Тенденции-2022: как год начнешь, так его и проведешь?

Казалось, только вчера еще гремели за окном новогодние салюты, как вот уже незаметно пролетел январь и заканчивается первая треть февраля. Какими тенденциями охарактеризовалось начало 2022 года для московского рынка недвижимости и что его ждет в перспективе, узнал у экспертов Новострой-М.

Сначала — немного цифр, предоставленных Надеждой Коркка, управляющим партнером компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— объем предложения квартир в новостройках массового сегмента за январь сократился на 5,2% (по количеству лотов) и на 6,3% (по продаваемой площади). Это связано, с одной стороны, с повышенным спросом на квадратные метры в прошлом году, а с другой — с низкой девелоперской активностью: за январь в продажу было выведено всего 4 новых проекта (не считая новых объемов в ранее стартовавших новостройках).

— в январе средневзвешенная стоимость лота на первичном рынке в массовом сегменте составила 267,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц). Средний бюджет предложения увеличился на 1,8%, до 13 млн руб.

На вторичном рынке объем предложения, напротив, растет, однако говорить о снижении цен пока рано. Пополняют экспозицию в основном инвестиционные, залоговые и наследственные квартиры. Последние — печальный итог пандемии.

Ситуация на рынке новостроек оказалась вполне типичной для января, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Спрос был ожидаемо ниже, чем в другие месяцы года, что связано с длительными праздниками. Значительная часть сделок, которые прошли регистрацию в этом месяце, — это еще декабрьские покупки.

По данным «БЕСТ-Новострой», в численном выражении объем предложения снизился практически во всех сегментах за исключением элитного, где он остался на прежнем уровне — 386 лотов. В комфорт-классе экспозиция уменьшилась на 11%, до 13 779 лотов (квартиры), в бизнес-классе — на 5%, до 12 389 шт. В премиум-классе экспозиция по итогам января сократилась на 2%, до 336 лотов.

Средняя стоимость предложения квадратного метра в новостройках (квартиры) выросла в бизнес-классе на 2%, до 416 тыс. руб., в элитном — почти до 1,685 тыс. руб. Небольшая отрицательная коррекция цен произошла в премиум-классе, где стоимость «квадрата» составила 876 тыс. руб. (-1%).

Как видно, основные тенденции, характеризующие развитие рынка новостроек в начале 2022 года, отнюдь не новы, отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». По факту, продолжились те процессы, которые зародились еще в конце прошлого года: рост ипотечных ставок, незначительное изменение цен в преимущественно высоколиквидных, пользующихся популярностью проектах, замедление спроса.

Осознавая, что в краткосрочной перспективе ипотека станет еще менее доступной, застройщики начали расширять линейку собственных ипотечных продуктов. Программы с субсидированной ставкой пользуются сегодня активным спросом, так как для среднестатистического покупателя крайне важно иметь комфортный ипотечный платеж.

Особенно актуальными такие предложения стали после 1 июля 2021 года, когда для столичных регионов фактически завершилась льготная ипотека с господдержкой. Хотя в целом по стране на сделки с ее участием приходится до 30% в общем объеме продаж по ипотеке. Также постоянно растет доля семейной ипотеки, достигая в ряде проектов 25% в общем объеме ипотечных сделок, отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».

Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group:

«Многие заемщики оформляют ипотеку на 15-20 лет, рассчитывая при этом выплатить ее за 3-5 лет — за счет продажи вторичной недвижимости, наследства, накоплений и т.п. Для них ипотека с субсидированной ставкой — хорошая возможность минимизировать переплату по кредиту. Но и для тех, кто не собирается гасить кредит досрочно, условия по таким программам тоже выглядят привлекательными на общерыночном фоне»

Ключевой фактор

В конце июля 2020 года ключевая ставка ЦБ РФ понизилась до исторического минимума в 4,25%. Этот шаг был сделан для того, чтобы «взбодрить» рынок в сложный период. На столь низком уровне она продержалась до конца марта 2021 года, а затем снова начала расти: сначала до 4,5%, потом до 5% и т.п. 20 декабря 2021 года ее значение достигло 8,5%. Эксперты полагают, что это не предел.

Повышение Центробанком ключевой ставки влечет за собой не только удорожание ипотеки, но и иных кредитов — в том числе оборотных и в рамках проектного финансирования, поясняет Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).

Увеличение расходов на обслуживание заемных средств отразится на ценообразовании первичного рынка.

В свою очередь, грядущий рост ставок по жилищным займам может привести к увеличению спроса на них в моменте. Но в перспективе удорожание ипотеки, без мер поддержки со стороны государства, повлечет за собой снижение покупательского интереса.

Однако вероятное повышение ключевой ставки — не единственный фактор, который сейчас определяет развитие рынка новостроек, говорит Сергей Нюхалов. Серьезное влияние оказывают инфляционные ожидания, связанные в том числе и с ослаблением рубля. Чтобы защитить свои средства от обесценивания, многие россияне инвестируют их в покупку жилья. Цены на рынке новостроек в целом продолжают расти, однако темпы снизились и сопоставимы с уровнем инфляции. Впрочем, в менее ликвидных проектах стоимость квадратного метра может и снизиться на несколько процентов, однако это не повлияет на общую ситуацию в целом.

Пока что спрос на новостройки остается активным, комментирует Ирина Дзюба. Во-первых, новые проекты на старте традиционно выводятся по инвестиционно привлекательным ценам — застройщики заинтересованы в быстром заполнении эскроу-счетов, поскольку это позволяет снизить ставку проектного финансирования. Во-вторых, сказываются именно ожидания по дальнейшему росту ипотечных ставок. Многие стремятся взять ипотечный кредит до их вероятного очередного повышения.

Однако о покупательской активности на уровне первой половины 2021 года уже, вероятно, говорить не приходится.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

«Если раньше новость о предстоящем повышении ключевой ставки и ожидание роста ипотечных ставок могли придать дополнительный импульс покупателям жилья, то сегодня это уже так не работает. При текущих ценах и ставках на уровне 9,8 — 10% высокой покупательской активности ожидать не стоит. Цены на новостройки меняются несущественно, рост находится в диапазоне 1-2% в месяц»

Неудержимый рост

За 2021 год закупочные цены на ряд строительных материалов существенно выросли, на некоторые позиции — в полтора-два раза. Прежде всего подорожали наиболее востребованные наименования: арматура, трубы, цемент, песок, отделочные материалы. Безусловно, это сказалось на повышении стоимости жилья, говорит Надежда Коркка.

Помимо этого, на рынок стройматериалов повлиял строительный бум, вызванный государственным стимулированием отрасли. Активно возводились как жилые дома, так и инфраструктурные объекты. Соответственно, рост цен — это реакция на увеличение спроса.

Также свою негативную роль сыграли высокий уровень инфляции и ослабление рубля. Например, в металлургии выгоднее экспортировать изделия, получая доходы в валюте, чем продавать на внутреннем рынке.

В итоге, если сравнивать январь текущего года с январем 2021 года, общая себестоимость строительства квадратного метра выросла как минимум на 25-30%, сообщает Владимир Щекин.

В 2022 году ситуация пока остается стабильной: по сравнению с декабрем 2021 года стоимость некоторых наименований продукции если и увеличилась, то незначительно.

Каморки папы Карло

В последние годы средняя площадь квартир неумолимо уменьшается, особенно в проектах массового сегмента. Но если в 2019 году выведенный в продажу в Западном Дегунино лот размером 11,2 кв. м вызвал у людей шок и усмешки, то теперь над такими каморками, похожими на спичечные коробки, уже никто не смеется. Их воспринимают если не как данность или норму, то как неизбежность.

Фактически средний метраж лота в массовых проектах с января 2018 года сократился на 15,8% (с 58,1 кв. м. до 48,9 кв. м.), в ЖК бизнес-класса — на 9,9% (с 76,6 кв. м до 69 кв. м), в премиальных комплексах — на 9,1% (со 105 кв. м до 95,4 кв. м). Лишь в элитных новостройках средняя площадь с января 2018 года увеличилась на 25,8% (с 134,6 кв. м до 169,3 кв. м), приводит данные Надежда Коркка.

Почему так происходит? Девелоперы предлагают те или иные планировочные решения, ориентируясь на запросы потребителей. Чем меньше площадь — тем ниже бюджет покупки и доступнее квартира, тем легче и ипотечное бремя. Зачастую, выбирая между более просторной квартирой, но в неудобной локации, далеко от метро или вблизи промышленного объекта, и лотом меньшей площади, но с хорошими характеристиками района, потребитель предпочитает второе.

Конечно, квартиры не могут уменьшаться до бесконечности, но тенденций к кардинальному изменению ситуации пока что не наблюдается: только за прошлый год средняя площадь жилья сократилась на 6 кв. м. В этом году данный тренд продолжит быть актуальным, но станет менее ярко выраженным, считает Андрей Колочинский. Площадь квартир в новых проектах массового сегмента, которые только выходят на рынок, может уменьшиться еще на 1-2 кв. м. В них застройщики будут проектировать более компактные варианты и закладывать больше студий и однокомнатных квартир.

Кстати, интересно и то, что Минстрой отказался устанавливать нормативы по предельной минимальной площади строящегося жилья.

Впрочем, площадь квартир в первую очередь определяется классом проекта — чем он выше, тем лоты в среднем просторнее. Сейчас на рынке лоты минимальной площади можно встретить преимущественно в апарт-комплексах. Но говорить о тотальном «измельчании» квартир все же не стоит, полагает Ирина Дзюба. Надо понимать, что на средней площади экспонируемого жилья может сказываться вывод крупных пулов квартир-студий в массовых проектах.

Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):

«Снижение метража квартир наблюдается во многих крупных мегаполисах. Во-первых, актуальные планировки более функциональны и эргономичны, особенно по сравнению с проектами двадцатилетней давности. Современная квартира-студия площадью 31 кв. м гораздо комфортнее варианта такой же площади в типовом панельном доме, не говоря уж про „хрущевки“ и „брежневки“. Во-вторых, покупатели взвешенно подходят к выбору недвижимости и смело отказываются от ненужного им метража, что позволяет сэкономить средства не только при покупке жилья, но и при его эксплуатации. Так что не стоит возводить площадь квартиры в абсолют»

В состоянии неопределенности

Правовой статус апартаментов уже длительное время остается неопределенным. Несмотря на все старания властей, прийти к какому-то конкретному решению им не удается.

В начале февраля Госинспекция по недвижимости начала в Москве проверку законности их строительства. В планах — проинспектировать порядка 600 зданий. Если обнаружатся серьезные нарушения, то возведенные объекты могут быть признаны самостроями.

Пока рынок никак на это не отреагировал — ни покупатели, ни девелоперы, говорит Ирина Доброхотова. С момента начала проверок, а также после заявлений замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина о том, что все построенное вряд ли признают жильем, прошло совсем немного времени. К тому же пока не понятен статус тех проектов, которые еще строятся или выйдут в реализацию до принятия законопроекта. Сейчас все сводится к обсуждениям дальнейших планов: для девелоперов — выводить новые проекты или пересматривать концепцию, для покупателей — покупать апартаменты или подождать, или вовсе переориентироваться на жилье.

«Устойчивый спрос на апартаменты сохраняется и в этом году. Февраль не является исключением. Более того, продажи идут с некоторым перевыполнением плановых показателей. На таком информационном фоне проекты, полностью соответствующие законодательству, аккумулируют дополнительный спрос. Сказывается и дополнительное внимание инвесторов к этому рынку. Многие комплексы апартаментов удачно расположены, рядом с метро. Из-за этого они имеют более высокий инвестиционный потенциал как за счет сроста цены в ходе строительства объекта, так и на этапе сдачи недвижимости в аренду»