Застройщики освоили ремонт

Треть новых квартир в России продаются с отделкой. Кто на этом зарабатывает?

Около четверти квартир в новостройках старой Москвы и половины в регионах продается уже с отделкой. Это выгодно всем: покупатели не тратят лишних денег на ремонт, а игроки рынка DIY зарабатывают за счет роста оптовых продаж застройщикам.

Доля квартир с отделкой в продажах новостроек (речь прежде всего о массовом сегменте) выросла в 2014-2017 гг. с 6 до 26% в старой Москве, с 5 до 46% в новой Москве, с 20 до 60% в Санкт-Петербурге, свидетельствуют данные аналитической компании «Infoline-аналитика». В целом по России продажа новых квартир с отделкой в этом году превысит 35%, прогнозирует гендиректор «Infoline-аналитики» Михаил Бурмистров.

Как правило, девелоперы новых проектов отводят под лоты с ремонтом от 30 до 50% предложения, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE. Группа ПИК (один из крупнейших в России застройщиков, строит жилье в Московском регионе, Петербурге, Екатеринбурге и др.) в этом году планирует продать с отделкой 75% квартир комфорт-класса (он для застройщика основной), а в следующем — уже 100%, передал через представителя Марко Михич-Ефтич, руководитель продукта группы ПИК. И в эконом-сегменте, и в комфорт-классе люди хотят покупать готовые квартиры, этот тренд идет вслед за трендом на ипотеку, объясняет он. «Около 20 лет назад индустрию массовой сдачи жилья с отделкой практически уничтожили, можно сказать, что последние 3-4 года мы заново изобретаем этот процесс», — рассказывает он.

В петербургских проектах масс-маркета доля квартир с отделкой — около 65%, пять лет назад она была меньше на 20 п. п., говорит Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость» (входит в холдинг Setl City). У «Главстрой-СПб» с отделкой продается 55% новостроек, из них до 2% — с частичной или полной меблировкой, отмечает директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.

В Екатеринбурге с чистовой отделкой сдается больше половины новостроек, говорит Юрий Старков, коммерческий директор компании «Синара-девелопмент» (Екатеринбург). Такое жилье интересно молодым семьям, которые покупают первую квартиру в ипотеку и не располагают лишними средствами на дорогостоящий ремонт, считает Старков.

В масс-маркете жилье в ипотеку приобретает более 60% покупателей, для них дополнительные вложения в ремонт — серьезное обременение, согласна Ружицкая. Кроме того, при покупке квартиры с отделкой стоимость отделки попадает в ипотечный кредит — чаще всего это выгоднее, чем ремонт собственными силами с привлечением потребительского займа, отмечает Ружицкая. По данным ЦБ, средняя стоимость ипотечного кредита на начало апреля составляла 9,73%, а средняя полная стоимость потребительских кредитов — от 15,5 до 23%.

В элитном сегменте покупатели в основном предпочитают проводить отделочные работы по собственным дизайн-проектам и привлекать специализированных подрядчиков, говорит Дмитрий Лехмус, партнер консалтинговой компании Rusland SP. Впрочем, и в этом сегменте есть покупатели квартир под ключ. Это, например, люди, которые хотят переселить детей или пожилых родителей и не готовы тратить много времени в ожидании завершения ремонта, указывает Литинецкая.

От застройщика — дешевле

Цена на квартиру с отделкой складывается из стоимости квартиры и стоимости отделки, говорит Михич-Ефтич. Но застройщику за счет объемов ремонт обходится в 2-3 раза дешевле, чем обошелся бы покупателю, делай он его самостоятельно, объясняет он. Молодая семья, купившая в ипотеку квартиру примерно в 60 кв. м, тратит на ремонт в среднем 400 000-600 000 руб. — эта сумма включает стоимость материалов и работ, говорит Филипп Мужо, директор по маркетингу «Leroy Merlin Россия».

Для девелоперов в среднем отделка увеличивает стоимость строительства объекта на 8-15%, говорит Старков. Для них продажа квартир с отделкой — это способ диверсифицировать предложение, а не получить дополнительный доход, объясняет Литинецкая: конкуренция между девелоперами рекордная и рентабельность проекта вне зависимости от того, представлено в нем жилье с отделкой или нет, одинакова.

Наполняй сам

Покупатель может сам влиять на стоимость и наполнение отделки. Девелоперы предлагают набор опций — разные цветовые решения, разные стили, вместе с отделкой могут предложить и мебель, рассказывает Литвинова. В сегментах «комфорт» и «бизнес» застройщик, по словам Ружицкой, может предложить покупателю 3-5 вариантов дизайн-проектов в разных цветовых гаммах и стилях.

Отделают все

За границей почти 100% жилья застройщики сдают уже с отделкой. Во многих странах Европы большую долю рынка занимает арендное жилье, где отделка необходима собственнику, чтобы скорее передать недвижимость арендатору, говорит Даниил Вяземский, партнер архитектурной студии Norr

Самые востребованные стили, по словам Михича-Ефтича, — лофт, прованс, минимализм, классический и современный. Цветовая гамма и потребительские свойства отделочных материалов изначально прорабатываются с учетом потребностей будущих жильцов — нейтральные светлые оттенки дверей и пола позволяют подобрать мебель и предметы интерьера на любой вкус, а обои можно покрасить в любой понравившийся цвет, говорит Старков.

Распространение получают умные материалы и технологии. В современной архитектуре уже не так важно, как выглядит здание снаружи, важно, из чего и как оно построено и как спроектировано для удобной жизни, рассказывал Kес Каан, главный архитектор KAANArchitecten, выступая на выставке MosBuild 2018. Иностранные строительные компании уже используют умные материалы в строительстве: они способны приспосабливаться и менять свои свойства в зависимости от температуры, очищать воздух. Существует самоочищающаяся краска, на поверхности которой не остается следов копоти и никотина. Все эти материалы уже активно внедряются в европейских странах и постепенно приходят в Россию.

DIY получает шанс

Рост строительства жилья с отделкой дает шанс на дополнительную выручку ритейлерам DIY. По оценке «Infoline-аналитики», рынок DIY по итогам 2017 г. вырос на 1,8% до 1,4 трлн руб., причем в первом полугодии динамика была негативной и только с лета потребительская активность усилилась — на фоне стабилизации экономики улучшились покупательские настроения.

В 2017 г. сети DIY запустили 240 торговых объектов общей площадью около 500 000 кв. м и закрыли более 250 общей площадью около 300 000 кв. м. Не выдерживают конкуренции и закрываются преимущественно региональные сети.

Общий бюджет клиента на ремонт за последние 2-3 года существенно не менялся, в то время как цены на рынке DIY выросли из-за кризиса, говорил Мужо из «Leroy Merlin Россия» в ходе дискуссии в рамках деловой программы MosBuild 2018.

В условиях сокращения и стагнации розничного рынка в 2015-2017 гг. развитие продаж профессиональным и корпоративным клиентам стало для ряда ритейлеров DIY стратегическим направлением, говорит Бурмистров. А в среднесрочной перспективе это может обеспечить более высокие темпы роста, чем розничный бизнес, считает он.

«Петрович» активно сотрудничает с застройщиками в Москве и Санкт-Петербурге, говорит представитель компании (при этом доля оптовых продаж в течение нескольких лет неизменна). «Петрович» активно развивает и розничный сегмент, но компания намерена увеличить количество оптовых клиентов (строительных компаний) во всех регионах присутствия, добавляет представитель компании.

Leroy Merlin нашла еще одну форму сотрудничества с застройщиками: компания открыла в Одинцове в квартале «Сколковский» застройщика ФСК «Лидер» павильон площадью 140 кв. м, в котором построена экспозиция дизайнерских проектов отделки квартир, адаптированных в соответствии с квартирографией квартала. Покупателям предлагается на выбор 21 готовое интерьерное решение и возможность заказать комплексную отделку квартиры по фиксированной цене (она включает и работы, и материалы), рассказывает Мужо. «Если покупать материалы в розницу в Leroy Merlin, то их стоимость будет такая же. Но мы помогаем клиентам делать корректные расчеты — смета включает в себя ровно тот набор материалов, который необходим для проекта. Пример на основе первых заказов: клиент приходит к нам со своей сметой, мы делаем аудит расчетов, выявляем и исправляем неточности, делаем корректную смету и в итоге получается экономия до 20-30% от изначального бюджета», — объясняет Мужо. Ремонт, по его словам, осуществляет подрядчик, с которым ритейлер сотрудничает более двух лет. После успешного завершения тестовой стадии в Москве проект будет масштабирован в городах присутствия компании, в том числе в Петербурге, обещает Мужо.

В конце концов на рынке останутся только квартиры с отделкой, уверен Михич-Ефтич из ПИК. Бизнес-класс будет предлагать клиентам вариативность, а в люксовом сегменте застройщики будут делать коллаборации с именитыми дизайнерами, считает он. «Мы на пути к шеринг-экономике, и универсальные конструкторы дизайна квартиры и готовые планировки — просто один из этапов. Индивидуальный дизайн не потеряет свою ценность, но будет интересен лишь определенному кругу людей, которые готовы платить за это», — полагает Вяземский из архитектурной студии Norr.

Текст: Мария Власова