Живите в кредит!

Правительство помогает девелоперам избавляться от построенного

Кабинет министров решил поддержать "умирающую" ипотеку: на субсидирование ставок по ипотечным кредитам выделено 20 млрд руб. По задумке чиновников, это должно позволить снизить ставку для заемщиков с неподъемных 17-20% сейчас до почти "докризисных" 13-13,5%. Программа по субсидированию ипотеки стартует со II квартала 2015 г., обнадежил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Правда, он не упомянул, что указанных 20 млрд руб. на всех не хватит.

Сначала ограничить круг страждущих предполагалось, субсидируя покупку жилья только на первичном рынке, но Минэкономразвития предложило еще сузить круг, пообещав помощь лишь тем, кто планирует приобрести единственное на момент покупки жилье, или тех, кто решил улучшить жилищные условия в связи с рождением в семье двух и более детей. "Частично данное решение правительства действительно может помочь ипотечному кредитованию, но боюсь, 20 млрд руб. маловато. При общем объеме рынка ипотеки в 1,5 трлн руб. ежегодно 20 млрд руб. составляют лишь менее 1,5% от общей суммы. Это не предотвратит резкое сокращение ипотечного рынка в этом году", - отмечает аналитик ФК "Инстафорекс" Антон Фомин. "Выделяемая правительством сумма в 20 млрд руб. позволит уменьшить падение объема ипотечных сделок. Конечно, в полной мере компенсировать спрос не получится. В среднем по рынку недвижимости Московского региона доля ипотечных сделок составляет 35%. Я думаю, что с падением спроса она может сократиться до 10-15%", - соглашается гендиректор "Метриум" Мария Литинецкая. Кроме того, в условиях финансовой турбулентности и неуверенности в завтрашнем дне многие потенциальные покупатели недвижимости по ипотеке могут отложить решение жилищного вопроса до лучших времен. "Да, некоторые покупатели могут воздержаться от оформления ипотеки по ряду причин. Во-первых, объекту со строительной готовностью ниже 60-70% в большинстве случаев будет отказано в аккредитации. Во-вторых, сейчас многие банки увеличили размер первоначального взноса, а также заморозили программы кредитования для заемщиков с "серым" доходом. Таким образом, умеренному росту ипотеки способствует и экономическая турбулентность, и ограничение пула кредитуемых объектов, и сокращение линейки ипотечных продуктов", - добавляет руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Иными словами, сильного влияния на ипотечный рынок решение правительства не окажет. Тем более что снижение кредитной ставки Центробанком до 15% и ожидаемое дальнейшее падение стоимости денег уже сейчас позволяет отдельным банкам понизить стоимость ипотеки для участников зарплатных проектов до тех же 15%. В чем тогда смысл?

Важно то, что с самого начала чиновники подчеркивали: субсидии получат лишь те, кто будет приобретать жилье на первичном рынке, то есть у застройщиков. Именно помощь девелоперам, а не заемщикам по ипотеке является основной целью правительства. "Ко" еще в ноябре 2014 г. прогнозировал, что, если ставка по ипотеке вырастет до 20% годовых, застройщики вынуждены будут заморозить значительную часть еще не завершенных проектов. Сами девелоперы признаются, что финансируют текущую деятельность из генерируемого продажами денежного потока. Как только он иссякнет, останется либо уповать на помощь государства, либо банкротиться.

Учитывая огромные объемы незавершенного строительства в той же Московской области, это может привести к появлению десятков, а возможно, и сотен тысяч "обманутых дольщиков". В условиях надвигающегося кризиса не самая лучшая перспектива для властей. "Уже сейчас, анализируя ситуацию, складывающуюся у наших партнеров, мы понимаем, что их объемы продаж, скажем, по сравнению с декабрем 2014 г., существенно снизились. Многие покупатели сейчас заняли выжидательную позицию, руководствуясь прогнозами о снижении цен, и новая инициатива правительства может несколько оживить рынок", - говорит директор департамента розничных операций Инвестторгбанка Эмма Пономарева.

| АЛЕКСАНДР РУЧЬЕВ,ПРЕЗИДЕНТ ГК "МОРТОН": | | "Ипотека сегодня занимает существенную долю в объеме продаж | | любого застройщика и составляет в среднем не менее 50%. В | | январе доля ипотеки упала на рынке примерно на 20%, и на этом | | фоне решение субсидировать ипотечные ставки стимулирует спрос и | | способствует повышению объема продаж. В целом средняя ставка в | | 13% позволяет ипотеке вновь стать доступным инструментом | | кредитования. Показателей 2014 г. мы не достигнем, они были | | рекордными для рынка, но приблизиться к уровню прошлого года | | субсидирование ставок позволит. В любом случае доступность | | недвижимости сохраняется. Для покупателей это дополнительный | | сигнал того, что государство уделяет внимание ипотеке. Мы | | рассчитываем, что это не последний шаг, ключевая ставка может | | продолжить снижение". | | НАТАЛЬЯ ПАРФЕНОВА, ЗАМЕСТИТЕЛЬ НАЧАЛЬНИКА ОТДЕЛА ПО ИПОТЕКЕ | | "ПЕРЕСВЕТ-ИНВЕСТ": | | "Сейчас о прибыли (для частных инвесторов. - Прим. "Ко") на | | рынке недвижимости говорить не приходится, слишком | | непредсказуемая ситуация. Конечно, массового обвала цен не | | будет, но перспектив существенного роста также не наблюдается. | | Поэтому с целью сохранения денег от инфляции вложения в | | недвижимость актуальны, но, как правило, данные сделки | | совершаются с минимальным кредитом, а по возможности без него. | | Кроме того, вложения в строящееся жилье сопровождено рисками, | | которые повышаются в условиях финансовой нестабильности. | | Поэтому ипотека под 13% скорее поддержала бы рынок вторичного | | жилья. В данном случае покупатели решали бы свои жилищные | | проблемы и имели бы возможность сразу въехать в новую квартиру". | | МАРИЯ ЛИТИНЕЦКАЯ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР "Метриум": | | "Принятое правительством решение о субсидировании ставки по | | ипотеке, вероятно, поможет частично компенсировать падение | | спроса, однако не по всем проектам. В некоторых объектах | | экономкласса доля ипотечных сделок оставляет около 70%. Банки | | ужесточают требования к заемщикам, скорее всего, в первую | | очередь будут выдаваться ипотечные кредиты на готовые | | новостройки. В тех проектах, которые находятся на начальной | | стадии, а также без проектного финансирования, уменьшение доли | | ипотечных сделок будет наиболее существенным. Серьезно | | возрастает и риск заморозки таких объектов. Спрос | | перераспределится в первую очередь на объекты с наименьшими | | строительными рисками - готовые новостройки в Москве и | | ближайшем Подмосковье. Тем не менее в целом данная программа | | улучшит ситуацию. По оценкам АИЖК, выдача 20 млрд руб. позволит | | уменьшить падение ипотечного рынка с восьми до трех раз. В то | | же время пока неизвестно, какие категории заемщиков смогут | | воспользоваться программой субсидирования ставок. Возможно, что | | средства будут выделены не для всех желающих, а в первую | | очередь на поддержание социальных ипотечных программ. Поэтому, | | возможно, в полном объеме рынок коммерческого жилья эти 20 млрд | | руб.не увидит".