Под квартиры в строящихся домах сейчас дают самую выгодную ипотеку. Рассказываем, нет ли здесь подвоха
Год назад застройщики перешли на новые правила работы. Деньги от дольщиков стали принимать на специальные счета (их называют эскроу-счета), откуда к застройщику они попадают только после сдачи дома. А деньги на строительство компаниям можно теперь брать только в кредит у банков. Что дала реформа гражданам, которые хотят купить новостройку?
Пугали ростом цен и банкротствами. Что на деле?
— Видно, что даже при всех потрясениях, через которые прошла стройотрасль в первом полугодии 2020-го, ни один проект по эскроу-счетам не остановился, — говорит замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Год назад в связи с переходом на новые правила пугали тем, что:
1) часть застройщиков не смогут получить кредиты, поскольку не отвечают строгим банковским требованиям, — стройки встанут, ждите новых обманутых дольщиков;
2) затраты на строительство сильно вырастут, ведь кредиты дороги — и новостройки подорожают на 15 — 20%, а то и все 30%.
С первой проблемой разобрались, смягчив на переходный период законодательство. Сейчас, то есть на начало июля 2020 года, по новым правилам строится 35% жилья. Остальное — почти две трети — по старым. Начинать новые проекты по ним нельзя, достраивать начатое и продавать там квартиры при определенных условиях можно.
Ставки сделаны
Теперь про цены. Как следует из данных ЦБ, средняя ставка банков для застройщиков нынче — 5,5%. Крупные застройщики это подтверждают и говорят, что даже можно выбирать среди предложений конкурирующих банков. При таких ставках резко повышать цены в кризис, рискуя вообще растерять клиентов, невыгодно. (Хотя традиционный маркетинговый ход «Покупайте сейчас, потом будет дороже» многие, конечно же, используют.) — Помогла пандемия, — объясняет вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — Из-за нее объемы кредитования упали, и у банков сразу резко появился интерес к застройщикам, которых сейчас активно поддерживает государство.
Плюс ставки и так снижаются.
Если купил жилье по старым правилам — не обманут?
— Если дом строится без эскроусчетов, это не значит, что никакими законами стройка не регулируется. Ежели с вами заключается договор долевого участия, она еще как регулируется — за последние годы и старые правила сильно ужесточили. Более того, компаниям, которые достраивают дома по старым правилам, сейчас также оказывается господдержка — как представителям пострадавшей из-за коронавируса отрасли. Главные условия помощи — чтобы сроки сдачи дома не переносили и работников не сокращали.
А чем новые правила надежнее?
Как объясняют эксперты, большая надежность тут обеспечивается самой схемой финансирования. Под рискованные проекты банки денег не дадут. А именно такие проекты плодят обманутых дольщиков. Уйдут с рынка те, кто иначе как на грани фола работать не может или не хочет, — увеличится общая надежность.
А то, что деньги дольщика на счете в банке лежат, а не у застройщика, — скорее подстраховка. Понятно, что любой дольщик хочет получить квартиру, а не вложенные три-четыре года назад деньги без поправки на инфляцию.
— Конечно, новая система надежнее, — говорит Константин Апрелев. — Но у нас до 30% покупателей новостроек были инвесторы — те, кто квартиру в строящемся доме покупает не для житья в ней, а для последующей перепродажи. Таким людям не очень интересно, чтобы их средства просто лежали на эскроу-счете в банке — без каких-либо процентов и без возможности что-то предпринять, пока дом не будет сдан.
Новые правила гарантируют только сохранность денег. Но не сдачу дома в срок.
Тут надо помнить, что в связи с пандемией всем застройщикам дали поблажки. До 1 января 2021 года у них «штрафные каникулы». За задержку сдачи дома в этот период дольщики не смогут потребовать со строительной компании неустойку (1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, сейчас это получается 0,015% от суммы договора). Кроме того, компания не будет считаться проблемной (такие заносят в специальный реестр), если задержит сдачу дома не более чем на девять месяцев. В мирное, докоронавирусное время этот срок мог составлять не более полугода.
ВОПРОС НА ЗАСЫПКУ
Так станет ли меньше новостроек?
Вопрос немаловажный. Этим также пугали. А сильное сокращение рынка, понятное дело, может в перспективе привести к росту цен.
Сейчас, для примера, в Москве ситуация такая. По данным компании «Метриум», в первом полугодии 2020 года предложение новостроек в Большой Москве (то есть со всеми замкадовскими районами) в сравнении с тем же полугодием 2019 года сократилось почти на треть. Но это если считать дома и квартиры в них поштучно. А если в квадратных метрах, то объем построенного получается примерно тот же. Причем метры эти в основном относятся к массовому жилью, которое раскупят по льготной ипотеке, ужимание произошло за счет более дорогих проектов. Откуда тогда столько же площадей при сокращении числа квартир?
Как минимум оставшиеся на плаву столичные покупатели наигрались уже в малогабаритные квартиры-студии, а самоизоляция и подешевевшая ипотека эту ситуацию усугубили.
Эксперты предполагают, что похожие тенденции могут быть и в регионах. Меньшее количество застройщиков будет возводить примерно столько же квадратных метров.
ПЕРЕВОДИМ РЕКЛАМНЫЕ ФРАЗЫ НА РУССКИЙ
Как теперь разобраться в том, что обещают продавцы
«Работаем по 214-му закону».
По большому счету это означает только то, что застройщик соблюдает российское законодательство, которое он в принципе соблюдать обязан. Если он работает в обход закона о долевом участии в строительстве (тот самый 214-й закон), лучше с ним не связываться, поскольку гарантий от государства, которые сейчас полагаются официально признанным обманутым дольщикам, у вас не будет.
«У нас партнерская программа с банком».
Это вовсе не означает, что компания работает по «новым правилам». Такие программы были и до того. Показатель надежности — если у застройщика партнерские программы с несколькими крупнейшими российскими банками из топ-10. В этом случае можно надеяться и на более выгодные условия по ипотеке от банков-партнеров под конкретные жилые комплексы.
«По партнерской программе с банком ипотека под 0,01%».
Читайте внимательнее условия про эти 0,01%. Обычно речь идет о том, что на какой-то период застройщик за свой счет дополнительно субсидирует часть ставки по льготной ипотечной госпрограмме. Именно на какой-то период, а не на весь срок кредита. Скажем, до Нового года ставка по ипотеке у вас будет 0,01%, а потом обычные льготные 6,5%.
Это такой новый способ дать скидку. Сказать «у нас скидки на квартиры 10%» — признать, что на рынке не все хорошо со спросом. А «у нас суперльготная ипотека» — отвечает чаяниям граждан дождаться кредитов на «европейских» условиях. Это вполне выгодно, как и скидка. Только внимательно изучите, на что подписываетесь.
НАПОМИНАЛКА «КП»
Что ждет покупателей квартир, если их застройщик обанкротится
Новые правила
Оставшемуся без квартиры дольщику вернут деньги с эскроу-счета. Ту сумму в рублях, которая была уплачена за квартиру, без процентов. Других вариантов нет.
Старые правила
Скорее всего, спасать вас будет Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, в который ваш застройщик переводил обеспечительные взносы. Кроме федерального фонда, сейчас существуют и региональные. Возможны два варианта.
Вариант А — дом таки достроят за счет средств из фонда. Это для тех случаев, когда дом был уже почти готов и на его достройку уйдет меньше денег, чем на возмещения дольщикам. Вариант Б — дольщикам выплачиваются компенсации по рыночной стоимости квартиры на момент, когда до выплаты дойдет дело (но эта сумма не должна быть меньше той, которая была уплачена по договору долевого участия).
Автор: Аракелян Елена