Время перемен

Текущий год привел к заметным изменениям на рынке элитного жилья Москвы. Покупатели стали предъявлять повышенные требования к недвижимости, а застройщики — искать новые способы продаж. Рассказываем об основных тенденциях, которые актуализировались в этом году и сохранятся в будущем

Дистанционные сделки В 2020-м многие покупатели элитной недвижимости решали жилищный вопрос не выходя из дома. Речь идет о сравнительно небольших сделках либо о покупателях/продавцах, живущих за границей. По данным компании Savills, до дистанционного показа доходили не более 20% всех потенциальных покупателей, и из них лишь единицы — до бронирования этой весной. «Удаленный формат также заинтересовал инвесторов, которым не столь важно лично оценить ликвидность объекта. В ход пошли все современные средства коммуникации (Zoom, Skype, WhatsApp), новые технологии визуализации, чтобы показать клиенту квартиру, комплекс и двор удаленно (VR и AR), электронные подписи, безопасные банковские переводы», — рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум» Анна Раджабова. По ее прогнозу, практика онлайн-продаж сохранится и в будущем, однако массовым явлением не станет.

«Как правило, крупным покупкам предшествует длительный период знакомства клиента с рынком, проектом, альтернативными предложениями, — согласен с ней управляющий партнер Savills Дмитрий Халин. — Воссоздать все данные этапы в онлайне крайне проблематично. У многих клиентов также вызывают опасение безопасность и конфиденциальность используемых при этом каналов связи. Чтобы клиент согласился на дистанционный показ, он, как правило, сам должен заинтересоваться объектом и стать инициатором подобного формата общения».

Усиление конкуренции на рынке

Несмотря на экономическую неопределенность, вызванную пандемией COVID-19, весной и летом на рынке элитной недвижимости наблюдалось оживление. «Если в январе — сентябре 2019 года в продаже появился только один элитный и один премиальный проект, то в аналогичный период 2020-го стартовали продажи трех элитных и шести премиальных комплексов. Это поможет несколько разнообразить предложение, которое сократилось за последний квартал примерно на 20%», — отмечает Анна Раджабова. Кроме того, введение режима самоизоляции стало катализатором переноса ряда проектов. По данным компании Colliers International, за это время сформировался пул объектов как в сегменте бизнес-класса, так и в премиум-классе (совокупно порядка 15 площадок), старт которых ожидается до конца 2020 года.

Проще, дешевле, удобнее 2020 год актуализировал запрос состоятельных покупателей жилья на осознанное потребление и рациональность. Если в нулевые популярностью пользовались огромные площади с нефункциональными планировками и дорогим дизайном, то сегодня тренд обратный. А пандемия коронавируса внесла свои коррективы: сейчас безопасности жилья уделяют гораздо больше внимания, чем в начале года. При этом под безопасностью понимают не только приватность и наличие видеонаблюдения/охраны, но и качество озеленения, систем очистки воздуха, достаточное количество балконов и внутренних дворов. По данным Savills, средняя площадь проданной квартиры/апартаментов в этом году увеличилась на 8%. Это показательно: на фоне эпидемии для покупателей как никогда важен комфорт жилья.

«Сейчас модно быть практичным, бережливым, простым, — констатирует Раджабова. — Современному и новомодному жилому комплексу могут предпочесть доходный дом в историческом центре Москвы, пентхаусу — большую „трешку“. Интересуются не машино-местами по цене премиальной иномарки, а наличием велопарковок и зарядками для электросамокатов. Мы видим, как меняется поколение покупателей элитной недвижимости, которое смотрит на квартиру или дом не как на симулякр, а как на жилье».

Спрос на вырост

По данным компании «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках премиум-сегмента сегодня составляет 608 тыс. руб., элитного — более 1 млн руб. И цены будут только расти — вслед за спросом, прогнозируют опрошенные «РБК Стиль» риелторы и аналитики. «Если обратиться к статистике, мы заметим, что рынок наиболее дорогих предложений (в бюджете от $1 млн) пока еще не до конца восстановился, но этой осенью довольно активен», — говорит Дмитрий Халин. По его оценке, за апрель — октябрь 2020 года на первичном и вторичном рынке жилья стоимостью от $1 млн уровень спроса по количеству сделок примерно на 14% уступает прошлогоднему значению. Если в 2019-м за это время денежный объем рынка в сегменте от $1 млн превысил $1 млрд, то в этом году отставание пока еще достигает 17%. На фоне всех происходящих событий (ослабление национальной валюты, пандемия, тяжелая геополитическая обстановка) качественная жилая недвижимость еще раз подтвердила статус защитного инструмента для капиталов, что гарантирует ей высокий спрос в ближайшие месяцы, считает эксперт.

В связи с ростом курса доллара и евро у покупателей жилья с валютными сбережениями появилась хорошая возможность сэкономить. У продавцов же есть отличный шанс реализовать свою недвижимость по старым рублевым ценам: это особенно актуально для застройщиков, которые распродают остатки квартир в уже построенных домах. Интерес к таким предложениям сейчас максимальный, отмечают собеседники «РБК Стиль».

В Savills прогнозируют, что следующий год станет более активным с точки зрения сделок: в элитном сегменте цены продолжат расти, нераспроданные остатки в готовых домах будут уменьшаться, на рынок выйдет довольно много интересных новостроек. В премиальном сегменте дальнейший рост цен будет сдерживаться сокращением спроса и «замораживанием» или увеличением объема предложения на рынке, добавляет Кирилл Голышев из Colliers International.