Цены ищут баланс

Российский рынок новостроек в ближайший год пройдет стресс-тест

Эскроу-счета не вызвали бурного роста цен на новостройки, вопреки ожиданиям. До 70 процентов строящихся объектов получили «отсрочки» по переходу на новые правила работы. Эксперты отмечают рост доверия покупателей к долевому строительству как положительное последствие реформы. В будущем, по разным оценкам, себестоимость квадратного метра в новостройке из-за эскроу может вырасти на 5 — 12 процентов.

Рынок перешел на новые правила с 1 июля 2019 года: покупатель строящего жилья перечисляет деньги не застройщику, а на специальный счет в банке (эскроу). Средства хранятся там, пока дом не достроят и не сдадут в эксплуатацию. Но процесс перехода длится до сих пор.

Глава Минстроя России Владимир Якушев считает, что реформа — правильный способ защитить деньги граждан: «За этот год мы создали систему, в которой четко видим каждый дом. Сегодня 9008 домов строятся за счет денег граждан — либо по проектному финансированию через эскроу-счета, либо по старым правилам.

102,9 миллиона квадратных метров в этой системе. 26 миллионов квадратных метров уже строятся через эскроу-счета».

По старым правилам разрешили достраивать объекты, в которых уже заключено не менее 10 процентов договоров долевого участия, а степень готовности здания — не менее 30 процентов. «У нас 64 миллиона квадратных метров достраивается по старым правилам. Эти дома сдаются достаточно быстро.

Мы можем констатировать, что система эффективная. Система, сформированная сегодня, с точки зрения законодательства совершенно верная. Поэтому нам необходимо в этом направлении продолжить работу», — сказал министр Якушев.

Говорить о серьезном влиянии эскроу-счетов на рынок новостроек эксперты пока не спешат. Во-первых, многие застройщики были готовы к изменениям, а во-вторых, переход растянули во времени. «Показательна статистика Москвы и Московской области. Здесь с эскроу-счетами возводится 35 и 27,6 процента новостроек соответственно. Около двух третей объектов застройщики достраивают по старой схеме. Едва ли в таких условиях можно говорить о заметном влиянии на рынок», — отметил вице-президент ГК «БЕСТ-Недвижимость», вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.

По словам эксперта, в будущем влияние нового закона станет сильнее. Необходимость привлечения проектного финансирования на платной основе повышает себестоимость, а значит, и финальный ценник. Не все застройщики смогут получить нужное финансирование из-за неполного соответствия критериям банков. Это станет драйвером укрупнения рынка, но в отсроченной перспективе.

«Одно из позитивных последствий реформы — рост доверия к долевому строительству со стороны покупателей. Сейчас они почти стопроцентно защищены от долгостроя или других неприятностей, если вкладываются в финансируемый по новой схеме проект. Причем инвестиции дольщиков защищены государством. Как только покупателям разъясняют новые „правила игры“, они в основном позитивно их оценивают», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

Нестабильность от перехода на новые правила работы не отменяет всех других негативных факторов, влияющих на рынок недвижимости. Ближайший год — стресс-тест для рынка новостроек: после кратковременного повышения покупательской активности эксперты ожидают серьезный спад. «У девелоперов есть соблазн увеличить стоимость квартир, но, в отличие от ситуации с падением рубля в декабре 2014 года, сегодня платежеспособность населения слишком низкая, чтобы серьезно повышать цены. Это может привести к полным остановкам продаж. Нужно время, чтобы привыкнуть к новой экономической реальности и грамотно балансировать между ценой и спросом», — полагает заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ Недвижимость» Валерий Кочетков.

По прогнозам эксперта, в ближайшие шесть месяцев мы можем увидеть стагнацию цен с отрицательной коррекцией до 7 процентов, в случае ухода с рынка до 15 процентов «ипотечных» клиентов из-за роста ставок по кредитам.

Застройщики следят за покупательским спросом, идет борьба за каждого клиента на рынке новостроек. Интересно, что люди все чаще выбирают квартиры без балконов и лоджий, не хотят переплачивать за холодное помещение. Вместо этого покупают кладовые, что выгоднее по цене. «Из-за таких перемен фасады новых зданий все чаще кажутся более плоскими», — рассказал директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов.

Спрос на квартиры «в бетоне» потихоньку падает. Возможность выбора качественной отделки от застройщика — сегодня обязательное условие для новостроек. Девелоперы даже задумываются пойти дальше: продавать квартиры с мебелью по разработанному дизайн-проекту, что для российского рынка, конечно, пока в новинку.

Покупатели стали обращать больше внимания на благоустройство. Речь идет не о высоких запросах, а скорее о продуманности территории. Для клиентов стало важно, в каком окружении находится дом, какие перспективы у района, насколько хорошо застройщик продумал концепцию благоустройства и найдется ли на территории ЖК место для людей разных возрастных групп с разными интересами.

В последние годы на московском рынке новостроек стали немного размываться границы между классами. «Наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье комфорт-класса: на него приходится около 60 процентов всех сделок. Лидерство этого сегмента будет держаться еще долго, здесь оптимальное для большинства граждан соотношение цены и качества. Сегодня многие проекты комфорт-класса уступают „бизнесу“ и „премиуму“ только локацией. Современные ЖК имеют отличную планировку квартир, качественные отделочные материалы, дизайнерские входные группы, улучшенные лифты, закрытую территорию, службу эксплуатации. Раньше все это было только в дорогом сегменте», — пояснил Валерий Кочетков.

Цифровизация в строительстве тоже уже ощутима. Некоторые застройщики начинают применять BIM-технологии.

Они позволяют сократить сроки проектирования и строительства до 20 процентов, а сроки координации и согласований при разработке документации — до 90 процентов.

Сегодня можно купить квартиру, оплатив ее картой на сайте. ПИК стал первым российским девелопером, кто предложил такую опцию клиентам.

Всего с момента запуска онлайн-продаж заключено более тысячи сделок, и сейчас компания видит повышенный интерес к этому способу покупки. «Потребитель стал более требовательным, важно работать не только над качеством продукта, инфраструктурой и благоустройством, но и над сервисами, обеспечивающими комфортный выбор и покупку недвижимости», — рассказал вице-президент ПИК Юрий Ильин.

Еще один тренд на рынке новостроек — сокращение процента объектов, не сданных в срок. По данным «Метриум», за 2019 год в массовом сегменте на первичном рынке Новой и «старой» Москвы в срок сдали 57 процентов объектов. В 2018 году этот показатель составлял чуть менее 55 процентов. Самая большая доля не сданных вовремя проектов — в категории апартаментов. Из 10 комплексов, заявленных к вводу на 2019 год, до конца года сдались только 3 новостройки, еще один проект получил разрешение на ввод в эксплуатацию в начале 2020 года. Меньше всего «просрочек» оказалось в новостройках массового сегмента «старой» Москвы. 23 жилых комплекса полностью или частично были сданы в срок. И только 10 проектов опоздали.

«Сейчас сроки сдачи объектов находятся на усиленном контроле властей, все крупные застройщики ответственно относятся к этому вопросу, для них это одна из ключевых составляющих репутации», — резюмирует директор по маркетингу ГК «Инград» Анна Соколова.

Автор: Зубарева Инна