Заселяй, но проверяй

Верховный суд РФ (ВС) призвал более тщательно оценивать качество социального жилья. Администрация Южно-Сахалинска требовала от застройщика устранить недостатки в жилом доме, квартиры в котором были переданы детям-сиротам. Застройщик отказался добровольно проводить гарантийный ремонт, а арбитражные суды, изучив несколько экспертиз, отдали приоритет той, которая не усмотрела вины подрядчика. Однако экономколлегия ВС призвала внимательнее анализировать доказательства по таким делам.

ВС рассмотрел спор о качестве социального жилья, предоставляемого властями нуждающимся в нем гражданам. В высшую судебную инстанцию в последнее время нередко передаются споры, связанные с защитой прав детей-сирот. Так, 20 января гражданская коллегия ВС признала, что недостаточное финансирование не освобождает городские власти от административной ответственности и от обязанности предоставить социальное жилье нуждающимся.

Эксплуатационная плесень

Новая история касается ответственности застройщика социального жилья. В 2016 году ООО "Сахалин-Инжиниринг" ввело в эксплуатацию многоквартирный дом в Южно-Сахалинске, а в марте 2017 года городская администрация заключила двенадцать контрактов на покупку квартир в этом здании. Приемка жилья прошла без замечаний, застройщик предоставил гарантии качества. Впоследствии квартиры передали детям-сиротам, которые пожаловались на качество постройки муниципальным властям. Администрация заказала экспертизу, которая обнаружила многочисленные недостатки дома, угрожающие здоровью жильцов, включая проблемы с вентиляцией, качеством воздуха и защитой от шума.

Администрация города подала иск к подрядчику о проведении гарантийного ремонта. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила претензии к качеству жилья, уточнив, что "имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований". Эксперт указал, что недостатки неявные и их нельзя было обнаружить без специалиста. Однако по ходатайству ответчика суд назначил повторную экспертизу, которая вины застройщика уже не нашла, посчитав недостатки чисто эксплуатационными, в которых виноваты сами жильцы и управляющая компания. Арбитражный суд отклонил иск, отдав предпочтение повторной экспертизе. С этим согласились апелляция и окружная кассация.

Но администрация обжаловала эти решения в ВС, настаивая, что суды немотивированно предпочли повторную экспертизу, проигнорировав выводы иных экспертов и другие доказательства. Доводы властей были услышаны и дело передали на рассмотрение экономколлегии, которая отменила все решения судов.

По всей совокупности доказательств

ВС отметил, что последнее заключение эксперта "не имеет для суда заранее установленной силы" и доказательства нужно оценивать в совокупности. Вместе с тем нижестоящие инстанции, отвергая выводы первоначальной экспертизы, не пояснили, "какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения", указала коллегия. Повторная же экспертиза в пользу подрядчика была проведена "в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на многоквартирный дом", поэтому ее выводы "не могли быть положены в основу судебного решения", подчеркнул ВС. В таких обстоятельствах суду следовало назначить новую экспертизу, чего сделано не было.

Более того, по этому дому имеется еще одно заключение в рамках уголовного дела о халатности должностных лиц городской администрации, где эксперты тоже пришли к выводам о многочисленных несоответствиях предоставленного сиротам жилья санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам. Но суды эти доказательства проигнорировали. В итоге дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд Сахалинской области с указанием учесть разъяснения ВС и материалы уголовного дела.

Экономия должна быть нормативной

Управляющий партнер Legal Eagles Армен Серобян рассказывает, что на уровне экономколлегии ВС это первое дело по поводу качества предоставляемого сиротам жилья. Однако в арбитражных судах такие споры встречаются часто, поскольку "застройщики редко соглашаются добровольно устранять недостатки", делится наблюдениями партнер Novator Legal Group Александр Катков. Дело еще и в том, что "социальное жилье часто строится по государственным или муниципальным контрактам, где цена может быть ниже, чем на коммерческом рынке, а это может приводить к попыткам сэкономить на материалах или качестве работ", уточняет господин Катков.

Управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов подтверждает, что муниципальное жилье "практически всегда строится с применением более дешевых материалов, чем в коммерческих проектах". По его словам, "это не значит, что подрядчики халатно относятся к своей работе, но связано с низкими бюджетами госпроектов". Между тем "санитар но-гигиенические нормы, стандарты инсоляции, техническое задание по отделке подрядчики должны соблюдать неукоснительно, и нарушения этих основополагающих параметров свидетельствуют о недобросовестности застройщика", подчеркивает господин Сырцов.

В связи с этим управляющий партнер ProLex Константин Лушников поддерживает выводы ВС о недопустимости "приоритета одной из противоречащих друг другу экспертиз без убедительных мотивов". По мнению гендиректора Enterprise Legal Solutions Анны Барабаш, нижестоящие инстанции "формально отнеслись к оценке достоверности выводов эксперта".

Причина, в частности, в том, что "споры с застройщиками - это рутина, таких дел много, иски однотипные, а нагрузка на суды большая", поясняет госпожа Барабаш.

Иски чиновников к застройщикам, добавляет Армен Серобян, "обусловлены не только жалобами жильцов, но и контролем за эффективностью расходования бюджетных средств", ведь муниципальное жилье строится по контракту. Бездействие же влечет риски для самих властей. Юрист Criminal Defense Firm Владислава Безушкевич рассказывает, что "экс-начальницу управления жилищной политики Южно-Сахалинска уже привлекли к уголовной ответственности, апелляция на днях поддержала обвинение". Обычно претензии в таких делах связаны с тем, что "должностное лицо знало о недостатках, но, несмотря на это, подписало документы о приеме жилья по контракту", говорит госпожа Безушкевич. По ее словам, уголовные риски есть и у подрядчиков, которые отступают от проекта строительства и экономят на качестве - их могут привлечь за мошенничество.

187,5 тысячи детей-сирот находились в очереди на получение собственного жилья по состоянию на 1 января 2024 года, по данным Счетной палаты.