Запрет на строительство маленьких студий в Москве: ожидания девелоперов

Маленькие «однушки» могут подорожать из-за запрета на строительство студий менее 28 кв.м

Москва. 17 мая. ИНТЕРФАКС — Застройщикам в Москве запретят возводить жилые студии площадью менее 28 кв.м и двухкомнатные квартиры менее 44 кв.м, сообщил ряд СМИ со ссылкой на письмо Москомэкспертизы. «Интерфакс» узнал у застройщиков, к чему приведет ограничение и вырастет ли стоимость лотов.

Где больше мини-студий

По данным компании «Метриум», всего в Москве сейчас продается 9,1 тыс. студий площадью до 28 кв.м — это 14% от общего объема предложения на первичном рынке. Такие лоты представлены в 161 проекте — в каждом втором жилом комплексе, который сейчас строится в столице.

Большинство студий менее 28 кв.м расположено в старых границах города — 5,1 тыс. лотов или 12,2% от общего объема предложения в «старой» Москве. В новой Москве представлено 4 тыс. таких лотов, однако их доля в общем объеме предложения в Троицком и Новомосковском административных округах достигает 17,2%. Получается, что в старых границах Москвы каждая седьмая квартира по площади меньше 28 «квадратов», а в новой Москве — каждая шестая.

Вопрос времени

Для рынка подобная мера оказалась ожидаемой и, как говорят многие застройщики, это было лишь вопросом времени.

«Как мы понимаем, теперь Мосгосэкспертиза и Мосгосстройнадзор получат возможность строже подходить к утверждению новых проектов. Но необходимо дождаться детальных разъяснений новых инициатив», — комментирует директор по продажам «Главстрой» Алексей Гусев.

По его словам, ограничения не повлияют на объекты застройщика, так как минимальная площадь квартир вписывается в нормативы. Группа компаний «Инград» уже отреагировала на изменения: застройщик проанализирует, куда уйдет спрос, и подстроит под него свой продукт.

«На сегодняшний день доля студий менее 28 кв.м в портфеле компании в Москве не превышает 3,5%. Мы внесем необходимые корректировки в наш продукт и предложим рынку наиболее оптимальное решение с точки зрения востребованности и цены», — говорится в сообщении пресс-службы.

Изменения не повлияют и на проекты компании «Брусника». Как отметили в пресс-службе застройщика, студии и «однушки» занимают всего 30% от продаваемой площади, а средняя площадь квартир превышает среднерыночную.

Коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова считает, что застройщики, которые сейчас получают разрешение на строительство, уйдут в перепроектирование. Из-за этого компании смогут вывести свой объем для реализации примерно только через шесть-девять месяцев.

Спрос есть

По оценкам Plus Development, сейчас и в ближайшие два-три года спрос на малогабаритные квартиры останется на прежнем уровне: разрешения на строительство уже выданы. По этой причине, компания не ожидает серьезных изменений на рынке новостроек.

«Трансформация и адаптация к новым нормативным требованиям у застройщиков, вероятнее всего, пройдет в „мягком“ режиме, без каких-либо потрясений. В целом, мы расцениваем подобное нововведение скорее, как благо», — подчеркнула Тарасова, отметив, что в долгосрочной перспективе эта мера окажется полезной.

Примерно такого же мнения придерживается коммерческий директор BMS Development Group Максим Лучников. Компания расценивает ограничение позитивно.

«Однако застройщиков элитного и премиального жилья нововведение не коснется. В Москве не проектируют квартиры малой площади. Поэтому на рынок верхних ценовых сегментов данное решение никак не повлияет», — уточнил Лучников.

Эксперты компании «Метриум» рассказали, что в апреле на студии меньше 28 кв.м в массовых новостройках пришлось 21,3% от общего числа договоров долевого участия (ДДУ). В сегменте «бизнес» спрос оценивается в 7,9%.

«Студии — распространенный продукт на московском рынке новостроек. В 2015 году на их долю приходилось 14% от общего числа помещений в продаже на рынке новостроек Большой Москвы. Сейчас их доля выросла до 19%», — отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, добавив, что из них большинство лотов имеют площадь менее 28 кв.м.

Ценовые ожидания

Также в компании «Метриум» выяснили, что сейчас малогабаритная студия в столице обойдется в среднем в 9,14 млн рублей. Если говорить конкретнее, в «старой» Москве — 10,47 млн рублей за лот и 450,4 тыс. рублей за «квадрат», а в новой — 7,43 млн рублей и 322 тыс. рублей за кв.м.

По словам Сырцова, если малогабаритная студия уйдет с рынка, то застройщики «потеряют значительную группу покупателей». Москвичи, скорее всего, начнут искать более выгодные предложения на вторичном рынке, на фоне чего цены студии в недавно построенных домах могут вырасти.

«Стоимость кв.м студий в экспозиции самая высокая, что влияет на средневзвешенную стоимость всего проекта. В связи с этим стоимость всех площадей для сохранения финансовой модели будет корректироваться, к тому же коррекция произойдет и из-за увеличения сроков на перепроектирование и в целом экспозиции проекта», — добавил коммерческий директор BMS Development Group.

Однако не все прогнозируют корректировку цен. «Инград» не ожидает каких-либо значительных изменений стоимости из-за принятого решения, как уточнили в пресс-службе ГК. По мнению экспертов застройщика, ограничение коснется стоимости только на маленькие однокомнатные квартиры.

«А в какую сторону покажет рынок и новый продукт», — подчеркнули в пресс-службе.

Изменений в цене не ожидает и компания Plus Development. Тарасова уточнила, что стоимость лотов может скорректироваться позже с учетом выводимых объемов жилья.