Уже не квартира, еще не отель

Как стать владельцем гостиничного номера

В Москве, в районе метро "Митино", компания "Пионер" начинает строительство многофункционального делового центра. Стоимость проекта, финансируемого Сбербанком, составляет 3,5 млрд руб.

Группа "Пионер" основана в 2001 г. бизнесменами Андреем Грудиным (ныне генеральный директор группы) и Леонидом Максимовым (сейчас председатель совета директоров группы), которые до того, как прийти в девелоперский бизнес, занимались торговлей металлопрокатом. В частности, Леонид Максимов возглавлял "дочку" Магнитогорского металлургического комбината, а Андрей Грудин руководил петербургским ЗАО "Балтстальпрокат плюс". Строила группа "Пионер" до сих пор в основном жилье: в Митино и Текстильщиках (в Митино для получения строительной площадки она даже купила неработающий завод). При этом, поскольку Леонид Максимов из Москвы, а Андрей Грудин из Санкт-Петербурга, деятельность компании развивается в основном на территории двух этих городов, причем питерское направление возглавляет брат Андрея Грудина Юрий Грудин. Выручка "Пионера" по МСФО в 2012 г. достигла 6,4 млрд руб., а в прошлом году перевалила за 7 млрд руб. Общая площадь проектов в портфеле "Пионера" превышает 1 млн кв. м. Разумеется, крупные инвестиции не могут быть "подняты" без заемных средств: группа "Пионер" уже эмитировала облигации, она собирается привлекать банковские кредиты. Общая долговая нагрузка компании в нынешнем году, по заявлению Андрея Грудина, не должна превысить 5 млрд руб.

Между тем долговая нагрузка всегда создает риски в плане устойчивости строительных компаний, но мы сейчас говорим не о судьбе группы "Пионера", а только об одном ее проекте.

Деловой центр в Митино - один из многих такого рода, и упоминать о нем, может быть, и не стоило бы, если бы в составе центра не был запланирован объект, в некотором отношении являющийся уникальным для Москвы и одним из первых для России. Это отель, номера в котором могут быть частной собственностью разных инвесторов.

Строящийся апарт-отель на 456 номеров входит в начинающую создаваться группой "Пионер" сеть апарт-отелей YE'S. В сети это будет второй отель, первый в июне открылся в Санкт-Петербурге, в районе метро "Проспект Просвещения".

Номерные инвесторы Как рассказал "Ко" генеральный директор сети апарт-отелей YE'S Александр Погодин, в компании долго выбирали, как использовать имевшийся участок в районе станции "Проспект Просвещения". И если в итоге компания приняла решение строить не только жилой комплекс, но и рядом с ним апарт-отель, то, по словам Погодина, на их решение повлиял тот факт, что практически в любом жилом проекте примерно 15-20% покупается в инвестиционных целях, то есть не для того, чтобы жить, а для того, чтобы сдавать и, может быть, в дальнейшем продать. И в "Пионере" решили придумать проект, который бы был специально "заточен" под покупателей-инвесторов.

Комнаты в "пионерском" апарт-отеле отличаются от обычных гостиничных номеров всего лишь одной деталью - в них имеется кухонная зона, то есть проживающий в номере может сам готовить себе пищу. Площадь номера в апарт-отеле тоже примерно в полтора-два раза больше, чем в обычном отеле. Эти детали резко меняют концепцию использования помещения. В сущности, номер в апарт-отеле - это то же самое, что в жилых домах именутся "студией". Кухня нужна тому, кто проживает в отеле длительное время, а не приезжает в Северную столицу на два-три дня. То есть апарт-отель на достаточно длительный срок заменяет человеку постоянное жилье, хотя сравнительно маленькие размеры (38 кв. м) с большой вероятностью предполагают, что жить здесь станет одиночка без семьи. Наиболее вероятным клиентом апарт-отеля будет являться экспат или другой иногородний, прибывший в Санкт-Петербург для достаточно длительной работы. Из этого вытекают два важных следствия.

Во-первых, ценообразование в апарт-отеле ориентировано не на стоимость гостиничных номеров, а на стоимость аренды однокомнатных квартир. По словам Александра Погодина, применительно к району "Проспекта Просвещения" в Санкт-Петербурге речь идет о 25 000-30 000 руб. в месяц. Во-вторых, в качестве арендодателя может выступать не только отель, но и инвестор, купивший номер отеля в собственность. Именно в возможности приобретать отдельные номера и заключается уникальность проекта группы "Пионер".

В обычном отеле покупать номера невозможно хотя бы потому, что, если жильцы меняются каждые двое суток, владельцу помещения нужно создавать специальную рецепцию. В апарт-отеле, где жильцы могут жить по несколько месяцев или даже лет, это вполне возможно. Впрочем, владельцу студии не обязательно искать жильцов самому, жильцы могут поселяться и через рецепцию отеля, то есть через управляющую компанию, созданную группой "Пионер" и ведающую всеми сервисными отельными службами. В сущности, апарт-отель около метро "Проспект Просвещения" - это нечто среднее между жилым комплексом и гостиницей, но все атрибуты гостиницы у него есть - и рецепция, и ресторан, и бизнес-центр, и бассейн.

Что любопытно, группа "Пионер" исходила из концепции, что покупатели номеров в апарт-отеле - непрофессиональные инвесторы, и поэтому продажа номеров осуществлялась на основании 14 федерального закона, то есть через механизм долевой собственнности, и все инвесторы сначала становились дольщиками строительства. Благодаря привлечению средств дольщиков компания "Пионер" смогла профинансировать инвестиции в питерский проект в объеме 2,4 млрд руб. без использования банковских кредитов. Стоимость номера для инвестора, в зависимости от фазы строительства, на которой он покупался, колебалась от 2,6 до 3,5 млн руб., а это означает, что при нынешних ценах на аренду квартир за счет одной только арендной платы окупить номер можно будет очень нескоро - через восемь-десять лет.

Но инвесторы, конечно, рассчитывают на рост стоимости помещения, а некоторые из купивших гостиничные номера, как ни странно, собираются жить в них сами, пользуясь благами гостиничного сервиса: ведь в таком жилье можно хотя бы пол самому не мыть.

В петербургском апарт-отеле 16 этажей и 975 номеров. Московский проект немного меньше: располагаясь внутри многофункционального делового центра, он будет насчитывать только 456 апартаментов. Но в Белокаменной, разумеется, жилье дороже - апартаменты для инвестора будут стоить порядка 4,5 млн руб.; стоимость же аренды однокомнатных квартир в Митино колеблется на уровне 35 000-40 000 руб. в месяц.

Кондоотели и их двоюродные братья На сегодняшний день проекты YE'S являются практически единственным примером в российском отельном бизнесе, где разные инвесторы будут владеть разными номерами отеля. Таким образом, на отечественном рынке появляется новый тип объектов недвижимости, известный в мировой практике.

Специалисты выделяют три разновидности апарт-отелей, то есть отелей, способных на какое-то время заменить человеку постоянное жилье. Самая простая разновидность - это так называемые гостиницы длительного проживания, где номера сдаются, как в обычных гостиницах, но есть возможность снимать их на длительный срок. Этот форма, разумеется, возникла на побережье морских курортов, однако затем проникла в крупные города, и сегодня наибольшей популярностью данный вид отелей пользуется в самых больших финансовых столицах мира - Париже, Лондоне, Нью-Йорке, где работают много экспатов. В таком отеле может проживать вся семья, так как номер, по сути - это малогабаритная квартира, а в отеле присутствует минимальный набор необходимой инфраструктуры. У крупнейших мировых гостиничных операторов, таких как Hilton, Hyatt, InterContinental Hotel Group, MaMaison, Staybridge Suites, в портфелях имеются апарт-отели. Компания Accor даже создала отдельную сеть апарт-отелей Adagio City.

В России на морских курортах, то есть на побережье в Краснодарском крае и в Калининградской области небольшие несетевые апарт-отели, построенные местными предпринимателями, представляют собой обыденное явление, хотя гостиницами в полном смысле слова назвать их нельзя: сервис в них, как правило, отсутствует. А вот в столицах "правильный" апарт-отель, а не многоквартирный дом, называющий себя апарт-отелем, - довольно редкое явление, и пионером внедрения этого формата в российских столицах являются именно крупные международные сети.

Примеров таких немного. Так, в Санкт-Петербурге в 2011 г. открылся апарт-отель Staybridge Suites, находящийся под управлением международной сети InterContinental Hotels Group. Российским инвестором проекта выступил торговый дом "Менахем", который, по данным сервиса "Контур-Фокус", принадлежит предпринимателю Галине Соломахиной. Staybridge Suites предлагает не только студии, но и двух- и трехкомнатные номера с кухней и гостинной.

Как сказал "Ко" генеральный директор группы Accor по России, Грузии и СНГ Алексис Деларофф, "я, честно говоря, не знаю о других проектах в Москве, кроме нашего апарт-отеля Adagio на "Павелецкой". Я знаю схожий проект в Санкт-Петербурге, который управляется нашим конкурентом".

Российские эксперты, впрочем, с ним не согласны. Они говорят, что бизнес-комплекс "Центр международной торговли" (ОАО "ЦМТ") располагает целым рядом апарт-отелей: при самом ЦМТ находится апарт-отель "Международная-2", а еще в разных районах Москвы ЦМТ принадлежат апарт-отели "Эридан-1" и "Эридан-2". Есть апартаменты в гостинице Park Place (принадлежит ГлавУПДК президента), находящиеся под управлением Hines. В прошлом году году компания "КПМГ" подсчитала, что всего в апарт-отелях Москвы предлагается 2271 номер. На объекты уровня две-три звезды приходится 86%, оставшиеся 14% - это четыре-пять звезд. Около 60% всего предложения расположено между Третьим транспортным кольцом и Московской кольцевой.

По оценке вице-президента "Галс-девелопмент" Владимира Стригина, срок окупаемости апарт-отелей с номерами и сервисным обслуживанием - 8-12 лет. Однако работающие в России международные гостиничные сети не особенно хотят, чтобы в их отелях номера распродавались в собственность многочисленным инвесторам. Как отметил вице-президент по стратегическому развитию "InterContinental Group в России и странах СНГ" Арон Либинсон, "одна из проблем - работа с многочисленными собственниками, поскольку мы не сможем уследить за тем, чтобы все платили за услуги управляющей компании. И гостиничный оператор оперирует брендами и развивает сеть, поэтому есть определенные правила, по которым он должен работать. Также в России пока что не сложилось законодательство в отношении апартаментов и отсутствуют проекты, где мы могли бы продвигать свой бренд".

Второй разновидностью апарт-отелей являются "резиденции под брендом в составе гостиниц". То есть в одном здании отеля представлены и обычные номера, и апартаменты, причем резиденцию можно выкупить и жить в ней постоянно или периодически. На российском рынке эта разновидность не очень заметна, тем не менее она существует. Как рассказала "Ко" генеральный директор "Метриум" Мария Литинецкая, на рынке есть несколько комплексов с брендированными апартаментами, находящихся под управлением международных гостиничных сетей, таких как Swiss?tel Hotels & Resorts, Marriott International, Hyatt Hotels и т.д. "Однако эти объекты предназначены не для длительной аренды, а для собственного проживания. В качестве примеров проектов с брендированными апартаментами можно привести комплексы "Новый Арбат, 32", "Око", "IQ-квартал", "Сады Пекина", - поясняет эксперт.

И наконец, третьей разновидностью апарт-отелей являются так называемые кондоотели, в основном распространенные в США. В данном виде отелей можно выкупать номера как инвестиционный продукт, то есть номер можно использовать для собственного проживания или сдавать в аренду другим клиентам при помощи управляющей компании. В России подобных отелей до сих пор не было, пока не появился отель YE'S в Санкт-Петербурге.

Кондоотельный бум Впрочем, питерский кондоотель недолго будет "томиться" в одиночестве. Проект "Пионера", можно сказать, "открыл сезон" строительства кондоотелей, то есть апарт-отелей с продающимися номерами, и в российских столицах, и на побережье Краснодарского края.

В Санкт-Петербурге говорят о настоящем буме апарт-отелей. Причина же этого, по-видимому, заключается в том, что в центре города исчерпаны ресурсы земельных участков под жилое строительство. Что касается промышленных зон, то их освоение идет медленно, потому как власти требуют, чтобы строящиеся жилые кварталы обеспечивались социальной инфраструктурой. Между тем строительство апарт-отеля позволяет обойти это условие, хотя такой объект недвижимости тоже предназначен для жилья, но его обитателям не нужны ни детские площадки, ни места для парковок, ни школы, ни детские сады. То есть апарт-отель оказывается для девелопера хитрым способом избавиться от необходимости создавать социальную инфраструктуру. Более того, девелоперы могут строить апарт-отели (разновидность жилья) на землях, предназначенных не под жилье, а под коммерческие объекты.

Само возникновение такого формата, как апарт-отели, продиктовано поисками способа реализации проектов жилой застройки территорий, для этого не предназначенных.

При этом законодательные требования к строительству апарт-отелей гораздо мягче, нежели к жилью в собственном смысле слова. Например, к ним не применяются нормы инсоляции, то есть поступления в помещение солнечного света.

Власти вполне понимают эту хитрость и стремятся прекратить "безобразие". Так, в начале 2014 г. вице-губернатор Санкт-Петербурга Марат Оганесян заявил, что апартаменты должны рассматриваться как жилье, а не как коммерческая недвижимость, и что власти намерены пресечь практику строительства в городе апартаментов, не обеспеченных социальной инфраструктурой. По подсчетам экспертов строительной компании "Балтийский монолит", подобное решение может увеличить стоимость возведения апарт-отелей на 10-15%. Однако пока ни на федеральном, ни на городском уровне в Москве или Санкт-Петербурге не принято решений, реально ухудшивших бы ситуацию для строителей отелей. В любом случае задача девелопера каждый раз заключается в том, чтобы доказать властям, что он строит действительно отель, а не именуемый отелем жилой комплекс. Как отмечает Мария Литинецкая, "власти активно выступали против проектов с апартаментами, которые по факту практически ничем не отличаются от жилых комплексов, но не обеспечены социальной инфраструктурой. В отношении апарт-отелей никаких негативных высказываний не было".

Сегодня в Северной столице насчитывается несколько строящихся апарт-отелей, при этом во всех этих проектах номера продаются через механизм долевой собственности. По оценкам руководителя отдела исследований компании Knight Frank St. Petersburg Татьяны Поповой, в ближайшие два-три года на питерский рынок будет выведено еще как минимум десять апарт-отелей.

Что касается рентабельности этих объектов недвижимости, то, по мнению специалистов, она не отличается от рентабельности жилищного строительства, которая в Московском регионе, по экспертным оценкам, составляет около 20%.

О росте спроса на апартаменты говорит и тот факт, что все больше людей стремятся приобретать эти объекты с помощью ипотечных кредитов, хотя, по данным петербургского филиала "ВТБ 24", еще два года назад прецедентов получения ипотеки под покупку апартаментов в апарт-отеле практически не фиксировалось. Кроме "ВТБ 24", как удалось выяснить "Ко", ипотеку под приобретение апартаментов в отелях готовы предоставлять Сбербанк, КБ "Московское ипотечное агентство", Промсвязьбанк, Росбанк и Номос-банк.

Для человека, решившего выбрать в качестве жилья апарт-отель, этот вариант будет сопровождаться некоторыми неудобствами.

В апарт-отеле невозможно получить постоянную регистрацию, из-за чего нет возможности бесплатно пользоваться услугами расположенных рядом социальных учреждений. К тому же апарт-отель - это нежилой объект, поэтому платить за коммунальные услуги придется по коммерческим тарифам, то есть примерно на треть дороже. К тому же собственники номеров в апарт-отеле, в отличие от владельцев квартир, не могут создать товарищество собственников жилья и должны будут платить налог на собственность, как за нежилые помещения. Однако эксперты утверждают, что эти недостатки апарт-отелей сказываются на цене апартаментов, квадратный метр в которых стоит на 10-15% дешевле, чем в соседних многокватирных домах.

Кому здесь жить Говоря о клиентуре апарт-отелей, специалисты отмечают, что это региональные топ-менеджеры российских крупных компаний, банков, представители Совета Федерации. Большой недооцененный рынок, по их мнению, - выросшие дети обеспеченных родителей, которых надо отселять, но покупать квартиру рано, а снимать "однушку" - несолидно. По мнению директора департамента Lifestyle Communications агентства PRP Лидии Алиевой, апарт-отели представляют собой привлекательное решение в контексте длительных командировок. Переезжая в другой город, скажем, на полгода, не нужно тратить силы на налаживание быта. Человек получает максимум удобств и минимум бытовых хлопот. Всегда есть консьерж-служба, готовая оказать любую помощь в режиме 24/7. К тому же часто аппарт-отели предлагают такие дополнительные удобства, как бассейн или тренажерный зал. Нередко при комплексах есть ресторан, что решает вопрос с питанием даже при очень напряженном рабочем графике. "Если мы говорим об апарт-отелях как альтернативе постоянного жилья в родном городе, то для меня это сомнительное предложение, - рассуждает Лидия Алиева. - Да, это может быть интересным экспериментом для молодого человека, который стоит в начале своей карьерной лестницы: он пока не готов к приобретению собственного жилья, но уже стремится к самостоятельности и не хочет жить с родителями. При этом он опять же не имеет ни малейшего желания загружать себя бытовыми хлопотами и понимает, что апарт-отель предложит ему тот уровень качества, который он не может получить, снимая обычное бюджетное жилье. Этот человек не обременен собственной семьей, много времени проводит вне дома, поэтому его не смущает стандартный интерьер и отельная атмосфера".

Если говорить о людях, предпочитающих снимать жилье, а не жить в собственных квартирах, то, по мнению Лидии Алиевой, тут очевидно стремление быть причастным к "привилегированным поселенцам". Так, вместо того чтобы купить собственную квартиру за пределами Садового кольца, люди снимают дорогостоящие, но небольшие квартиры в жилой части комплекса "Гостиница "Украина" или в высотке на Котельнической набережной именно ради возможности жить в центральном районе среди интеллигентных и успешных людей. Подобное соседство является более существенным фактором, чем банальный комфорт.

В чем никто не сомневается, так это в том, что апарт-отель является чрезвычайно перспективным для российских столиц и крупных городов форматом недвижимости. "Конечно, число апарт-отелей непременно будет расти, - уверен Алексис Деларофф. - В каждом крупном мировом мегаполисе несколько десятков таких проектов. Только в одном Париже почти 60 апарт-отелей Adagio City (управляется группой Accor) разных категорий, не говоря уже об апарт-отелях - их конкурентах, работающих под другими брендами".

Ну а судьба апарт-отелей как привлекательных инвестиционных продуктов для инвесторов будет зависеть от двух факторов - успешности строительства новых проектов, чтобы деньги дольщиков не замораживались в долгострое, и от динамики цен на недвижимость. Поскольку, как было сказано выше, окупить номер в апарт-отеле, сдавая его в аренду, скорее всего, удастся за довольно длительный, примерно десятилетний срок, инвестор должен надеяться на рост стоимости. Как подчеркнул в своем интервью Леонид Максимов, девелопер всегда должен помнить, что его бизнес подвержен циклическим колебаниям. Между тем низкие темпы роста российской экономики не позволяют надеяться на высокие темпы роста цен на жилье. Правда, распродажа номеров в питерском апарт-отеле "Пионера" прошла успешно, но надо помнить, что такой инвестпродукт является новинкой для нашего рынка и что в ближайшее время на рынок выйдет сразу десять конкурирующих новых проектов. Смогут ли они найти спрос в условиях экономической рецессии?

Константин Фрумкин