ВЫСОКИЕ ЦЕНЫ НЕ ИСПУГАЛИ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Итоги последнего месяца осени слегка озадачили экспертов: несмотря на ухудшение спроса, дорогую рыночную ипотеку и заоблачные цены на жилье, в Московском макрорегионе резко подскочило количество сделок по покупке новостроек. Разгулявшиеся инфляция, ожидание очередного повышения ключевой ставки ЦБ, которое больно ударит не только по карману потенциальных ипотечников, но и по рентабельности бизнеса девелоперов, означают одно: в наступившем декабре ожидать традиционных предновогодних массовых скидок от застройщиков не стоит.

По данным руководителя отдела аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елены Чегодаевой, на текущий момент на рынке новостроек старой и Новой Москвы представлено 3,77 млн кв.м жилья. Из них 2,83 млн кв.м (75%) приходится на старую Москву и 940,3 тыс. кв.м (25%) - на долю Новой Москвы.

С ее слов, в последнее время вырос спрос на жилье в высокой стадии строительной готовности. "Если в бизнес-классе он сформировался раньше, то в комфорт-классе начал проявляться с середины этого года. Потребители все чаще выбирают жилье на стадии монтажных или фасадно-отделочных работ. С учетом того, что понятие "стартовые цены" ушло в прошлое, это является разумной стратегией", - заметила Чегодаева.

"В ноябре 2024 года покупательская активность на рынке недвижимости, включая рынок первичного жилья, выросла на фоне ослабления рубля", - сообщил "МК" управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. По его мнению, многие клиенты сознают, что в текущих условиях депозиты с высокими ставками становятся рискованными, и гораздо надежнее вкладываться в ликвидные недвижимые активы. Особенно увеличился спрос на семейную ипотеку. Это связано с выделением из резервного фонда дополнительных лимитов на 142 млрд руб. на реализацию программы до конца 2024 года и ожиданиями ее возможного переформатирования в 2025 году.

Также, по словам эксперта, в ноябре покупатели жилья стали чаще пользоваться рассрочкой. Данная тенденция обусловлена не только удорожанием кредитов, но и маркетинговой политикой девелоперов, которые стали предлагать более гибкие схемы рассрочки. "Кроме того, в ноябре 2024 года зафиксировано сокращение числа стартов новостроек - три против семи в аналогичный период 2023 года. Застройщики вынуждены откладывать планы по реализации новых комплексов в связи с удорожанием бриджкредитов и проектного финансирования", - пояснил Сырцов.

"Рынок недвижимости Московского региона в ноябре демонстрировал стагнацию", - отметила "МК" генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. По ее мнению, средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 610 тыс. руб., не изменившись по сравнению с октябрем. Объем предложения также остался практически неизменным: 52 000 квартир и апартаментов против 51 800 в конце октября. "Стагнация цен наблюдается практически во всех сегментах рынка, что свидетельствует о нежелании застройщиков резко пересматривать цены, несмотря на ухудшение спроса", - подчеркнула Гусева.

Схожие данные предоставили аналитики компании "БЕСТ-Новострой". По их расчетам, в Москве по итогам последнего месяца осени средняя цена 1 "квадрата" выросла на 3% и достигла 610,4 тыс. руб. Средняя стоимость лота на экспозиции составила 35,8 млн рублей - также на 3% больше, чем по итогам октября.

Ценовые показатели новостроек комфорт-класса, по их оценке, практически не изменились по сравнению с данными октября. Средняя цена 1 кв.м по итогам ноября составила 342,3 тыс. руб. Средняя цена лота составила 15,4 млн руб., что менее чем на 1% превышает октябрьские показатели. В новостройках бизнес-класса средняя цена "квадрата" уменьшилась за месяц на 2% до 508 тыс. руб., а средняя стоимость лота - на 4% до 32 млн руб.

В отличие от комфорт-класса и бизнес-класса высокобюджетные сегменты показывают совершенно другую динамику. В премиальном сегменте в ноябре цены заметно выросли: средневзвешенная цена 1 "квадрата" составила 1095,4 тыс. руб. (+5%), а средняя стоимость лота - 127,3 млн руб., что сразу на 7% больше, чем в октябре.

В конце ноября 1 кв.м в элитных новостройках обойдется в среднем в 2567,1 тыс. руб. - на 6% больше, чем в октябре. Лот подорожал сразу на 13% за месяц - до 388,6 млн руб. Однако из-за малого объема предложения и особых характеристик каждого лота в элитном сегменте волатильность показателей выражена существенно сильнее, чем в остальных классах.

"Выбор покупателей московских новостроек сегодня довольно прагматичен", - отметила Ольга Гусева. По ее словам, наибольшим спросом пользуются проекты с привлекательной ценой, хорошим расположением, развитой инфраструктурой и благоустройством, соответствующие концепции "город в городе". Наличие коммерческой недвижимости и социальных объектов является важным фактором, за который покупатели готовы платить, несмотря на существование более дешевых, но менее обеспеченных инфраструктурой проектов. География спроса определяется объемом предложения. "Сейчас наибольшее предложение, а следовательно, и спрос приходится на север и запад Москвы. Растет предложение и спрос на востоке и юге столицы - это наиболее востребованные направления", - добавила Гусева.

По мнению Сырцова, повышенной популярностью сегодня пользуются проекты квартальной застройки с просторными, но эргономичными планировками, развитой социальной инфраструктурой и обширным озеленением. Именно такое жилье стремятся приобретать семейные клиенты, которые сегодня преобладают на первичном рынке. "Больше всего сделок по ДДУ совершается в ЮАО, САО и ЗАО. Эти округа отличаются широким выбором, хорошей транспортной доступностью, значительным числом образовательных учреждений", - заметил аналитик.

"В декабре в фокусе внимания потенциальных покупателей новостроек в Московском макрорегионе окажутся квартиры с отделкой. Учитывая постоянно растущую стоимость стройматериалов и дефицит квалифицированных ремонтных бригад, это позволит им сэкономить до 10% бюджета", - подчеркнул руководитель департамента продаж UNIQ Development Валерий Ручий.

До конца этого года бесспорным фаворитом покупателей также будут апартаменты, где 1 кв.м обычно продается дешевле, чем в квартирах. Напомним, не так давно московские власти запретили девелоперам возводить новые дома с помещениями этого вида коммерческой недвижимости. Но "остатки" апартаментов еще продаются в практически готовых проектах. Правда, их доля в общей структуре предложения невелика. В границах старой Москвы общая площадь экспозиции в апартаментах, которую планируется ввести до конца года, составляет всего 37 076 кв.м.

"В старой Москве наибольшая доля экспозиции, которая будет вводиться до конца 2024 года приходится на бизнес-класс (см. график). В сегменте квартир доля такого предложения составит 63,1%, в сегменте апартаментов - 67,2%", - заметила Чегодаева. При этом на долю квартир, вводимых до конца 2024 года, приходится 86% рынка, на долю апартаментов - 14%. Минимальная стоимость квартиры в этих проектах составляет 11,7 млн руб., апартаментов - 6,2 млн руб.

До конца этого года больше всего проектов будет сдано на западе Москвы, в ЗАО (см. график - 28,6%, минимальная стоимость квартир начинается от 14,6 млн руб.); на втором месте по количеству готовых проектов идет ЮАО (16,4%, минимальная цена квартиры - 10,6 млн руб.), третью строчку занимает СВАО (12,1%, минимальная цена квартиры - 11,9 млн руб.).

По прогнозу Руслана Сырцова, в начале 2025 года спрос на первичное жилье немного просядет в связи с утверждением нового ипотечного стандарта. К тому же может снизиться ажиотаж вокруг семейной ипотеки, если президент закрепит ее параметры до 2030 года. И, разумеется, на продажах отрицательно скажется рекордный "ключ", который в декабре 2024 года, вероятно, снова вырастет. Но постепенно покупательская активность будет восстанавливаться, если ЦБ начнет снижать ключевую ставку. "Девелоперы будут сохранять высокий объем предложения для привлечения клиентов широким выбором. Цены в массовом сегменте и бизнес-классе будут стагнировать, а в премиальном и элитном сегменте продолжат расти быстрее инфляции", - полагает аналитик.

"Сейчас на ценовую динамику влияет прежде всего инфляция", - уверена Гусева. По ее словам, интенсивный рост потребительских цен сопровождается аналогичным ростом цен на строительные материалы и другие услуги, необходимые застройщикам. Это существенно ограничивает возможности для снижения цен на жилье. Помимо кредитно-денежной политики ЦБ влияние на рынок новостроек также оказывает и высокий уровень ипотечных ставок. "Пока предпосылок для повышения доступности ипотеки в 2025 году нет. В этой связи важно следить за действиями правительства, которому придется поддержать рынок жилищного строительства. Конкретные меры поддержки пока не ясны, но, возможно, государство будет стимулировать разнообразные схемы продаж, включая аренду с правом выкупа, лизинг и жилищно-накопительные кооперативы", - заключила эксперт.