Треть покупателей недорогих квартир в Москве могут лишиться доступной ипотеки

Это может произойти из-за ужесточения правил кредитования банков в 2018 году

Треть покупателей квартир в Московском регионе может лишиться доступной ипотеки в 2018 г., подсчитали эксперты компании "Метриум". Это произойдет из-за ужесточения правил кредитования для банков, которое готовит Центробанк (ЦБ).

Со следующего года ЦБ РФ планирует ужесточить требования к банкам, выдающим кредит с небольшим первоначальным взносом (ПВ). Для таких займов вводится повышенный коэффициент риска, что может сделать невыгодным кредитование клиентов, рассчитывающих на первоначальный взнос менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры. Опасения Центробанка связаны с резким ростом в 2017 г. числа выданных кредитов с маленьким первоначальным взносом. За 8 месяцев текущего года их доля в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8 до 20,6%. По мнению экспертов Центробанка, такие ипотечные кредиты усиливают риски неплатежей.

Между тем, по данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности на 1 сентября снизилась до 2,44%. В то же время, по данным на сентябрь 2016 г., она составляла 3,02%. Рост числа кредитов с низким первоначальным взносом в 2017 г. не привел к увеличению доли плохих долгов. "Таким образом, на мой взгляд, опасения образования ипотечного пузыря беспочвенны", - считает генеральный директор "Метриум", участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова.

Ипотека разгоняет спрос на жилье в Москве

В октябре 2017 г. покупатели жилья в Москве продемонстрировали рекордную активность. Управление Росреестра по Москве зафиксировало в столице 5123 ипотечные сделки против 4611 сделок в сентябре и 3437 в октябре 2016 г. Таким образом, спрос на ипотечное жилье в октябре на 11% превысил результаты предыдущего месяца и на 49% - показатели аналогичного месяца прошлого года. В то же время количество зарегистрированных в октябре договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в октябре составило 5265 штук. Получается, именно ипотека, по данным Росреестра, обеспечила практически весь спрос на столичном рынке новостроек. По сравнению с октябрем 2017 г. больше ипотечных сделок в Москве было заключено только в декабре 2016 г. - 5354.

От сокращения ипотечных программ с низким первоначальным взносом пострадают прежде всего покупатели недорогих квартир в новой Москве и Подмосковье. "В отличие от старой Москвы, где спрос на новостройки в 2016-2017 гг. только возрастает, в других регионах покупательская активность на рынке жилья стагнирует. Низкие доходы и высокие расходы не позволяют населению накопить необходимые средства на первоначальный взнос. Цены на вторичку заметно снизились, а значит, деньги от продажи старой квартиры уже далеко не всегда могут стать серьезным подспорьем для получения доступного кредита на новостройку", - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО "Новые Ватутинки".

Доля покупателей, берущих ипотеку с низким первоначальным взносом на покупку недорогих новостроек в Московском регионе, составляет от 20 до 50%, а средний размер первоначального взноса - 14% от стоимости квартиры, подсчитали эксперты "Метриум".

Огромным спросом также пользуются кредиты вообще без первоначального взноса. К примеру, в ЖК "Новый Зеленоград" доля таких заемщиков составляет 25% от всех выданных займов, а половина от всех поступающих в проект заявок приходится именно на программу с нулевым взносом.

"Если Центробанк ужесточит требования к банкам, выдающим такие кредиты, и это обернется повышением размера первоначального взноса, то порядка трети клиентов Московского региона не смогут получить доступный ипотечный кредит или по крайней мере им придется отложить покупку", - говорит Круглова.

Коснутся нововведения и более дорогих сегментов жилья. В высокобюджетных проектах доля заемщиков с низким первоначальным взносом может достигать 20-30% от всех сделок с "ипотечными" покупателями. К примеру, в жилом комплексе бизнес-класса ONLY она достигает 23%."В бизнес-классе нередко встречаются клиенты, которые берут ипотеку с низким первоначальным взносом, - комментирует Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК "Маяковский"). - Как правило, это связано с их нежеланием осложнить ведение собственного бизнеса, изъяв из оборота значительные средства. В этом случае они получают кредит на максимальный срок, чтобы добиться комфортного ежемесячного платежа, а затем стараются его погасить в сжатые сроки. Тем не менее для данной покупательской аудитории повышение размеров первоначального взноса не станет проблемой".

Вместе с тем аналитики "Метриум" отмечают, что чаще всего покупатели жилья все же стараются сделать максимально возможный первый взнос, чтобы сэкономить на процентах. В среднем собственные средства клиентов в стоимости приобретаемой квартиры достигают 38%. При этом минимальный взнос, который чаще всего предлагают банки, составляет 15%.

"На сегодняшний день состояние кредитного портфеля крупнейших игроков жилищного кредитования не вызывает беспокойства. Более того, по прочим видам кредитов для населения удельный вес просроченной задолженности составляет 13%, что не идет ни в какое сравнение с долгами на рынке ипотечного жилищного кредитования", - говорит Круглова.

По данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности на 1 сентября снизилась до 2,44%

Автор: Соловиченко Мария