Цены на недвижимость ничего не держит

Квартиры в московских новостройках подорожали на 70% за три года, причем наиболее заметным рост стоимости оказался по итогам 2025 года. В наступившем году список факторов, которые будут влиять на динамику цен, расширился за счет повышения налоговой нагрузки. Участники рынка ждут роста цен на жилье в этом году не менее чем на 15%, отмечая важность "многих переменных".

За прошедшие три года средняя цена квадратного метра на первичном рынке в старых границах Москвы выросла на 72%. По словам управляющего директора "Метриума" Руслана Сырцова, на динамику существенно повлияли изменения в структуре экспозиции. "Доля наиболее доступных массовых проектов на столичном рынке новостроек с декабря 2022 года по декабрь 2025 года сократилась с 48,5% до 26,3%. Но реальный рост цен тоже был существенным", - объясняет он. Так, в проектах комфорт-класса 1 кв. м за три года подорожал более чем в полтора раза - в среднем на 53,3%. "Это произошло под влиянием на рынок льготных ипотечных программ, из-за существенного увеличения стоимости материалов, услуг и юридических процедур в строительной отрасли, а также дефицита кадров, повышения налогов, изменения логистических цепочек (в том числе в связи с санкционным давлением)", - перечисляет он.

Наиболее резкий скачок цены произошел в прошлом году: в 2025 году квадратный метр в новостройках в старых границах Москвы в среднем подорожал почти на 30%.

"Помимо все тех же изменений структуры предложения, повлияло распространение рассрочек", - рассуждает Руслан Сырцов. Этот инструмент удобен для покупателей тем, что не подразумевает переплат. Но строя продажи на рассрочках, девелоперы относительно медленно наполняют эскроу-счета. "В результате для выполнения условий проектного финансирования им требуется чаще увеличивать стоимость квартир. Параллельно на цену влияет то, что в непростых экономических условиях ликвидность первичной недвижимости растет, так как ее инвестиционная ценность воспринимается иначе", - добавляет господин Сырцов.

Предпосылок для изменения динамики цен в 2026 году нет. "Высокий темп роста цен сохранится. Но основные причины будут другими", - считает Руслан Сырцов. Во-первых, ожидается коррекция цен вверх в связи с отложенным спросом на фоне смягчения монетарной политики Центробанка. Во-вторых, рост цен, вероятно, простимулирует дефицит предложения, особенно в массовом сегменте, возникший вследствие исчерпания предложения в связи с резким снижением темпов старта новых проектов и корпусов. "Также повышению цен поспособствует увеличение НДС с 20% до 22%. Но есть и "охлаждающие" факторы. Главным образом это ужесточение условий семейной ипотеки и успешное таргетирование инфляции ЦБ", - перечислил господин Сырцов.

Реальные и сопутствующие причины роста цен

По словам и. о. заместителя генерального директора по продажам и digital-маркетингу компании MR Артура Кулешова, строительные и отделочные материалы подорожали в прошлом году на 20-30%. "В основном импортные, которые не имеют аналогов на российском рынке: пигменты, пропитки, декоративные смеси, клеевые составы и красители, без которых невозможно обеспечить уровень качества, ожидаемый в проектах бизнес- и премиум-классов", - перечислил он. Дополнительными факторами стали рост цен на энергоносители и услуги подрядчиков, а также дефицит кадров в рабочих специальностях. "Особенно востребованными специалистами стали фасадчики. Число вакансий для них увеличилось в 3,7 раза год к году. Предложений о работе для плиточников стало больше втрое, для каменщиков - в 2,3 раза, почти вдвое увеличился спрос на плотников и бригадиров", - продолжает господин Кулешов.

В 2026 году эти факторы не исчезнут. Появится дополнительный - в виде выросшего НДС, из-за чего девелоперы могут столкнуться с ростом цен у подрядчиков и поставщиков материалов.

"Это может спровоцировать увеличение себестоимости строительства на 1,5-2%, что может привести к росту цен на жилье в новостройках примерно на 5%", - оценивает Артур Кулешов.

На этом фоне медленное снижение ключевой ставки, о котором предупредила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, продолжит давить на стоимость кредитования. "Не последнюю роль для условий проектного финансирования играют инфляционные риски, которые девелоперы вынуждены закладывать в цену на весь период строительства. Кредиты стали откровенно дороже, как и инструменты поддержки покупательского спроса", - говорит генеральный директор девелоперской компании "Люди" Денис Жалнин.

Но произошли и качественные изменения строящегося жилья на фоне роста требовательности покупателей. "Многое из того, что еще пять-шесть лет назад было только в премиальной недвижимости, сейчас стало неотъемлемым в более бюджетных форматах жилья", - обращает внимание господин Жалнин.

"Массовое жилье в новостройках хотя по-прежнему и остается наиболее доступным, постепенно сближается по стоимости с квартирами в проектах бизнес-класса", - говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Разрыв средней цены квадратного метра в новостройках комфорт- и бизнес-классов в "старой" Москве сейчас составляет 32% против 41% годом ранее.

Основная причина такого тренда - более чем двукратное сокращение объема предложения на рынке новостроек комфорт-класса.

Также на сокращение разницы влияет переход девелоперов к строительству комплексов класса комфорт-плюс. "В итоге значительно вырос порог входа на столичный рынок новостроек. Год назад минимальная стоимость квартиры в массовом сегменте "старой" Москвы составляла 5,1 млн руб., а сегодня - 7,7 млн руб. (рост на 51%)", - приводит пример господин Гутнов.

"Такую же тактику применяют и застройщики премиальных комплексов в расчете на привлечение клиентов из элитного сегмента рынка, которые, очевидно, не в восторге от цен около 2,5-3 млн руб. за квадратный метр в новых проектах этого класса", - добавляет член совета директоров "Плато Девелопмент" Станислав Коновалов.

В элитном сегменте динамика цен была более умеренной - 15% за прошлый год.

По словам директора по девелопменту Rariteco Екатерины Борисовой, она замедлилась на фоне слабой экономической активности и дорогого кредитования, которые останутся определяющими и в этом году. "Из-за этого спрос, скорее всего, будет слабым. Пока невозможно спрогнозировать, что сильнее отразится на ценовой динамике - факторы предложения или спроса, но в целом все они указывают на то, что ценовое ралли пока закончилось", - считает госпожа Борисова. Хотя Станислав Коновалов полагает, что в текущих реалиях цена строительства должна расти не менее чем на 10-15% в год, иначе инфляция будет съедать всю капитализацию проекта.

Что делают участники рынка

Финансовые модели застройщиков предельно индивидуальны. Одни выводят комплексы с инвестиционно привлекательными ценами на старте, другие изначально устанавливают высокую цену на квартиры, но и повышают ее медленнее. Есть другие факторы, дополнительно влияющие на динамику цен в комплексе. "Анонсирование планов по строительству новой станции метро в шаговой доступности от строящегося дома может привести к росту цен в нем до ввода в эксплуатацию на 35-40%", - говорит Ярослав Гутнов.

Плюс инфраструктурные совершенствования и благоустройство районов: строительство новых образовательных учреждений, физкультурно-оздоровительных центров, парков. "Ценовую политику девелоперов, безусловно, определяет ситуация в экономике. Компании готовятся к различным сценариям", - отмечает господин Гутнов.

Так, спрос в этом году, скорее всего, станет сдерживающим фактором, нежели катализатором роста цен.

"Ставка по семейной ипотеке для семей с одним ребенком может вырасти с 6% до 10-12%. Хотя даже она выгоднее текущих рыночных значений", - напоминает Руслан Сырцов. "Все может измениться во втором полугодии, если ставки по рыночной ипотеке снизятся до адекватных значений. В остальном ключевую роль в росте цен будут играть инфляция и проектное финансирование, которое фактически замораживает денежные средства от продажи на счетах эскроу до ввода дома в эксплуатацию", - говорит Денис Жалнин.

По словам Сергея Зайцева, прогнозирование осложняет большое количество переменных, начиная с того, что трудно предугадать дальнейшие действия ЦБ относительно ключевой ставки, и заканчивая тем, что многое зависит от геополитической стабильности. "Согласно нейтральному сценарию, цены вырастут на 7-10%, чтобы покрыть реальную инфляцию и увеличение собственных расходов", - полагает он. Давление на цены за счет снижения количества массового жилья в предложении в этом году тоже сохранится. По прогнозу MR Analytics, в 2026 году рост цен в сегментах "бизнес" и "премиум" в качественных локациях в Москве может также составить не менее 15-20%, если условия на рынке недвижимости не изменятся.