Затратный метр

В 2021 году цены на квартиры в новостройках в России могут вырасти на 10-12%, в Москве — до 20%. Такой прогноз дали «Известиям» участники рынка недвижимости. В 2020-м средняя стоимость первичного жилья увеличилась примерно на 18% — в первую очередь из-за повышенного спроса, связанного со льготной ипотекой под 6,5% и девальвацией рубля. В следующем году аналитики ждут относительного замедления темпов роста по сравнению с 2020-м. Тем не менее прогнозируемое подорожание все равно в разы обгонит инфляцию.

АЖИОТАЖНЫЙ СПРОС

В 2020 году в России заметно вырос интерес покупателей к жилой недвижимости. На спрос повлияло сразу несколько факторов: льготная ипотека на первичное жилье под 6,5%, снижение ипотечных ставок на вторичные квартиры, уменьшение депозитных ставок и девальвация рубля, рассказал «Известиям» руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Сейчас, по данным ЦБ, средняя ипотечная ставка в стране составляет 7,32% годовых.

Как писали «Известия», ранее глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что продлевать программу льготной ипотеки (6,5% годовых) не стоит. Иначе последуют риски перегрева рынка, считают в регуляторе. Более того, эффект от госпрограммы уже сейчас в значительной степени нивелирован ростом цен на недвижимость, полагают в ЦБ.

Если сравнивать спрос на недвижимость осенью 2019 года со спросом весной 2020-го, когда стартовала льготная ипотека, то прирост составил 149%, отметила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Это привело к тому, что средняя цена квадратного метра в новостройках в крупных городах в ноябре 2020-го выросла на 17,1% по сравнению с январем и на 18,6% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года, сообщил Дмитрий Алексеев. Сейчас средняя стоимость «квадрата» составляет 98,7 тыс. рублей, добавил он.

На вторичном рынке наблюдались схожие тенденции. Средняя цена квадратного метра в ноябре этого года достигла 58,2 тыс. рублей. Это на 7,7% выше аналогичных прошлогодних показателей и на 7,2% — средних цен в начале 2020-го, рассказал Дмитрий Алексеев.

Динамика цен во вторичном сегменте была неоднородной в разных субъектах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В регионах с развитым рынком, таких как Москва, Петербург, Московская и Ленинградская области, вторичное жилье подорожало почти так же, как первичное, — до 15%. В других субъектах цены увеличились меньше — до 5%, сообщила она.

В 2021 году тренд повышения стоимости жилья сохранится, считает руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Но высока вероятность, что цены будут увеличиваться медленнее, чем в 2020-м. По итогам 2021 года рост стоимости «квадрата» на первичном рынке может составить 6-8%, спрогнозировал аналитик.

— Интенсивный рост цен продолжится в первой половине 2021-го. Но во второй половине, вероятно, уменьшится, поскольку ослабеет спрос. Средние цены на новостройки в следующем году могут вырасти на 10-12%, — отметила Мария Литинецкая.

Рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке в следующем году замедлится, потому что ажиотажный спрос по большей части уже удовлетворен. Кроме того, льготная ипотека действует до 1 июля 2021-го, завершение программы тоже скажется на снижении интереса к покупке недвижимости, рассказали в сервисе «Яндекс.Недвижимость».

Средняя стоимость вторичного жилья в России в 2021 году может вырасти на 1-1,5 п.п. выше инфляции, то есть до 5%, предполагает Алексей Попов.

Сейчас непонятно, как будет меняться ситуация в отрасли после отмены льготной ипотеки — девелоперы осторожно строят планы по наращиванию объемов строительства. Из-за высокого спроса в этом году намечается дефицит — он может привести к тому, что годовая динамика роста средней цены квадратного метра в новостройках действительно может быть на уровне 10-12%, считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Снижения цен в течение ближайшего года ожидать не стоит, поскольку количество новых проектов в регионах действительно сокращается, согласен генеральный директор We Know Александр Галицын.

КТО БОЛЬШЕ

За 2020 год жилье в Москве и Подмосковье в целом подорожает на 15%, а наиболее ликвидные новостройки — до 20% и более, спрогнозировал президент ГК «Основа» Александр Ручьев. В Новой Москве средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке за год выросла на 26%, отметил совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин. Вверх цены толкают прежде всего сокращение объемов предложения и снижение ипотечных ставок, уточнил Александр Ручьев.

В 2021 году рост цен в регионе продолжится по тем же причинам, что в первом-третьем кварталах 2020-го: уменьшающийся объем вывода новых проектов, снижение доходности вкладов, высокая волатильность на фондовых рынках, при которой инвесторы вкладываются в консервативные активы, такие как недвижимость, сказал директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

В следующем году в Москве на цены в новостройках также повлияют новые правила в отношении земельных участков, указал Александр Ручьев. Мэр столицы Сергей Собянин 19 ноября подписал постановление, по которому меняются условия взимания платы за смену разрешенного использования земли (ВРИ) и ее аренду в городе. Теперь стоимость услуги по изменению ВРИ в старых границах города будет умножаться на два, в Новой Москве — на восемь.

— Все издержки девелоперов, вероятно, будут переложены на стоимость квадратного метра. Поэтому мы прогнозируем рост цен на новостройки столицы до 20% в следующем году, — отметил руководитель брокерскоконсалтинговой компании «ТОП идея» Олег Ступеньков.

При этом увеличение стоимости «квадрата» будет сильно зависеть от расположения новостройки: в наиболее привлекательных локациях рост цен будет больше, отметил директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов.

Увеличению цен на первичное жилье как в Москве, так и в России в целом также способствует рост себестоимости строительства. В частности, в проектах бизнес-класса и выше используются зарубежные материалы и инженерные решения, отказаться от которых невозможно без снижения качества, подчеркнула заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба. С января 2020-го курс доллара вырос к рублю на 21%, евро — на 33%, напомнила она.

В ФАС «Известиям» сказали, что не ведут мониторинга цен на жилье — они не подлежат госрегулированию. При этом ведомство контролирует соблюдение антимонопольного законодательства в сфере строительства, отметил начальник управления контроля строительства и природных ресурсов ФАС Олег Корнеев.

В Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.

Рост цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке в следующем году замедлится, потому что ажиотажный спрос по большей части уже удовлетворен. Кроме того, льготная ипотека действует до 1 июля