Сми о нас
Выбираем район: что нужно знать о Якиманке перед покупкой квартиры
РБК Недвижимость
Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов. В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки жилья
Якиманка — один из самых интересных районов центра Москвы. В его состав входит часть Замоскворечья, где сохранилось немало исторических памятников. В то же время Якиманка очень разнородна — старая застройка сочетается со зданиями советского времени и элитными жилыми комплексами 2000-х годов.
Здесь сосредоточены важные центры городской и туристической активности — известные парки и музеи. Район считается престижным и дорогим, однако по сравнению с другими центральными районами он один из самых дешевых.
Инфраструктура
Район Якиманка расположен в Центральном административном округе Москвы. Через него проходят знаменитые улицы Большая Якиманка, Большая Ордынка и Шаболовка.
На территории Якиманки расположены три станции метро: «Октябрьская», «Полянка» и «Третьяковская», а у границ района еще две — «Шаболовская» и «Добрынинская».
Якиманка — один из самых зеленых районов ЦАО, здесь находятся крупные парки (ЦПКиО имени Горького и Нескучный сад). Здесь же расположены и значимые культурные объекты: Третьяковская галерея, музей современного искусства «Гараж», Центральный дом художника, парк искусств «Музеон», дом Рахманинова.
На территории Якиманки сохранилось множество исторических храмов и монастырей: Марфо-Мариинская обитель, храм Вознесения Христова в Кадашах, храм Иконы Божией Матери на Большой Ордынке, храм Святителя Николая в Толмачах, храм Святителя Георгия Неокесарийского, церковь Иоанна Воина на Якиманке и другие.
В кластере Якиманки отлично развита образовательная инфраструктура. Здесь функционирует ГБОУ «Школа № 1799» (школа № 19), которая входит в рейтинг лучших школ Москвы, а также ГБОУ «Школа № 1799» (школа на Полянке), учебный корпус № 3 ГБОУ «Школа № 627», французский лицей при посольстве Франции, Московский академический художественный лицей РАХ, частная «Пироговская школа», а также детские сады ГБОУ «Школа № 1799», ДО Якиманка и ДО № 8, ДО ГБОУ «Школы № 627 им. генерала Д. Д. Лелюшенко», частные дошкольные учреждения.
Здесь же расположены несколько вузов: теоретический корпус медико-стоматологического университета им. А. И. Евдокимова, Гуманитарный институт телевидения и радиовещания, Московский институт стали и сплавов (МИСиС), Государственный академический университет гуманитарных наук.
Застройка
Район был кардинально перестроен в советские годы, когда почти полностью снесли малоэтажные дома и особняки на Якиманке и Большой Полянке (а некоторые перестроили до неузнаваемости). Крупные жилые и общественные комплексы здесь начали появляться в конце советского периода; были построены «Президент-отель», комплекс зданий МВД и Минюста у станции метро «Октябрьская», жилые дома для дипломатов на Калужской площади.
«С развитием свободного рынка жилья Якиманка стала одним из наиболее интересных для застройщиков районов Москвы, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Здесь появилось много объектов, к которым применим эпитет „первый“ (хотя реальное первенство некоторых из них и можно оспорить). Еще одна особенность Якиманки — обилие бывших промышленных площадок. В районе до сих пор работает одно из крупнейших предприятий на территории ЦАО — кондитерская фабрика „Ударница“, а значительная часть новостроек построена (или строится сейчас) на месте бывших фабрик и заводов».
Новостройки
На рынке новостроек Якиманки продаются квартиры и апартаменты исключительно в высокобюджетных проектах — 98% предложения приходится на элитный сегмент, в сегменте бизнес-класса реализуется единственный проект ЖК «Sky House». По данным сервиса онлайн-объявлений ЦИАН, на первичном рынке экспонируется 644 объекта. Из них 438 лотов приходится на предложения в возводимых жилых комплексах («Софийский», «Полянка/44», Barkli Gallery, Cloud NIne, «Царев сад»). Самые дешевые предложения — в ЖК «Софийский» (43-метровые апартаменты предлагаются за 23,5 млн руб.).
Апартаменты предлагаются в трех элитных комплексах: клубный дом Mon Cher, Cloud Nine и «Софийский». Mon Cher уже введен в эксплуатацию, а строительство Cloud Nine и «Софийского» планируется завершить к концу 2018 и 2019 годов соответственно.
Квартиры продаются в одном ЖК премиум-класса The Pleasant House и четырех комплексах элитного класса Barkli Gallery, Novel House, «Полянка/44» и Palazzo Imperiale. Три проекта уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию, а строительство ЖК Barkli Gallery и «Полянка/44» завершится в этом году.
Квартиры в новостройках Якиманки продаются в среднем за 776,5 тыс. руб за 1 кв. м.
«Якиманка — престижное место с точки зрения недвижимости, однако в сравнении с другими центральными районами цены здесь более доступны, — рассказал управляющий директор „Метриум Премиум“ Илья Менжунов. — К примеру, квартиры на первичном рынке Якиманки продаются в среднем за 776,5 тыс. руб за 1 кв. м, тогда как в районе Арбат „квадрат“ стоит 862 тыс. руб.».
В процентном выражении по отношению к остальным районам Якиманка может не занимать первых мест, но и количество предложения в районе не столь велико, отметила генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. «Район стабильно пользуется спросом, и особенно интересны покупателям качественные новые проекты, — рассказала эксперт. — В основном, покупку жилья здесь рассматривают семейные люди, желающие проживать в тихой локации рядом с парками и при этом иметь доступ ко всей развитой инфраструктуре района и удобную транспортную доступность».
Вторичное жилье
На вторичном рынке есть как панельные дома советского периода, так и комплексы, построенные в 2000-е годы. «Здесь довольно много известных комплексов, которые не теряют актуальности и по сей день, — отмечает Анастасия Могилатова. — Это комплексы „Коперник“ рядом с парком „Музеон“, созданный по лучшим мировым стандартам, „Онегин“ с собственной развитой инфраструктурой, „Торрис Хаус“ — один из первых элитных домов Москвы».
В советских панельных и блочных домах за Садовым кольцом 1 кв. м стоит 260-280 тыс. руб.
На вторичном рынке за последний год было выведено 814 лотов. Средняя цена 1 кв. м — 360 тыс. руб. В районе очень большой разрыв в ценах, отмечают аналитики ЦИАН. Стоимость квартир разнится даже внутри домов одного периода строительства. Так, в советских панельных и блочных домах за Садовым кольцом 1 кв. м стоит 260-280 тыс. руб., однокомнатную квартиру можно купить за 8 млн руб. В кирпичных башнях 1 кв. м стоит около 350 тыс. руб., а самая дешевая «однушка» обойдется не менее чем в 13 млн руб.
«В этом районе сложнее найти типовой и ординарный жилой дом, чем здание с необычной историей строительства, — рассказал Алексей Попов. — Очень многие здания стали вехами градостроительной истории столицы. Например, знаменитый Дом на набережной (улица Серафимовича, 2) — адрес проживания нескольких поколений элиты страны: от старых большевиков до нынешнего патриарха. Или же писательский дом в Лаврушинском переулке, где жили самые известные деятели культуры довоенной Москвы».
Перспективы района
Якиманка — востребованный у застройщиков район, но поскольку свободных площадок под новые проекты недостаточно, девелоперы реконструируют исторические здания и застраивают освободившиеся производственные участки, отметил Илья Менжунов. Например, в 2019 году компанией «Гута-Девелопмент» планируется начало строительства элитного жилого квартала на территории кондитерской фабрики «Красный Октябрь» на Болотном острове. В комплексе будут апартаменты (предположительно 175 тыс. кв. м) и квартиры (94,5 тыс. кв. м). Это масштабный и дорогостоящий проект, в котором цены могут достигать 2-3 млн руб. за 1 кв. м.
«Мы не ожидаем существенного изменения цен в рассматриваемом районе»
По данным Welhome, в районе в ближайшее время планируется выход по крайней мере еще трех проектов. Кроме того, есть площадки под реставрацию или строительство, на которых в перспективе планируется создание новых комплексов.
«Мы не ожидаем существенного изменения цен в рассматриваемом районе, поскольку стоимость элитной недвижимости мало зависит от внешних изменений. Рост может быть обусловлен изменением степени строительной готовности проекта, — рассказала генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Наталья Шаталина. — При этом большинство реализуемых новостроек находятся в высокой стадии готовности (от монтажа верхних этажей до введенных в эксплуатацию), поэтому рост может составить не более нескольких процентов».
История
Район назван по главной улице, которая, в свою очередь, получила имя в честь церкви Иоакима и Анны (построена в 1493 году и снесена в 1969 году), располагавшейся на пересечении современных Якиманского проезда и улицы Малая Якиманка.
До вхождения этой территории в состав города здесь находились села. Самое древнее из них — Хвостовское, упомянутое в завещании Дмитрия Донского. Другое село, Кадашево, сохранилось в названиях Кадашевских набережной и переулков, основным производством здесь было «хамовное дело» — прядение и ткачество. По соседству с Кадашевской находилась небольшая Екатерининская слобода, в которой жили белильщики тканей.
В конце XVIII века за Земляным Валом, в Нескучном саду и по Калужской дороге начали строиться дворянские усадьбы: Голицыных, Трубецких, Демидовых, Строгановых. В 1796 году здесь начала возводиться Голицынская больница, а рядом с ней в 1830-х годах — Первая градская больница.
В 1830-е годы началось строительство Бабьегородской плотины, которая снизила риск наводнений, регулярно происходивших в этом месте раньше, и позволила вести строительство. В Якиманку потянулись фабриканты, поскольку земля здесь была в то время недорогой. В этом районе основаны первый механический завод и первая в Москве электростанция.
В советское время западная сторона Большой Якиманки была перестроена, на территории района появились типовые многоэтажки. Но в 1990-е годы началась реконструкция исторической застройки, которая продолжается до сих пор.
Автор: Мария Мягкова
