Застройщиков потянуло к московской земле

На столичном рынке резко выросло число региональных проектов

Переход отрасли жилищного строительства на проектное (банковское) финансирование стимулировали застройщиков массово выходить на столичный рынок - число выведенных ими проектов в этом году достигло рекордного уровня. Доходность работы в Москве доходит до 60-80%, тогда как в регионах не всегда превышает и 15%, и такой рентабельностью девелоперам в других городах сложно рассчитывать на банковские кредиты.

С начала 2019 года на московский рынок жилой недвижимости вышло шесть проектов от девелоперов, ранее работавших в других регионах. Такие данные в своем исследовании приводит Colliers International. Эта цифра рекордная с 2013 года. Согласно расчетам консультантов, традиционно в год на московский рынок выходило не больше двух региональных игроков. Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк добавляет, что в этом году со стороны девелоперов из регионов наблюдается и бум спроса на земельные участки. По его словам, сейчас площадки себе подбирают еще около десяти компаний. Чаще всего такие застройщики покупают участки за 300-500 млн руб. с полным пакетом разрешительных документов и в среднем планируют реализовать проекты площадью около 50 тыс. кв. м, рассказывает господин Камлюк.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский связывает тенденцию с общим ухудшением экономической обстановки, которое в регионах, где платежеспособный спрос ограничен, чувствуется намного острее. В Москве существует колоссальный спрос на фоне низкой обеспеченности населения жильем и миграционного притока населения, поясняет он. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко связывает желание девелоперов переориентироваться на Москву с переходом на проектное финансирование. С 1 июля застройщики не могут самостоятельно привлекать деньги дольщиков на новые проекты, вместо этого физические лица кладут средства на эскроу-счета, а компания получает банковский кредит. Но, согласно требованиям кредитных организаций, доходность строительства должна быть не меньше 20%. В то время как в регионах, по оценкам господина Алексеенко, показатель 10-15% считается хорошим, "то есть застройщики пробуют выйти на рынки, средняя доходность которых соответствует целевым показателям банков".

Высокая маржинальность московских проектов базируется на стоимости недвижимости в Москве. Управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая объясняет, что в среднем строительство жилья обходится столичным девелоперам в 90-100 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена реализации более чем в 1,5 раза выше - 150-180 тыс. руб. за 1 кв. м. В регионах, для сравнения, показатели отличаются на 5-15%, указывает она. Об этом же говорят и сами девелоперы. Гендиректор АПРИ "Флай Плэнинг" Владимир Савченков приводит в пример Челябинскую область, где средняя стоимость строительства - 38 тыс. руб. за 1 кв. м, а цена реализации - 41 тыс. руб. за 1 кв. м. То есть застройщик может заработать менее 10%. При этом, добавляет он, за последние пять лет доходность проектов в регионах сократилась на 5-7 процентных пунктов и сейчас находится примерно на уровне 12-15%.

Директор по инвестициям ГК "Гранель" Андрей Носов объясняет, что разница в доходности в 20-30% существует даже между Москвой и Подмосковьем. По его словам, развиваться на столичном рынке региональным девелоперам непросто: стоимость площадок здесь достаточно высока, и многие игроки выходят на рынок с совсем небольшими проектами на 10-15 тыс. кв. м. "В Москве достаточно много охранных статусов и специальных зон разного назначения, где нельзя строить. Процесс согласования также отличается от аналогичной работы в регионах, и не каждый девелопер может справиться с получением разрешения", - говорит господин Носов.

Инвестиционный директор "Тринфико" Артем Цогоев уверен, что приход в Москву крупных игроков не приведет к массовому уходу девелоперов из регионов. "Компании развиваются и стремятся переходить с низкомаржинальных на более доходные рынки. Точно так же многие московские девелоперы смотрят в сторону Европы", - рассуждает он. При этом господин Цогоев уверен, что застройщики не будут уходить из крупных региональных центров с развитым спросом.

Автор: Мерцалова Александра