Стройки переходят в режим ожидания

В России все больше жилья сдается с нарушением сроков

Треть новостроек в России — 38 млн кв. м — строится с задержками. Эта цифра быстро растет — более чем на 20% в год. Для девелоперов переносы сроков могут обернуться отказом в получении проектного финансирования и запретом привлекать деньги дольщиков.

За последние два года девелоперы стали все чаще переносить даты сдачи жилья, следует из исследования Института развития строительной отрасли (ИРСО). Оно подготовлено на основе анализа проектных деклараций, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также данных Росстата. С 2016 года ИРСО предоставляет аналитику рынка для «Дом.РФ».

С начала 2017-го общая площадь жилья, строящегося с отклонениями от графика, в России выросла в 1,5 раза. В Москве, самом крупном рынке страны, объем таких новостроек и вовсе удвоился.

На аналогичную тенденцию указывают в компании «Метриум». В прошлом году столичные девелоперы сдали в срок 55% жилья. В 2017-м показатель составлял почти 63%.

Средний срок, на который застройщики переносят ввод в эксплуатацию, тоже активно растет. С начала 2017-го он увеличился в три раза и превысил полгода. Самые проблемные регионы — на востоке страны. Это Республика Тыва, Курганская и Омская области, Камчатский и Красноярский края. В Московской и Ленинградских областях ситуация тоже хуже среднего.

В чем причина переносов сдачи

Всему виной перенасыщение рынка, считает Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли: «Причина задержек и остановок строительства в том, что в 2014-2016 годах вывод новых проектов значительно превышал продажи». Грядущая реформа долевого строительства на рост задержек не повлияла. «Все наоборот. Задержки и остановки строительства стали причиной реформы долевого строительства», — говорит Холопик.

Вторая причина — непрофессионализм топ-менеджмента застройщиков, неспособность или нежелание решать строительные проблемы в условиях плохих продаж или в ситуации форс-мажора, считает Михаил Москвин, зампредседателя правительства Ленинградской области по строительству. «В 2010-х на строительный рынок, который показывал большую маржинальность, пришли бизнесмены из других отраслей, — говорит Михаил Москвин. — Они не понимали сути строительного процесса и создали неустойчивую бизнес-модель, которая не учитывала экономическую конъюнктуру. Девелоперы продавали квартиры на грани себестоимости, сразу же реализовывали самый ликвидный товар — студии и однушки, очень много тратили на управленческий персонал и процесс. Застройщики также вкладывали средства в непрофильные активы — земельные участки и производственные мощности, зачастую неправильно выстраивали отношения с муниципальными властями и ресурсоснабжающими организациями. В результате заканчивались средства, образовывался кассовый разрыв, останавливались работы, что незамедлительно отражалось на продажах квартир».

Eсть и третья причина — техническая. В преддверии реформы рынка девелоперы начали создавать задел: получали разрешения на строительство, регистрировали первый договор с дольщиком, но фактически дома в продажу не выводили. По таким объектам сроки сдачи переносились, но на самом деле переносы являются просто бумажными.

Кто переносит сроки больше всего

Почти у всех девелоперов из топ-10 в России за два года появились переносы ввода в эксплуатацию, но небольшие, меньше трех месяцев. Это некритический срок, говорят в Главгосстройнадзоре Московской области. Причинами задержек могут стать погодные условия, в которых нельзя выполнять определенные виды работ, изменения технических параметров объекта, сложности с подключением к коммуникациям. Как правило, перенос сдачи дома на два-три месяца не влияет на срок передачи ключей дольщикам.

Исключение из правила составляют две компании — ГК «ЮгСтройИнвест» (возводит 1,4 млн кв. м) и ГК «ФСК» (бывшая ФСК «Лидер», строит 1,3 млн кв. м). ГК «ЮгСтройИнвест» из Ставропольского края перенесла сдачу части жилья на 11 месяцев, говорится в отчете ИРСО, ГК «ФСК» — на семь.

В частности, ФСК задержала ввод UP-кварталов «Римский» и «Светлановский» в Подмосковье и Ленобласти. Но корректировка не связана с общерыночной ситуацией, говорят в компании. «Задержка ввода в эксплуатацию UP-квартала „Светлановский“ была связана со сменой генерального подрядчика, — пояснили в пресс-службе ГК „ФСК“. — Срок передачи ключей был ограничен 31 декабря 2018 года. Мы были вынуждены начать выдачу ключей в январе 2019-го. В случае с „Римским“ задержка ввода в три месяца связана с решением технических вопросов. При этом уведомления о начале выдачи ключей были разосланы в срок, указанный в ДДУ».

В крупнейшей компании из списка — в «Интеко» — пояснили: переносы сроков связаны со сменой акционеров. В 2017 году группа компаний перешла под контроль Фонда консолидации банковского сектора. К настоящему времени банк «ФК Открытие» рефинансировал кредиты и утвердил дополнительный лимит проектного финансирования.

«Апрелевка С2», напротив, не предпринимает действий для завершения стройки, ранее сообщал Москомстройинвест. Ведомство обратилось в правоохранительные органы с требованием провести доследственную проверку.

Чем грозят задержки сдачи домов

Перенос сроков ввода на несколько месяцев в эксплуатацию ведет к удорожанию стройки. Однако уже после трех месяцев просрочки сдачи могут наступить санкции со стороны власти.

Госорганы могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС) застройщика по закону 214-ФЗ, если ввод хотя бы одного объекта девелопера задержан больше чем на три месяца. Без ЗОС компания не может продавать строящиеся квартиры дольщикам. При этом запрет могут наложить не только на само проштрафившееся юрлицо, но и на головную компанию и все ее «дочки». В итоге рост просрочек может ограничить вывод новых проектов и развитие компании, указывают в Москомстройинвесте.

Отклонение от изначального графика стройки на шесть месяцев — это повод для внеплановой проверки Стройнадзора. Eсли ведомство выявит нецелевое расходование средств граждан, оно может наложить штраф и приостановить деятельность компании-застройщика, то есть девелопер лишится возможности продавать квартиры в просроченных домах. Вдобавок Стройнадзор может направить материалы проверки в правоохранительные органы. Так у топ-менеджмента появляется риск уголовного преследования.

За переносом сроков ввода может последовать задержка передачи ключей дольщикам. Тогда проект рискует попасть под полный запрет продажи квартир.

Eсли застройщик задержал передачу ключей больше чем на три месяца, Стройнадзор может обратиться в суд и потребовать запретить компании-застройщику привлекать новых дольщиков. Такие меры чреваты падением продаж и, соответственно, нехваткой средств на завершение проекта.

Задержка передачи ключей дольщикам может обойтись дорого. Покупатели вправе потребовать компенсацию — 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день просрочки. Eсли просрочка большая или продано много квартир, требования дольщиков могут привести застройщика к банкротству.

Просрочки передачи ключей могут создать дополнительный риск при получении проектного финансирования. «Кредитная организация, видя, что застройщик не исполняет обязательств перед гражданами, понимает, что у него может возникнуть высокая долговая нагрузка, в том числе и по выплате неустойки. В таком случае банки могут вполне оправданно отказать в кредитовании застройщика и проекта в целом», — пояснили в Москомстройинвесте.

Как тенденция роста просрочек отразится на рынке

Эксперты традиционно делятся на лагеря оптимистов и пессимистов. «В 2017 и 2018 годах рынок пришел в состояние баланса, — говорит Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли. — Новых проектов теперь выводится ровно столько, сколько продается. По новым проектам все будет хорошо. Сдавать новые дома застройщики будут вовремя. Это должно стать предпосылкой к росту доверия и, соответственно, спроса».

Для старых проектов Холопик предлагает объявить амнистию застройщикам, освободить их от уплаты неустоек и санкций за уже допущенные переносы сроков. «Не вина застройщиков в резком непредсказуемом снижении спроса на жилье в 2015 году», — считает он.

Девелоперы настроены не так позитивно. Не все застройщики смогут пережить переход на эскроу-счета и проектное финансирование с 1 июля. Особенно рискуют мелкие и средние компании. «Не исключаем, что в ближайшие несколько лет количество недостроенных объектов действительно может увеличиться», — говорят в ГК «ФСК».

В ситуации реформирования рынка многое зависит от государства. Минстрой уже пообещал поддержку добросовестным девелоперам, которые не смогут получить проектное финансирование. Средства на достройку их проектов под процент может выделить Фонд защиты прав дольщиков. Предполагается, что это позволит завершить строительство 14,3 млн кв. м жилья. Акцент в этом предложении делают на слове «добросовестный». То есть займы фонда смогут получить те застройщики, которые «имеют хорошие истории, сдали не один объект и при этом не имеют ни одного обманутого дольщика», цитировал главу Минстроя Владимира Якушева «Интерфакс». Кроме того, таким застройщикам придется заручиться поддержкой региональных властей, которые возьмут проекты на «ручное управление», сказал министр.

Остальные компании с задержками ввода жилья в «анамнезе», не получив поддержки руководства регионов, скорее всего, обанкротятся. Их площадки перейдут Фонду защиты прав дольщиков.

Почти у всех девелоперов из топ-10 в России за два года появились переносы ввода в эксплуатацию, но небольшие, меньше трех месяцев

Взгляд со стороны

Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»:

«В 2014-2015 годах на рынке произошли серьезные изменения, экономический кризис отразился не только на себестоимости строительства, но и на платежеспособности населения. Резко снизился спрос, количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось на 60-70%, упала емкость рынка. Девелоперам, которые занимались комплексным развитием территорий в сегменте масс-маркет, где горизонт планирования — три-пять лет, пришлось перестроить порядок работы».

Михаил Москвин, зампредседателя правительства Ленинградской области по строительству:

«Перенос сроков влечет за собой требования дольщиков об уплате пеней, если не были заключены допсоглашения. В большинстве случаев это приводит к банкротству застройщика. Зачастую дольщики предыдущих очередей проекта, введенных с задержкой, „вытаскивают“ требованиями пеней деньги из следующих очередей, останавливая весь проект. Это снижает доверие к застройщикам в целом».

Новых проектов теперь выводится ровно столько, сколько продается. По новым проектам все будет хорошо. Сдавать новые дома застройщики будут вовремя. Это должно стать предпосылкой к росту доверия и, соответственно, спроса

Генеральный директор института развития строительной отрасли Кирилл Холопик

6,5 месяца составил средний перенос сроков ввода жилья в эксплуатацию по России в 2019 году, в 2017 году — 2,1 месяца

8,5 месяца — задержка по Московской области в 2019 году (2,4 — в 2017-м)

3,6 месяца — по Москве (1,6 — в 2017-м)

Автор: Асанова Антонина