Цену на жилье экономкласса определят независимые оценщики

Стоимость недвижимости, возводимой в рамках госпрограммы "Жилье для российской семьи", снизят на 20%

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) направил в Министерство строительства и ЖКХ законопроект, в котором прописан механизм снижения стоимости жилья экономкласса как минимум на 20% по сравнению с рыночными ценами. Изменения вносятся в закон "О содействии развитию жилищного строительства". Как сообщили "Известиям" в Минстрое документ ведомством получен, в целом поддержан, "в настоящее время проходят необходимые обсуждения".

В декабре 2013 года Владимир Путин во время выступления перед Федеральным собранием дал поручение правительству до конца марта разработать государственную программу " Жилье для российской семьи".

- В ее рамках до конца 2017 года планируется дополнительно построить не менее 25 млн кв. м жилья со всей социальной инфраструктурой. Чтобы семьи со средним достатком могли улучшить свои жилищные условия. Я предлагаю назвать эту программу "Жилье для российской семьи", чтобы концентрировать внимание на этой проблеме, - заявил президент.

После поручения Владимира Путина Фонд РЖС разработал новый подход к определению начальной цены так называемых голландских аукционов, которые сейчас проводятся среди застройщиков жилья. Торги идут на понижение стоимости квадратного метра. Застройщики, предложившие самую низкую стоимость 1 кв. м жилья, получают под строительство в безвозмездное срочное пользование или аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Власти также оказывают содействие в подключении жилых домов к объектам инженерной инфраструктуры.

Сейчас в соответствии с действующим законодательством начальная цена таких аукционов установлена в размере средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья в соответствующем регионе. Ее определяет Минстрой. Так, на I квартал 2014 года Минстрой установил среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилья для Москвы на уровне 90,4 тыс. рублей, для Санкт-Петербурга - 56,1 тыс. рублей.

Законопроект Фонда РЖС предлагает опираться не на оценку Минстроя. Стоимость 1 кв. м жилья экономкласса будут рассчитывать независимые оценщики. 80% от этой суммы и станут начальной ценой голландских аукционов.

Жилье, возведенное по итогам таких аукционов, будет как минимум на 20% дешевле жилой недвижимости экономкласса на рынке.

Претендовать на жилье по сниженной цене в первую очередь смогут те, кто имеет трех и более детей, военнослужащие, работники государственных и муниципальных учреждений науки, культуры, здравоохранения, образования. Поименные списки граждан будут утверждаться местными властями.

Аналогичный подход планируется применять и на уровне местных властей. Законопроект, который ранее был подготовлен Фондом РЖС, предлагает наделить региональные и муниципальные власти правом проводить голландские аукционы среди застройщиков для строительства жилья экономкласса. В настоящее время Минстрой разрабатывает проект приказа, утверждающий методику определения максимальной цены жилья экономкласса, возведенного в рамках программы "Жилье для российских семей".

Гендиректор компании "Метриум" Мария Литинецкая указала, что себестоимость строительства складывается из затрат на покупку земли, подводку инженерных коммуникаций и непосредственно возведение комплекса. Если девелопер получает участок, полностью готовый к застройке, то цены будут ниже рыночного уровня на 35-40%.

Председатель совета директоров группы "Градиент Альфа" Павел Гагарин добавляет, что порядка 20% себестоимости квадратного метра составляет получение всех разрешений и согласований. Поэтому оказание победителям аукционов содействия со стороны властей также положительно скажется на конечной стоимости жилья.

- Учитывая тот факт, что строительный рынок является высококонкурентным, желающих получить площадку будет достаточно, - говорит Гагарин.

В первую очередь, по словам Марии Литинецкой, такие аукционы интересны крупным домостроительным комбинатам.

- Участвуя в таких проектах, пусть даже с небольшой прибылью, они загружают свои мощности, - говорит эксперт.

В свою очередь, первый вице-президент группы компаний Fedeco Дмитрий Шипилов отметил, что при закреплении на несколько лет вперед фиксированной цены, по которой будет реализовано возведенное жилье, застройщик не защищен от влияния макроэкономических изменений, например скачков инфляции и роста рыночной цены, что приведет к возникновению у него убытков.

Исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS Мария Котова указала на то, что внедрить инициативу РЖС будет сложно. Подрядчики и субподрядчики не всегда готовы обеспечивать должный уровень качества при снижении себестоимости.

Фонд РЖС реализовал через аукционы 365 земельных участков общей площадью около 10 тыс. га. За период 2010-2013 годов общий объем введенного в эксплуатацию на земельных участках, предоставленных Фондом РЖС, жилья составил 2,3 млн кв. м. При этом на долю жилья экономического класса приходится 45%. В стадиях проектирования и строительства находятся 22,5 млн кв. м жилья.

Так, через аукцион, в частности, реализован земельный участок площадью 6,8 га, расположенный в Истринском районе Московской области. На нем будет построено жилье экономического класса. Средняя рыночная цена квадратного метра в Истринском районе равна примерно 80 тыс. рублей, начальная цена торгов была установлена на уровне 49,7 тыс. рублей. В результате торгов цена опустилась до 35,2 тыс. рублей, что более чем в два раза ниже средней по рынку.

Татьяна Ширманова, Анастасия Алексеевских