Жилищное строительство в регионах останавливается

Застройщики занижают себестоимость ради получения кредитов

Перевод жилищного строительства в РФ на эскроу-счета банкиры оценивают с оптимизмом, а строители — с большой тревогой. Чиновники опасаются банкротства региональных застройщиков по причине недоступности проектного финансирования из-за низких норм рентабельности. В Москве и Санкт-Петербурге стройбизнес чувствует себя относительно благополучно. Совершенно иная картина в регионах: в городах с населением до 100 тыс. человек жилищное строительство остановлено почти в 40% субъектов РФ. Ради получения кредита региональные компании занижают себестоимость будущих метров, что грозит в перспективе остановкой строительства.

Около 30% новостроек в России возводятся с привлечением проектного финансирования и использованием счетов эскроу, заявил в среду директор направления банка ДОМ. РФ Антон Воронин: «Многие говорили о том, что проникновение этого механизма будет неравномерным и не все застройщики и регионы с этим справятся, но сегодня цифры говорят о том, что проникновение эскроу примерно одинаково по всем регионам независимо от экономики».

Однако у самих строителей оценка ситуации не такая благостная, поскольку получение проектного финансирования идет не «независимо от экономики», а очень даже зависимо. «Критерии первой четверки банков предполагают выделение финансирования только при условии нормы прибыли не ниже 15-20%. В противном случае застройщики получают от банков отказ. А региональные строители жилья часто работают в условиях рентабельности ниже 10%», — объясняет член генсовета «Деловой России» Михаил Викторов. Для удовлетворения требований банков некоторые застройщики идут на лукавство, занижая себестоимость строительства и повышая тем самым бумажную рентабельность своих объектов. «Но такая хитрость может обернуться остановкой строительства уже примерно через год», — предупреждает Викторов.

Он напоминает результаты обследования российских городов с населением не выше 100 тыс. человек, которое провело «Национальное объединение строителей». В 40 регионах РФ жилищное строительство в таких городах уже полностью остановлено, говорит Михаил Викторов.

«Переход на новые механизмы не может пройти абсолютно гладко и безболезненно. Особенно мы видим, что средние и малые застройщики, работающие преимущественно в регионах, объективно стали испытывать сложности с доступом к банковскому кредитованию. Мы не может допустить, чтобы они обанкротились и ушли с рынка. Я хочу подчеркнуть, что добросовестные и конкурентоспособные застройщики должны быть сохранены. Давайте подумаем, какой банковский продукт можно предложить, чтобы они не просто выживали, но успешно развивались в своем сегменте», — сказала спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко на встрече сенаторов с главой Минстроя Владимиром Якушевым.

Ранее замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин сообщал, что ведомство готово рассмотреть предложенные региональными банками меры поддержки застройщиков жилья, реализующих проекты с низкой рентабельностью. «Если региональные банки понимают, как это сделать без дополнительных мер поддержки со стороны государства, давайте посмотрим», — сказал Стасишин.

Пока же сами строители прогнозируют уход с рынка до 10-12% существующих строительных компаний. «Процент ухода застройщиков с рынка, который будет продолжаться в этом году, не превысит цифру в 10%. Причем скорее всего это будут объединяющиеся для реализации совместных проектов застройщики, то есть, возможно, процент будет от 7 до 10, максимально 12-15%», — считает вице-президент «Национального объединения строителей» Антон Мороз.

«Основная проблема проектного финансирования в регионах в том, что рентабельность жилищного строительства там очень низкая, поэтому банки рассматривают многие проекты как рискованные. Они предлагают кредиты по высоким ставкам и требуют солидное обеспечение (земля, акции компании и т.д.). Поэтому многие девелоперы не могут получить кредит на приемлемых условиях», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Риски банкротства отдельных застройщиков не исключают в целом благополучный ход реформы. Помимо девелоперов, перешедших к новой модели, есть застройщики, которые продолжают работать по-старому в штатном режиме, и их большинство — около 65%», — считает Литинецкая.