В жилых комплексах ищут парковки

Среда обитания

Девелоперы жилья строят парковки, чтобы не терять покупателей, хотя большинство из них не собирается покупать машино-место. В итоге средний по рынку коэффициент обеспеченности парковками выше, чем значения проданных на каждую квартиру мест в гараже. Высокая себестоимость строительства не позволяет превратить нераспроданный паркинг в арендный бизнес. Физическим лицам на перепродаже парковок тоже не заработать: застройщики выводят их на рынок в высокой стадии готовности проекта.

Кому выгодно

Парковки стали привычным атрибутом современных жилых комплексов: места для машин продаются почти в 80% новых ЖК в Москве. По оценкам «Метриум», почти во всех строящихся домах бизнес-класса, премиального и элитного сегментов будут паркинги. В массовом сегменте парковки предусмотрены в 93% комплексов. За прошедшие четыре года этот показатель вырос на 18 процентных пунктов: в 2013 году машино-места проектировались в 75% домов.

Покупателям приобретение машино-места не только увеличивает бюджет покупки жилья на 10-20%, но и создает дополнительные риски в случае возникновения проблем у застройщика. Почти все жилье сейчас строится и продается по федеральному закону N214 (214-ФЗ) о долевом строительстве, который защищает права покупателей. Парковки подпадают под его действие, то есть продаются по договорам долевого участия (ДДУ), так же, как и квартиры. Дополнительную страховку гарантирует закон о защите прав потребителей, который предусматривает санкции для застройщиков, не выполняющих взятые на себя обязательства в срок. Речь идет о штрафе в размере 50% от суммы, назначенной к выплате судом в пользу потребителя (в делах, когда дольщики требуют компенсаций за купленные и не сданные в срок квартиры). Но дольщики — владельцы квартир в случае банкротства застройщика имеют приоритетные права по сравнению с остальными кредиторами и владельцами нежилой и коммерческой недвижимости.

Шансы покупателей квартир получить жилье выше, так как помимо компенсаций закон предусматривает достройку дома своими силами или привлечение нового застройщика. Местные власти заинтересованы в том, чтобы помочь, так как контроль численности пострадавших дольщиков стал задачей федерального масштаба. «Если претендовать на компенсацию за жилье, нужно ждать распродажи активов застройщика. С высокой вероятностью на всех дольщиков вырученных денег не хватит», — напоминает юрист BGP Litigation Олег Хмелевский. Но на владельцев машино-мест приоритетный порядок рассмотрения их требований не распространяется. В случае банкротства застройщика они встают в очередь кредиторов, их требования оказываются в конце и вероятность получить компенсацию стремится к нулю«, — констатирует господин Хмелевский.

Риски покупателей жилья сейчас нивелирует система страхования, если ответственность застройщика была застрахована, а для проектов, которые запущены после 20 октября 2017 года, — фонд дольщиков, куда отчисляется 1,2% от стоимости каждого проданного ДДУ. Партнер компании LDD Владислав Шкурихин говорит, что владельцев парковок может защитить фонд. Правда, пока судебная практика банкротств застройщиков, которые делали отчисления в компенсационный фонд, не сформирована. Но по закону о долевом строительстве ДДУ должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, в том числе для нежилых помещений. «То есть если парковка определена в договоре, она подпадает под действие защиты компенсационного фонда, так же, как и жилые помещения», — подчеркивает господин Шкурихин.

Девелоперы не очень любят паркинги: их дорого строить и трудно продавать, но без них конечный продукт теряет существенное конкурентное преимущество плюс есть городские нормативы обеспечения машино-местами, которые нужно соблюдать. Коэффициенты обеспеченности парковками объектов жилого назначения находятся в зависимости от площади квартир, объясняет директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев: «Более 40 кв. м — одно машино-место». Но на практике девелоперы ориентируются на класс возводимого жилья. «Для стандартного класса жилья коэффициент составит 0,5 от всего количества квартир, для комфорт-класса — 0,7-1 от объема лотов, для бизнес-класса — 1,5 и выше», — перечисляет господин Стригалев.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Ольги Тумайкиной, часто оказывается, что эти коэффициенты выше, чем соотношение проданных машино-мест к квартирам. «Но парковки нужно строить, чтобы не потерять покупателей, которым паркинг необходим. Хотя если построить слишком много, пострадает эффективность проекта, так как непроданные машино-места — это не только отсутствие выручки, но и расходы на содержание и эксплуатацию», — объясняет эксперт, добавляя, что девелопер также всегда ищет компромисс между быстрой продажей машино-мест дешевле себестоимости и продажей с символической наценкой, которая растянется на несколько лет.

Расходы без доходов

Андрей Стригалев оценивает себестоимость строительства машино-места в подземном паркинге в 700 тыс. руб., в наземном — 450 тыс. руб. У исполнительного директора Severin Development Ирины Трапезниковой другая оценка для отдельно стоящего многоуровневого наземного паркинга — 19,5 тыс. руб. за 1 кв. м. Но многоэтажные отдельно стоящие парковки портят внешний вид ЖК в случае квартальной застройки и точно так же неприбыльны с точки зрения эффективности продаж. Поэтому чаще всего застройщик делает выбор в пользу подземной стоянки.

Из-за высокой себестоимости строительно-монтажных работ формируется высокая цена. Мария Литинецкая говорит, что единых правил ценообразования на парковки нет. По данным компании «Метриум», по итогам 2017 года в новостройках массового сегмента стоимость места в наземном гараже составила в среднем 770 тыс. руб. (от 240 тыс. до 1,4 млн руб.), в подземном — в среднем 1,2 млн руб. (0,6-3,6 млн руб.). В бизнес-классе нет наземных парковок, а подземные стоят 2,2 млн руб. (от 0,86 млн руб. до 6,5 млн руб.), в премиальном сегменте жилья минимальная цена машино-места — 0,68 млн руб., максимальная — 9,5 млн руб. В ЖК, которые относятся к среднему сегменту, стоимость парковок составляет 3,5 млн руб., в элитном сегменте — до 18 млн руб. «Цена зависит от стадии строительной готовности дома и парковочного коэффициента», — объясняет госпожа Литинецкая. Например, в жилых комплексах комфорт-класса парковочный коэффициент — от 0,3 до 1,07 на каждую квартиру. Средний по сегменту показатель — 0,7. «Чем выше значение коэффициента, тем раньше паркинг выводят на продажу, по более низкой цене», — говорит Мария Литинецкая. У покупателей дорогого жилья другие возможности, поэтому экономика проектов позволяет продавать парковку сразу по высокой цене на соответствующей стадии строительной готовности дома.

Средний объем продажи парковок, на который могут ориентироваться девелоперы, — 0,5 машино-места в подземном паркинге на одну квартиру, 0,2 в наземном многоуровневом (тоже на одну квартиру). «Из этого следует, что каждый второй покупатель квартиры покупает место в подземном паркинге и каждый пятый — в наземном», — объясняет директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов.

Чаще всего старт продаж мест в паркингах в ЖК приходится на раннюю стадию строительства дома и совпадает с началом продаж квартир. «Но на этом этапе темпы продаж ниже среднего: 0,4 подземного паркинга на одну квартиру и 0,15 наземного», — рассказывает господин Цветов, добавляя, что к моменту ввода дома в эксплуатацию нераспроданными остаются около 20% машино-мест, которые обычно реализуются в течение года. «Но нужно учитывать, что реальный платежеспособный спрос на парковки при цене от 700 тыс. руб. за место в проектах доступного ценового сегмента обычно невысокий», — добавляет Дмитрий Цветов, отмечая, что поэтому девелоперы жилья комфорт-класса тщательно рассчитывают соотношение гостевых парковок, мест на продажу и разрабатывают программы, стимулирующие продажу (беспроцентная рассрочка, ипотека и т. д.). Из-за того что машино-места проектируются с запасом, продажи после сдачи дома в эксплуатацию затягиваются, говорит Ольга Тумайкина. «Если в комфорт-классе запроектировано одно машино-место на квартиру, то продажи машино-мест будут идти в три раза дольше продаж квартир», — приводит она пример. Для подстраховки застройщики могут формировать отложенный спрос, оставляя промежуток между стартом продаж квартир и парковок. «В этом случае в первые месяц-два после начала продаж машино-мест их продается неожиданно много, но потом темп выравнивается», — добавляет госпожа Тумайкина.

Непроданные машино-места можно использовать для стимулирования продаж многокомнатных квартир, даря покупателю квартиры парковочное место. «Получается скидка 5-10%», — оценивает госпожа Тумайкина. По ее наблюдениям, сейчас продажи парковок стимулирует концепция дворов без машин: «Автомобиль нельзя оставить даже рядом с домом». Среди покупателей квартир в Москве 39% опрошенных планируют приобрести парковку, 31% — оставлять машины где придется, говорится в социологическом исследовании, проведенном ФСК «Лидер» совместно с «ГФК-Русь». 15% собираются арендовать машино-место, у стольких же покупателей машины нет.

Не распроданные до ввода дома в эксплуатацию парковки обходятся девелоперу в 18-24 тыс. руб. в год (отопление, охрана, электричество и т. п.) плюс около 3 тыс. руб. в год налог на имущество — на одно место в подземном паркинге при его средней стоимости 1 млн руб., подсчитал Андрей Стригалев. Но, по его словам, продавать парковки ниже себестоимости еще менее выгодно. В элитных проектах обратная проблема. «Спрос на машино-места устойчиво высокий, предусмотренного количества нередко не хватает, и жители докупают или арендуют места по соседству», — отмечает директор департамента по работе с девелоперами Savills Александра Синилова.

Пока девелоперам удается стимулировать покупателей, и спрос на парковки понемногу растет. Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова говорит, что продажи машино-мест на первичном рынке в прошлом году выросли на 14% по сравнению с результатами 2016 года, хотя относительно продаж квартир статистика ДДУ, заключенных на парковку, выглядит скромно. По данным сервиса bnMAP.pro, в Москве за 2017 год было зарегистрировано больше 36,8 тыс. сделок с квартирами и апартаментами (только сделки физлиц), а с машино-местами — чуть более 8 тыс. «Это потому, что старт продаж парковок приближен к вводу дома в эксплуатацию», — объясняет госпожа Доброхотова.

Место для инвестиций

Вторичный рынок продаж парковок есть, но он ничтожно мал, утверждают участники рынка. По оценке ФСК «Лидер», инвестиционные покупки машино-мест составляют около 5% сделок в проектах комфорт-класса, в более дорогих проектах парковки покупают для личного пользования. Это объясняется разницей в бюджете покупки. «Покупатели недорогих квартир с большей вероятностью сделают выбор в пользу ремонта или новой мебели. А к вопросу о приобретении парковки могут вернуться через несколько лет», — отмечает Ольга Тумайкина.

На Avito размещено более 2,3 тыс. объявлений о продаже машино-мест в Москве, из них чуть больше 1 тыс. — в подземных паркингах. В Подмосковье таких объявлений всего 606 (370 — подземные машино-места). Для сравнения: объявлений о продаже квартир в столице 43,9 тыс. Ирина Доброхотова говорит, что предложение аренды парковок еще скромнее — 600 вариантов на всю Москву (ставки от 1,5 тыс. руб. до 23 тыс. руб. в месяц). «Парковки редко становятся объектом инвестиций. Если такие лоты выходят на вторичный рынок, то вместе с квартирой собственника», — констатирует госпожа Доброхотова.

Формально на парковках можно заработать 20-30% за счет роста строительной готовности объекта. Но на практике трудно найти вариант, который окажется выгодным, и сразу это оценить. «Девелоперы начинают продажи в паркинге на раннем этапе вместе с квартирами, только если ЖК спроектирован с высоким коэффициентом парковок на квартиру», — отмечает Мария Литинецкая. В элитных проектах стоимость парковки за счет строительной готовности растет на 10-15%, только если стартовая цена не была завышена и рядом с местом, где строится дом, мало бесплатных парковочных мест.

Для крупных инвесторов этот бизнес непривлекателен. По оценкам управляющего партнера Point Estate Ирины Калининой, подземная парковка, сданная в аренду по ставке 30 тыс. руб. в месяц, будет окупаться 24 года. «Девелоперам это не интересно», — подчеркивает она. Один из вариантов снижения себестоимости строительства парковки и увеличения предложения, которое сбалансирует цены, — возведение многоэтажных наземных парковок. Но по классу они соответствуют проектам в массовом сегменте. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», больше половины рынка приходится на проекты бизнес-класса — его доля 53%.

Автор: Екатерина Геращенко