В Москве практически перестали строить дешевое жилье

Проекты эконом-класса невыгодны девелоперам из-за высокой стоимости участков

Общая площадь квартир стандарт-класса (ранее - эконом), которые сегодня продаются в старых границах Москвы, составляет всего 1200 кв. м, говорится в исследовании компании "НДВ супермаркет недвижимости". Там сказано, что за последний год этот показатель сократился на 80%, а доля этого сегмента по сравнению с другими классами фактически упала до нуля. Самое бюджетное жилье теперь строится только за МКАД - в новой Москве и Подмосковье, указано в исследовании. Новостройки стандарт-класса практически ушли в прошлое, подтверждает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

Сокращаются объемы строительства в Москве и жилья комфорт-класса - правда, не так стремительно, говорится в исследовании "НДВ супермаркет недвижимости". Доля этого сегмента за последний год снизилась на 6,2% с 940 900 до 882 600 кв. м, хотя общее предложение квартир в новостройках за этот период выросло на 8,3% с 2,4 млн до 2,6 млн кв. м. На комфорт-класс сейчас приходится 40,3%, хотя пять лет назад было 47,2%, добавляет Сырцов. До 2020 г. дома массовых сегментов - стандарт- и комфорт-класса - занимали половину первичного рынка старой Москвы, напоминают в "НДВ супермаркет недвижимости". К марту же 2025 г. доля комфорт-сегмента составляла 33,7%, тогда как стандарт-класс практически исчез с рынка.

Уход новостроек массовых сегментов за МКАД основатель BnMAP.pro Ирина Доброхотова объясняет высокой стоимостью участков под застройку. Как итог, девелоперам становится невыгодным строительство такого жилья с экономической точки зрения. 1 га под жилую застройку в старых границах столицы с 2019 г. до марта 2025 г. подорожал с 665 млн до 1,79 млрд руб., подтверждает представитель IBC Real Estate. Цены на землю разогнала льготная ипотека, стартовавшая весной 2020 г., говорил ранее директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев. По его словам, за счет двукратного роста стоимости жилья девелоперы имели возможность покупать более дорогие участки, которые до этого годами висели на рынке. Кроме того, он отмечает, что предложение площадок сократилось и за счет развития программы КРТ.

Растет не только стоимость площадок, но и затраты на их освоение - дорожают стройматериалы и услуги подрядных организаций, отмечает директор по продажам ГК "Гранель" Лариса Маслюкова. Кроме того, по ее словам, со стороны города повышаются требования к архитектурному облику новых жилых комплексов. Поэтому проекты массового жилья при текущей рыночной цене квадратного метра не могут выдержать такие издержки, объясняет эксперт. Именно поэтому, как говорит Маслюкова, девелоперы постепенно переходят в бизнес-класс, а это, в свою очередь, ведет к сокращению числа жилых комплексов в более дешевых сегментах.

Вытеснению массовой коммерческой застройки за пределы МКАД способствует и городская программа реновации, считают эксперты. Число потенциальных покупателей бюджетного жилья сокращается, так как они находятся в ожидании переселения в новые квартиры, поясняет, в частности, руководитель департамента аналитики и консалтинга "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева. Кроме того, как отмечают консультанты, такие объекты вступают в конкуренцию с жилыми домами от коммерческих застройщиков, поэтому они вынуждены строить объекты более высоких классов. Правда, по словам Сырцова, несмотря на то что объемы застройки в рамках этой программы крайне велики, на рынок через аукционы выходят лишь остатки квартир. В целом с начала действия этой программы уже введено 5,6 млн кв. м жилья, в том числе более 1,3 млн - в 2024 г., сообщил "Ведомостям" представитель департамента градостроительной политики (ДГП) Москвы.

Чем отличаются классы бюджетного жилья

Дома стандарт-класса строятся по типовым проектам. Это, как правило, панельные комплексы с отделкой из дешевых материалов, высотой потолков 2,5-2,6 м, небольшой площадью помещений общего пользования, в некоторых случаях без балконов, минимальным благоустройством придомовой территории. У домов комфорт-класса более разнообразная архитектура. Здесь применяется уже монолитно-блочная или монолитно-кирпичная технология. Такие объекты чаще всего имеют переменную этажность, более сложные фасады, потолки не менее 2,75 м, детские площадки во дворах и проч.

Впрочем, он уверен, что реновация не оказывает на рынок недвижимости существенного влияния, так как главная ее цель состоит в том, чтобы переселить жителей города из ветхого старого фонда в новые квартиры. Он, правда, признает, что город имеет возможность выставлять на продажу невостребованные объемы с целью улучшения экономики проектов. Сейчас в домах, построенных по программе реновации, в продаже находится только 821 квартира, это 1,2% от всего предложения в старой и новой Москве, указывает Доброхотова. Поэтому, по ее мнению, вряд ли сегодня можно говорить о серьезном влиянии этих объемов на рынок недвижимости.

Через пять лет строительство коммерческого жилья массовых сегментов в старой Москве может прекратиться совсем, отмечают эксперты. В 2029-2030 гг. объемы по реновации выйдут на рынок и будут конкурировать с метрами от застройщиков, говорил ранее руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский. По его словам, уже сейчас сокращается число объектов эконом- и комфорт-класса, так как город просто перестал согласовывать проекты с простыми архитектурными решениями. В настоящее время программа реновации, по данным ДГП, выполнена на 20%, а в стадии проектирования и строительства находится еще около 9 млн кв. м жилой недвижимости. Массовые новостройки тем не менее, по словам Сырцова, остаются востребованными в том числе благодаря семейной ипотеке: большая часть квартир, доступных для приобретения в рамках кредитного лимита в 12 млн руб., представлена именно в новостройках комфорт-класса. Дорогие рыночные кредиты тоже часто позволяют рассчитывать исключительно на бюджетные варианты, подчеркивает он.

Андрей Гордеев / Ведомости