Все включено

Комплексное освоение территорий стало основной формой застройки в Москве.

Еще недавно в столице доминировала так называемая точечная застройка на один-два дома. Сейчас главной строительной идеей стал переход к комплексной застройке, подразумевающей возведение в одном месте зданий различного назначения - жилых домов, социальных объектов и инженерных сооружений. "Комплексное освоение территории - единственный правильный подход, который необходимо использовать при развитии города, - уверен генеральный директор ООО "Новые Ватутинки" Александр Зубец. - Он позволяет решить множество различных проблем, связанных с маятниковой миграцией (за счет создания рабочих мест), дефицитом инфраструктурных объектов (за счет строительства новых школ, детских садов, поликлиник), неудовлетворительным состоянием инженерных коммуникаций (чаще всего все строится с нуля) и пр. Точечная застройка, которая породила множество существующих проблем, уже давно исчерпала себя".

"В свое время расцвет точечной застройки в Москве и области привел к дефициту социальных учреждений и образованию огромных очередей в детские сады и школы, - рассказывает ведущий специалист департамента по связям с общественностью группы компаний "ПИК" Наталья Михна. - Чтобы восстановить баланс и гармонизировать жилое пространство, городские власти избрали политику комплексного освоения территорий".

Так, сейчас, по данным генерального директора компании "Метриум" Марии Литинецкой, в Москве в пределах МКАД на первичном рынке жилья экономкласса из 21 проекта только 8 относятся к категории точечной застройки (не более двух корпусов), остальные - к комплексной. В бизнес-классе око-ло 60% новостроек - комплексные проекты. Хотя по-настоящему крупномасштабных объектов в Старой Москве из-за ограниченного земельного ресурса, по мнению эксперта, пока не так много.

Среди наиболее ярких примеров комплексной застройки, появившихся за последние годы, коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов называет новые ЖК "Царицыно" и "Царицыно-2", "Большое Кусково", "Загорье", "Скай Форт", "Измайловский", "Лосиный остров". В составе Москвы, но территориально за МКАД строятся крупные микрорайоны "Некрасовка" и "Некрасовка-Парк".

Принципиально иная ситуация, как считает генеральный директор компании "Мортон-Инвест" Антон Скорик, складывается на первичном рынке недвижимости Новой Москвы, где, по экспертным оценкам, доля комплексной застройки составляет свыше 80%. "Территория, которая не так давно являлась частью Подмосковья, представляет большой интерес для крупных застройщиков во многом благодаря достаточному количеству свободных площадей, а также повышенному интересу покупателей, - поясняет он. - Большая часть комплексных проектов находится на расстоянии до 10 км от МКАД".

По словам Григория Алтухова, здесь реализуются проекты на несколько десятков домов. "Это, к примеру, "Моск-ва А101", "Коммунарка", "Переделкино Ближнее", "Первый московский", - говорит эксперт. - И некоторые из них позиционируются соответствующе - не как жилые комплексы и микрорайоны, а как города-парки".

При этом, как уточняет Мария Литинецкая, в 20 из 35 "новомосковских" комплексов предусмотрено возведение жилья общей площадью более 100 тыс. кв. м.

"Сегодня в формате комплексной застройки есть проекты с объемом жилых площадей от 60 тыс. кв. м до 2 млн кв. м", - рассказывает Антон Скорик. Причем в крупных объектах комплексного освоения доля жилья может не превышать 50%, а все остальное отдано под социальную и коммерческую инфраструктуру, рабочие места, паркинги и т.д.

"Главная особенность комплексных проектов не в размере территории, а в создании комфортной среды обитания, - считает Наталья Михна. - Жилые комплексы, реализуемые профессиональными застройщиками, имеют единый архитектурный облик, полноценную социальную инфраструктуру, включающую детские сады, школы, поликлиники, а также продуманную коммерческую и бытовую составляющую - необходимые конкретному микро-району магазины, сервисные службы, торгово-развлекательные комплексы, спортивные и досуговые центры, паркинги". Важным элементом комплексной застройки, по ее мнению, является и благоустроенная внутренняя территория: зеленые прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, зоны для выгула собак. "Кроме того, в крупных проектах зачастую строится и новая инженерная инфраструктура с энергоэффективными котельными, комплексами очистных сооружений и т.д.", - добавляет Антон Скорик.

Правда, при комплексной застройке девелопер должен строить необходимую инфраструктуру за свой счет, а это неизбежно увеличивает себестоимость. "Исходя из нашей практики, рост издержек при инфраструктурном строительстве в рамках комплексной застройки составляет до 15%", - отмечает пресс-секретарь девелоперской компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов. В этом случае компании зарабатывают за счет масштаба проекта.

"Это классическая схема, когда за счет объема предложения девелопер может работать на пороге рентабельности и на начальном этапе предлагать покупателям недвижимость по низкой цене", - поясняет коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. В итоге, как показывает практика, зачастую квартиры в крупных жилых комплексах дешевле жилья в проектах точечной застройки.

"Очевидный плюс для покупателя жилья в проекте массовой застройки - получение комплексного продукта, т.е. при-обретение не просто жилья, а комфортной среды обитания, где можно жить, учиться, работать, отдыхать, развлекаться, - продолжает тему директор по связям с общественностью ГК "МИЦ" Ольга Новицкая. - Кроме того, в рамках таких проектов, как правило, формируется однородная социальная среда, что также является существенным преимуществом перед вариантом приобретения квартиры на вторичном рынке в обычных домах".

"К сожалению, сегодня комплексные проекты рассчитаны на некоего типового потребителя с типовым бюджетом, - говорит Алексей Белоусов. - На мой взгляд, это не совсем корректно. При проектировании мини-городов нужно тщательно подходить к разработке мастер-плана проекта. Внутри комплексной застройки должна быть своя центральная часть, где будет расположена самая дорогая недвижимость. Девелопер может сделать там малоэтажную застройку, более дорогое благоустройство, например, установить фонтан. Естественно, что дом, в котором всего 30 квартир, окна которых выходят на фонтан, будет стоить дороже".

Ольга Новицкая также считает, что в рамках одного проекта комплексной застройки вполне может быть представлено, например, жилье экономкласса и комфорт-класса (характерно для отдаленных от центра районов) или комфорт-класса и бизнес-класса (для районов, приближенных к центру).

Естественно, что класс жилья, которое строится в рамках подобных проектов, определяется прежде всего местоположением той или иной площадки. "Если участок расположен рядом с МКАД или да-же за кольцевой, то девелопер, не мудрствуя лукаво, застроит его жильем эконом- или комфорт-класса, рассчитанным на массового потребителя, - говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

- И это правильно, так как обеспеченный покупатель вряд ли обратит внимание на этот комплекс. Если же крупный участок отличается хорошим расположением, привлекательными видовыми характеристиками, его, конечно, можно застроить жильем бизнес-класса. Но застройщики в таких случаях все-таки предпочитают совмещать несколько сегментов в рамках одного проекта для того, чтобы диверсифицировать риски". В качестве наглядного примера Вадим Ламин приводит застройку Тушинского аэродрома. Здесь предусмотрено возведение жилья в основном комфорт-класса. Однако на участках, расположенных рядом с рекой, будут построены дома бизнес-класса.

Есть у комплексной застройки, по мнению опрошенных "Профилем" игроков рынка, и определенные минусы. Так, к примеру, тем, кто покупает квартиру в первой очереди, придется до конца строительства фактически жить на стройке и мириться со всеми вытекающими из этого неудобствами. Может быть не готова и инфраструктура, не будет благоустроена и территория. Однако здесь, по словам Вадима Ламина, все зависит от конкретного застройщика. Он может, например, осваивать крупный участок небольшими лотами - построить несколько домов, объектов инфраструктуры, благоустроить территорию, оградить ее, а затем уже перейти к другому объекту.

Определенные сложности при реализации проектов комплексной застройки возникают и у самих девелоперов. "Для застройщика самая главная проблема - это старт проекта, - рассказывает Александр Зубец. - И речь не идет конкретно о подключении инженерных сетей или строительстве инфраструктурных объектов с нуля. Самая большая сложность заключается в административной функции. Проект комплексного освоения территории очень ресурсоемкий. В отличие от строительства точечного объекта, он требует больше времени, денег, специалистов и т.д. Перед девелопером стоит сразу несколько задач - необходимо все сразу спроектировать, согласовать и законтрактовать. Это крайне сложно именно с управленческой точки зрения".

Тем не менее комплексная застройка получает все более широкое распространение. Она может использоваться и для реализации так называемой пятиэтажной программы. Ольга Новицкая считает площади, занятые массивами пятиэтажек, территориями, оптимальными для комплексного освоения. Она уверена, что в результате освоения таких площадок повышается привлекательность всего района в целом, поскольку в рамках проекта создается не только новая качественная жилая застройка, но и соответствующая инфраструктура.

Хотя дальнейшие, и самые радужные, перспективы комплексной застройки в Москве большинство наших экспертов связывают все же в основном с освоением промышленных территорий.

"Наиболее перспективные столичные территории, которые подходят для квартальной застройки, - это в первую очередь промышленные зоны, позволяющие построить на них новые микрорайоны, исчисляемые сотнями тысяч, если не миллионами квадратных метров, - уверен Алексей Белоусов.

- Сегодня на них приходится каждый третий метр, допускающий эффективное землепользование в границах Старой Москвы".

Как утверждает Антон Скорик, в настоящее время столичное правительство принимает активные меры, направленные на высвобождение подобных территорий для комплексной застройки. В частности, сейчас утверждаются проекты строительства новостроек на месте убыточных или недействующих промзон "Серп и Молот", "Южный порт" и др. А на днях компания "ЛСР НедвижимостьМ" уже даже получила возможность построить до 2030 года около 1,5 млн кв. м жилья и объектов социальной инфраструктуры на территории промзоны "ЗИЛ". Общая площадь трех участков, попавших в распоряжение нового собственника, - свыше 65 га.

Более того, по словам Марии Литинецкой, девелоперы даже готовы развивать подобные территории без каких-либо дополнительных преференций и стимулирующих акций со стороны местных властей, учитывая дефицит площадок под застройку и произошедшее снижение объемов строительства в Москве.

Но не стоит, по мнению Сергея Лядова, забывать при этом, что редевелопмент промзон в целях строительства жилья требует существенного изменения градостроительной документации. Потребуется изменение функционального назначения территории в рамках генерального плана, а также ее территориального зонирования в рамках правил землепользования и застройки. Кроме того, будет необходим выпуск соответствующей планировочной документации. При этом довольно часто у властей нет на это необходимых средств. "Раньше бремя этих расходов несли частные девелоперы, чтобы ускорить реализацию своих проектов, - напоминает эксперт. - Сейчас законом предусмотрено, что частные девелоперы не вправе финансировать такие работы, за исключением случаев комплексного освоения территории, а также развития застроенной территории. Соответственно, реализация многих девелоперских проектов в промышленных зонах затягивается".

Освоение промышленных зон влечет для инвесторов значительные затраты, связанные с выводом промышленных предприятий за пределы территории городов или на их окраины. Потребуется приобрести площадку для нового размещения выводимого предприятия, осуществить на ней промышленное строительство. А при наличии сильного загрязнения земли в результате промышленной деятельности предприятия нужно будет еще и осуществить рекультивацию почвы, что также увеличит затраты инвесторов. К тому же далеко не всякий человек захочет жить на месте бывшей промзоны. То есть спрос на такие продукты может быть ниже ожидаемого. Именно поэтому, по словам Сергея Лядова, важно с системной точки зрения осваивать промышленный кластер целиком, а не точечно.

Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании "Сити-XXI век":

"К разработке практически каждого нашего объекта мы подходим, основываясь на принятой компанией концепции "Миниполис". Она предусматривает комплексную застройку территории, но это лишь одна из составных частей нашего подхода. "Сити-XXI век" имеет стратегическую цель - создавать условия для организации современной городской среды и комфортного проживания. Соблюдая обязательные градостроительные нормы и требования, мы включаем в проекты дополнительные решения с учетом экономики и особенностей территорий застройки. Именно поэтому наши объекты - жилые комплексы "Подсолнухи" и "Альбатрос" (миниполис "Строгинский"), квартал "Краски жизни" (миниполис "Радужный" в Видном), миниполис "Самоцветы" (Люберцы) - пользуются спросом. Преимуществом комплексов в Строгино является экология, близость крупных спортивных объектов и хорошо благоустроенная территория. Например, у ЖК "Подсолнухи" дворовая территория разбита на две зоны: прогулочную - со скамейками, газонами и кустарниками - и зону активного отдыха с детскими и спортивными площадками. У ЖК "Альбатрос" для жителей построены еще поле для мини-футбола и площадка для выгула собак. В квартале "Краски жизни" к услугам жителей детский сад, а также школа, торговый центр шаговой доступности, детский центр и другие объекты. В свою очередь, в состав миниполиса "Самоцветы" войдут физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, детская поликлиника, женская консультация, социально-реабилитационный центр, детский центр и другая инфраструктура. Приоритетами миниполиса являются архитектурные решения, поддерживающие общение между жителями, крупная инфраструктура, зонирование территории, дополнительное благоустройство вокруг возводимых комплексов, новые услуги и сервисы, а также развитие социальной активности и коммуникаций. Рынок недвижимости чувствителен к общественному мнению, к тому, как и что говорят клиенты застройщиков не только до сделки, но и после нее.

В этой связи конкурентные преимущества получает тот девелопер, который предлагает максимально широкий набор социальных объектов и услуг".

АНДРЕЙ МОСКАЛЕНКО