Сми о нас
ВЗЛЕТ НЕДВИЖИМОСТИ
Коммерсантъ # Деньги
Квартиры в Москве никогда не дешевели, но прошлый год впечатляет темпом подорожания. Средняя цена квадратного метра резко выросла из-за структурных изменений предложения: девелоперы практически не строят массовое жилье, выводя на рынок проекты более высокого класса. А то, что есть, очень быстро раскупают те, кто торопится успеть до изменения условий оставшейся программы семейной ипотеки.
В 2025 году рост цен на новостройки в Москве стал рекордным за пять лет - квадратный метр за год подорожал на 29%, посчитали в компании "Метриум". В абсолютных цифрах это скачок с 619 тыс. до 800 тыс. руб. Для сравнения: в 2021 году цены в среднем выросли на 21%, в 2022-м - на 5%, в 2023-м - на 15%, а в 2024 году - на 17%.
"29% - это не признак перегрева рынка, а следствие его глубокой структурной трансформации и накопившихся дисбалансов", - говорит управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов. На итоговую цифру сильно повлиял структурный сдвиг предложения. "Доля более доступного массового сегмента в общем объеме предложения сокращается, в то время как доля дорогого жилья бизнес и премиум-класса растет. Это толкает средний показатель по рынку вверх, даже без учета динамики в конкретных проектах", - объясняет господин Сырцов. В массовом и бизнес-сегментах наиболее доступное по цене предложение очень быстро вымывается. Наиболее заметным стало значительное сокращение количества студий, особенно в IV квартале, когда их доля снизилась до 15,6% (-6,2 п. п. за квартал, -8 п. п. за год). В годовом выражении также уменьшилась доля однокомнатных квартир (35,4%, -2,1 п. п.).
Покупатели, стремившиеся войти в сделку до изменения условий программы семейной ипотеки, в первую очередь раскупали самые недорогие квартиры - это также привело к росту средней цены, поскольку в продаже оставалось более дорогое жилье. В итоге массовый сегмент - комфорт и стандарт-класс - подорожал в среднем с 323 тыс. до 410 тыс. руб. После символического снижения на 1% в 2024 году цены в 2025-м выросли сразу на 27%. Ранее, в 2021 году рост составлял 25%, в 2022-м - всего 1%, а в 2023 году - 24%.
Помимо возросшего спроса со стороны покупателей, которые перестали откладывать покупку, повлиял рост себестоимости строительства из-за удорожания материалов и проектного финансирования и сокращение предложения в целом - оно за год уменьшилось вдвое. "В 2024 году девелоперы выводили новые проекты более осторожно, что привело к формированию дефицита на фоне оживления спроса в 2025 году. В такой ситуации преимущество получили проекты с высокой стадией готовности, где ценовая политика была более предсказуемой", - рассказывает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
В бизнес-классе рост цены тоже ускорился. За 2025 год средняя цена квадратного метра выросла с 463 тыс. до 533 тыс. руб. Если в 2023 и 2024 годах рынок рос умеренными темпами по 5% в год, а в 2022 году - 8%, то в 2025 году - на 15%. Но рекорд 2021 года новостройки бизнес-класса не побили (тогда они подорожали на 32%). По словам коммерческого директора ГК "Основа" Игоря Сибренкова, сегмент адаптировался к сложным условиям рынка с высокими ипотечными ставками и растущей себестоимостью строительства за счет гибких условий рассрочек. "Это позволило наращивать продажи в период дорогой рыночной ипотеки", - уточняет он.
Квартиры в премиальном сегменте подорожали на 19%, с 734 тыс. до 875 тыс. руб. Динамика цен в этом классе ускорялась: после скромного роста на 1% в 2021 году и на 3% в 2022-м в 2023 году цены прибавили 7%, а в 2024-м - 13%. "Последовательное ускорение роста цен характерно для устойчивых и зрелых рынков. В отличие от массового рынка здесь спрос в меньшей степени зависит от общих экономических колебаний и ипотечных программ. Состоятельные покупатели рассматривают премиальную недвижимость как надежный инструмент для сохранения и приумножения капитала, особенно в периоды нестабильности", - комментирует коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева.
Рост цен в 2025 году во всех сегментах обусловлен не только инфляцией, но и качественным развитием конечного продукта. "На рынке идет настоящая "гонка проектов": девелоперы все больше вкладывают в сложную архитектуру, авторский дизайн, собственную инфраструктуру и создание уникальной жилой среды", - считает госпожа Арцибашева.
