Захватила рынок: доля продаж новостроек в рассрочку достигла половины

Рассрочка на рынке новостроек Москвы стала одним из основных инструментов продаж. Ее популярность начала расти в прошлом году вслед за ростом ипотечных ставок. Сегодня предложение купить квартиру по цене 50 тыс. руб. в месяц (чаще всего так рекламируют рассрочку) можно встретить практически у всех застройщиков.

Серьезный конкурент ипотеке

Доля квартир, которые приобретаются в рассрочку в новостройках Москвы, сейчас находится на максимальном уровне и составляет около половины всех продаж, свидетельствуют данные экспертов, опрошенных "РБК-Недвижимостью". По данным риелторской компании "Инком-Недвижимость", если в марте 2023 года рассрочку использовали всего 5% покупателей первичного жилья в Старой Москве, то в марте 2024 года этот показатель увеличился до 30%, а в декабре 2024 года - до 40%.

В марте 2025 года доля сделок с рассрочкой превысила половину продаж. По оценке VSN Group, средний показатель рассрочек в целом по Московскому региону составляет порядка 60%, а в ряде проектов может достигать и 100%.

"По нашей статистике 53% покупок происходит с рассрочкой платежа. При этом в отдельных проектах показатель может превышать 60%", - отметил директор направления "Новостройки" компании "Инком-Недвижимость" Валерий Кочетков. "Сейчас рассрочка по популярности приблизилась к ипотеке, когда та была субсидированной и безадресной. Можно сказать, что сейчас доля рассрочки находится на максимальных значениях", - добавил представитель "Инком-Недвижимости".

Значительный рост спроса на рассрочку отмечают и аналитики компании "Метриум". По их данным, если в начале прошлого года доля сделок с рассрочкой в новостройках Старой Москвы составляла около 5-10%, то к началу 2025 года она выросла до 20-50%. "Такая динамика объясняется сохраняющейся невыгодностью ипотечного кредитования, что делает рассрочку привлекательной альтернативой для покупателей", - пояснил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

По его словам, в массовом сегменте доля рассрочки ближе к нижней границе, поскольку большинство покупателей там используют семейную ипотеку, но в классах бизнес и премиум доля рассрочки выше из-за высокой конкуренции девелоперов. Кроме того, для состоятельных покупателей рассрочка часто служит финансовым инструментом - покупатели фиксируют цену и держат средства на вкладах, уточнил эксперт.

По данным Nikoliers, доля сделок с рассрочкой на московском рынке новостроек в марте в жилых комплексах массового сегмента составила 30-40%, в более высоких сегментах она может доходить до 60-70%. "В большей степени данный инструмент все же используется как временный для девелопера и преследует задачу раскачки финансовой модели, а также оперативного пополнения эскроу", - пояснила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис.

Ипотека VS рассрочка/наличка

Согласно оценкам "НДВ Супермаркет Недвижимости", по итогам 2024 года на рынке новостроек Старой Москвы на долю сделок без ипотеки (рассрочка и оплата за наличные) пришлось 45,3%, или 1,4 млн кв. м. Однако точный объем жилья, купленный в рассрочку в 2024-2025 годах в новостройках Москвы, оценить пока довольно сложно, добавил Руслан Сырцов. "По предварительным оценкам, речь идет о десятках тысяч квадратных метров. Это свидетельствует о значительной популярности данного инструмента. Хотя это крупный объем, по сравнению с общим количеством реализованных квартир по другим схемам он относительно невелик. Тем не менее в перспективе, вероятно, доля сделок с рассрочкой продолжит расти", - отметил эксперт.

Вам какую рассрочку?

Предложение новостроек, где можно купить квартиру в рассрочку, аналитики оценивают еще выше. По данным "НДВ Супермаркет Недвижимости", если в декабре доля рассрочки по проектам составляла порядка 70%, то в марте она достигла 80-90%. "Рассрочка сейчас практически захватила весь рынок. Доля длинных рассрочек выросла даже среди средних и мелких застройщиков, в том числе и длинных рассрочек на два-три года с возможностью перехода далее на ипотеку", - рассказала глава департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева.

Девелоперы предлагают разные опций рассрочек. Есть длительные программы и на короткий срок, с удорожанием квартиры и без него, с возможностью вносить плату ежемесячно или каждый квартал, с выплатой процентов и без. "Но в основном суть всех видов рассрочки сводится к следующему: сейчас плати мало, а как построим, заплати остальное. Отсюда много разных предложений - таких как 1 руб. в месяц, или минимальные платежи 20-30 тыс. руб. в месяц, или вовсе без оплаты на период стройки, достаточно только заплатить первый платеж от 5% до 20%", - рассказала Валерий Кочетков.

Почему берут рассрочки

Популярность рассрочек объясняется несколькими причинами. "Первая - деньги есть, просто они лежат на депозите и их не хочется трогать до получения дохода. Вторая - категорическое нежелание связываться с ипотекой, притом что шансы на ее получение высоки: и первоначальный взнос имеется - даже в большем объеме, чем требует банк, и зарплата белая. Но таким клиентам проще также положить сумму первоначального взноса на депозит и прибегнуть к рассрочке, чем платить огромные проценты банку", - отметила генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

Есть и третья группа покупателей, которую можно отнести к проблемной. "Это те, кто самонадеянно рассчитывает оплатить рассрочку вовремя при минимальном первоначальном взносе и номинальных ежемесячных платежах, при отсутствии хоть каких-то гарантий, например в виде имущества, которое можно быстро реализовать для уплаты долга. В итоге история заканчивается тем, что при невозможности выплат девелопер вынужден расторгать с ними договор и вновь выставлять лот на продажу", - объяснила Яна Глазунова.

По оценкам "Инком-Недвижимости", около 50% всех рассрочек берут те покупатели, у кого есть депозиты, и/или те, кто продает свои вторичные квартиры. Вторая половина покупателей новостроек в рассрочку - это люди, которые рассчитывают в будущем перейти на выгодную ипотеку. "В 2025 году никто не ждет дешевой ипотеки, поэтому в основном рассрочку оформляют на два-три года в расчете на то, за это время ставка по жилищным кредитам снизится хотя бы до 12%", - пояснил представитель риелторской компании.

Живи сегодня - плати завтра

Рассрочку сейчас можно оформить не только в строящихся проектах, но и в уже введенных в эксплуатацию, такие предложения появились еще осенью 2024 года, добавила Анна Мурмуридис. "По нашим расчетам, как минимум 30 проектов от 20 девелоперов дают возможность разных вариаций рассрочек в формате "заезжай и живи". Исключение - несколько проектов премиум-класса, которые по акту допуска позволяют лишь разовый допуск в квартиру с дизайнером для произведения замеров в период, пока рассрочка не погашена", - рассказала эксперт.

По ее словам, большая часть девелоперов, предоставляя рассрочку на готовое жилье, позволяет не только проживать в квартире, но и делать ремонт. "Такая рассрочка становится конкурентоспособной для привлечения клиентов со вторичной недвижимости в пользу недавно введенной и при этом готовой к проживанию", - пояснила представитель Nikoliers.

Закон о рассрочке

В декабре прошлого года вице-премьер России Марат Хуснуллин сообщал, что в начале 2025 года в Госдуму планируется внести законопроект, регламентирующий механизм рассрочек на рынке новостроек. Это позволит уравнять банки и застройщиков в части защиты залогового имущества и снизить риски такой схемы. "Если выдает рассрочку застройщик, ему не платят, суды у нас справедливые, они всегда встают на сторону жителей, и если человек не платит, то к нему применить меры трудно. Поэтому мы готовим законодательные меры, чтобы и застройщики, и банки были уравнены в правах по рассрочке жилья", - пояснял Марат Хуснуллин. Пока такой законопроект в Госдуму не вносили.