Загородные метры

18.04.2013, Русский репортер

По оценкам аналитиков, стремление уехать из города появилось у москвичей около семи лет назад и в последнее время становится все очевиднее. Жители столицы переезжают, чтобы улучшить свои жилищные условия или решить острый квартирный вопрос. Среди основных факторов, обусловливающих решение о переезде, жилая площадь, превышающая городскую квартиру в два-три раза, собственный участок, парковочное место и, конечно, экология

Чаще всего владельцев квартир в столице интересуют коттеджи и таунхаусы в пределах 20 км от МКАД, такое жилье сегодня догоняет по популярности московские двушки. Владельцы двухкомнатных квартир меняют свое жилье на загородные апартаменты площадью 130180 кв. м. По данным корпорации ИНКОМ, говорит Алексей Хижняков, начальник отдела продаж поселка Маленькая Шотландия, каждый третий покупатель таунхауса в Подмосковье продал квартиру в столице. В некоторых проектах этот показатель может быть выше, например, в поселке Маленькая Шотландия более 80% жителей переехали из Москвы. Оставшиеся 20% покупателей приобрели таунхаус в качестве второго жилья и сдают московские метры в аренду.

Стоимость двухкомнатных квартир класса эконом на московском вторичном рынке колеблется от 4,6 до 25 млн рублей. Цены на таунхаусы в пределах 20 км от МКАД начинаются от 5,5 млн рублей, а средняя стоимость объекта составляет 9,5 млн рублей. Квартиры за городом становятся главной альтернативой московским двушкам, так как суммы, вырученной от продажи столичной площади, хватает на покупку таунхауса под ключ.

Расположение поселка диктует его формат и концепцию. Понятно, что москвич не переедет за 50 км от МКАД, он выберет поселок недалеко от столицы и от трассы. Москвичи заинтересованы в качественном обмене. Следовательно, требуется организованный поселок для комфортного круглогодичного проживания: капитальные дома, полностью подведенные центральные коммуникации, 24-часовая охрана, поддержание чистоты на общественных территориях, необходимая инфраструктура. Большое значение приобретают транспортная доступность и перспектива улучшения дорожной ситуации на подмосковных направлениях.

Жилье за городом обычно покупают супруги старше 30 лет, принадлежащие к так называемому среднему классу, те, кто рассматривает Москву как место работы и культурных походов, но уже устал от суеты и хотел бы жить в более умиротворенной атмосфере. В первую очередь покупателей интересует степень готовности поселка и самого объекта, наличие коммуникаций.

Участки без подряда были и остаются лидером продаж на загородном рынке в силу своей низкой стоимости. Однако за последние 1,5 года их позиции сильно пошатнулись за счет всплеска интереса к относительно новым демократичным форматам таунхаусам и дуплексам. На текущий момент спрос распределяется следующим образом: на участки без подряда приходится 44%, на таунхаусы и дуплексы 43%, на коттеджи 13%. При этом в 2011 году доля сделок по участкам без подряда составляла 56%, в первой половине 2012 года 52,8%, а во второй половине уже 41,5% всех продаж загородной недвижимости. Падение популярности участков компенсируется ростом интереса к таунхаусам и дуплексам: 30% продаж на первичном рынке в декабре 2011 года и 43% спустя 12 месяцев.

По мнению Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, в этом году основные тренды на рынке загородной недвижимости сохранятся: наиболее востребованными останутся участки без подряда и таунхаусы в проектах эконом- и комфорт-класса. Заметного роста цен не ожидается. Многие покупатели в сегменте эконом-класса стремятся минимизировать расходы при покупке недвижимости.

При этом активность в сегменте бюджетного предложения остается достаточно высокой: сегодня у покупателей есть широкий выбор проектов пригородного жилья, представленного как таунхаусами, так и участками без подряда, и многие клиенты, особенно молодые семьи, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, отдают предпочтение загородным проектам.

Идеальный дом

Так чего же ищет человек, решивший сменить городские пейзажи на сельские? Первые позиции среди требований покупателей занимают инфраструктурная развитость и расположение поселка. Далее следуют завершенность строительства поселка, степень заселенности. Важной характеристикой является также транспортная доступность. В некоторых поселках, несмотря на все их преимущества, покупателей могут отпугнуть высокие коммунальные платежи.

По словам Андрея Хазова, заместителя исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости Усадьба, можно перечислить множество параметров, которые люди рассматривают как критичные, но по факту чем-то из предпочтений приходится жертвовать: или месторасположением, или экологией, или инфраструктурой.

Например, несколько поселков на Волоколамском шоссе были бы более востребованными, если бы не сложная транспортная ситуация. В итоге спрос в этом районе невелик, соответственно, цены на землю и домовладения ниже, чем в аналогичных объектах, до которых можно добраться быстрее.

С другой стороны, на Новорижском направлении есть поселки недалеко от МКАД, построенные слишком близко к самому шоссе. Экологическая обстановка в них, естественно, сильно страдает от такого соседства, высок уровень шума. Третий вариант может выглядеть так: поселок расположен далеко от Москвы, но в нем имеются школа, детский сад и другие объекты, вплоть до зоопарка. Покупатели, для которых приоритетом является развитая инфраструктура, возможно, пожертвуют транспортной доступностью.

По мнению Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга «Метриум», большинство людей, приобретая загородную недвижимость, рассчитывают жить на природе в тишине и спокойствии. Поэтому они предпочитают объекты, расположенные в удалении от шумных магистралей.

Требования к качественным характеристикам зависят от класса проекта. Покупатели загородной недвижимости низкого ценового сегмента обычно менее придирчивы. Потребители бизнес- и элит-класса, напротив, готовы внимательно оценивать архитектуру, качество строительства и материалы, которые использовал застройщик. Конечно, всех покупателей волнуют инженерные коммуникации в доме. Что касается инфраструктуры, то в первую очередь покупателя интересует не торгово-развлекательная составляющая, а детские и медицинские учреждения.

По сути, требования, которые предъявляют покупатели к объектам загородной недвижимости, зависят от целей использования будущего дома. Если говорить о постоянном жилье, то это, по мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании МИЭЛЬ Загородная недвижимость, прежде всего удобное расположение, цена, хорошая планировка дома и инфраструктура поселка. Для семьи с детьми очень важно наличие неподалеку детского сада и школы. Тем, кто работает в Москве, нужно иметь возможность быстро и вовремя добраться к месту работы, их устроит расстояние до 30 км от города по едущим направлениям и до 1015 км по загруженным трассам.

Те, кто выбирает для себя дачу, рассматривают и более дальние предложения. Им важна красивая природа, плюсом является наличие леса, реки. Если покупатель планирует жить на даче только в сезон, то приемлемы и бюджетные варианты, а если собирается приезжать и зимой, то дом, конечно, должен быть капитальным, с теплым санузлом, участком, оборудованным для досуга, например зоной барбекю.

Евгений Смирнов