Застройка на тройку

Для индустрии расписали сценарии спада

Самое сложное время для российской стройиндустрии наступит в 2025 году, когда, по пессимистичному прогнозу аналитиков "Яков и партнеры", продажи жилья в новостройках упадут почти на треть, до 4,9 трлн руб. Базовый сценарий также сулит мало хорошего: сокращение ожидается на уровне 19% (5,3 трлн руб.). А достичь оптимистического - предусматривающего снижение продаж всего на 3%, до 6,1 трлн руб., - в текущей ситуации почти нереально из-за западных санкций, роста затрат фонда оплаты труда и невозможности решить проблему с нехваткой персонала.

Ситуация на первичном рынке жилья без массовой льготной ипотеки, завершившейся прошедшим летом, с 2025 года может развиваться по трем сценариям, следует из прогноза аудиторской компании "Яков и партнеры". Пессимистичный сценарий подразумевает падение сделок в будущем году на 29% год к году, до 4,9 трлн руб. Это произойдет при сохранении высокой ключевой ставки ЦБ (сейчас 21%) или ее дальнейшем повышении.

Такой вариант развития события может привести к убыткам девелоперов, отмечает коммерческий директор "ОМ Девелопмент" Анна Соколова. По ее словам, уже в этом году стал наблюдаться тренд на укрупнение рынка, когда даже ведущие игроки ищут партнеров для реализации части проектов.

В базовом сценарии от компании "Яков и партнеры" прогнозируется сокращение продаж на 19% год к году, до 5,3 трлн руб. Удержать этот тренд возможно при сохранении господдержки стройиндустрии на текущем уровне, что означает наличие действующих льготных программ жилищного кредитования, включая семейную ипотеку под 6% годовых.

Льготные кредиты необходимы отрасли, в последние три года с их использованием заключалось около 80% всех сделок, говорит руководитель отдела продаж девелоперской компании "Мармакс" Анна Терехова.

Вряд ли в следующем году стоит ожидать увеличения жилищного кредитования. По прогнозам Frank RG, в 2025 году рынок ипотеки упадет почти на 17%, до 4 трлн руб. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев обращает внимание на то, что этому будет способствовать новый ипотечный стандарт, который начнет действовать с января 2025 года. Эти правила вводят запрет на субсидированную, траншевую и аккредитивную ипотеки.

Оптимистичное развитие ситуации, по версии аналитиков "Яков и партнеры", предполагает снижение объемов продаж квартир в новостройках всего на 3%, до 6,1 трлн руб. Но этот сценарий маловероятен, так как в его основе лежит почти невыполнимое при текущей политической и экономической ситуации - сокращение западных санкций, замедление роста себестоимости строительства при расширении господдержки.

Между тем при любом варианте самым сложным для рынка жилищного строительства станет 2025 год. Пережить этот критический год придется и другим сегментам рынка недвижимости (см. подробнее материал на стр. 10). По прогнозам "Яков и партнеры", при пессимистичном сценарии на первичном рынке жилья в 2026 году объем сделок составит 5,6 трлн руб., что на 15% больше, чем в 2025 году, в 2027 году рост будет на уровне 18% год к году, до 6,6 трлн руб.

При базовом сценарии эти показатели соответственно составят 6,3 трлн руб., что на 19% больше год к году, и 7,4 трлн руб. (рост на 17%). Оптимистичный сценарий предполагает объем продаж квартир в новостройках в 2026 году на уровне 7,4 трлн руб., что на 21% больше год к году, а год спустя - 8,8 трлн руб. (рост на 19%).

Трудные времена стройиндустрии позволит пережить мораторий на банкротство застройщиков, считает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. Но это не решит главную проблему индустрии - рост себестоимости строительства на фоне увеличения стоимости стройматериалов и затрат на фонд оплаты труда, отмечает руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики "Главстроя" Елизавета Родина. По ее словам, также нерешенным остается вопрос с дефицитом рабочих. Это проблема будет только усугубляться из-за ужесточения миграционного законодательства, считают аналитики "Яков и партнеры".