Строительство со многими неизвестными

Застройщики спешат запустить новые проекты до ужесточения требований к ним.

Рынок недвижимости находится на пороге перемен, причем в нескольких сегментах сразу. Летом заработают новые, более жесткие требования к девелоперам, но впереди и более масштабные перемены — разработка новых схем финансирования строек и возможный запрет привлекать средства дольщиков. Вторичный же рынок ждет реализации первой волны программы реновации, а пока ведет сражение с новостройками, которые переманивают молодых покупателей.

Успеть до лета

Девелоперам прошедший 2017 год запомнится, безусловно, законодательными изменениями. Резонансным событием стало внедрение компенсационного фонда, объединяющего отчисления застройщиков и призванного стать новой формой защиты дольщиков. Также осенью президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать новые механизмы финансирования строительства, предполагающие более активное участие банков. Таким образом, привычный институт долевого строительства может уйти в прошлое в ближайшие несколько лет.

«Тренды важно оценивать с учетом законодательной повестки. В самой краткой перспективе мы особых изменений не ожидаем, но в дальнейшем — по мере реализации и ввода новых схем — рынок будет менять свое лицо.

Здесь тенденции мы видим в постепенном укрупнении компаний, а также повышении стоимости новостроек. Это будет связано с тем, что средства дольщиков будут блокированы банком и вместо бесплатных денег придется искать другое финансирование — прежде всего за счет кредитования», — комментирует директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.

Как именно и как долго будет осуществляться переход от долевого строительства к проектному финансированию, пока неизвестно. Однако и в 2018 году рынок ожидают существенные изменения. Уже с 1 июля девелоперы не смогут получать сразу несколько разрешений на строительство, кроме того, они должны будут перечислять в компенсационный фонд 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ. Ужесточаются и финансовые требования к застройщикам: теперь они должны будут иметь собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства.

Из-за грядущих изменений многие девелоперы постараются вывести на рынок запланированные проекты еще по старым правилам игры, то есть до наступления лета. В связи с этим аналитики ожидают, что в первой половине года компании будут анонсировать новые объекты, а затем займут выжидательную позицию и будут менее активны. «Было продекларировано кардинальное изменение правил для долевого строительства жилья, вплоть до его полной отмены, но законодательно так и не определено, как это будет реализовано. Чтобы сгладить последствия от резких изменений в законодательстве, в условиях отсутствия достаточной информации для определения своей стратегии многие компании стали создавать „подушки безопасности“, стараясь получить разрешения на строительство на максимально возможное количество новых проектов», — отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.

По данным «Метриум», на разной стадии разработки сегодня находится порядка 140 девелоперских проектов, далеко не все они увидят свет в 2018 году, но все равно прирост предложения будет существенным и сохранится на уровне прошлого года, когда на рынок вышло более 70 новых проектов. «Мы полагаем, что в этом году в продажу поступит от 60 до 80 новых жилых комплексов и апартаментов преимущественно комфорт и бизнес-класса», — говорит управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин располагает данными о 16 проектах премиум-класса, в которых начнутся продажи в 2018 году.

К реализации пяти новых проектов приступит компания «Донстрой», причем девелопер, известный своими элитными объектами, а также масштабным проектом реновации промзоны «Серп и Молот», на этот раз предложит покупателям в том числе жилье комфорт-класса. Также по пять проектов планируют вывести на рынок в 2018 году ГК «Инград» и Capital Group, компания MR Group анонсирует шесть проектов, в Tekta Group рассказали о запуске трех новых проектов.

Стоимость квадратного метра в ближайшей перспективе будет оставаться на своем текущем уровне, а изменения средневзвешенных цен будут связаны в основном со структурными изменениями, считают аналитики.

Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина отмечает, что в комфорт и бизнес-классе потенциал к некоторому дальнейшему снижению еще есть, в то время как в экономклассе он уже исчерпан. По оценкам эксперта, средневзвешенный уровень цен будет колебаться в диапазоне 192-194 тысячи рублей за кв. м. Специалисты компании «Бон Тон» полагают, что снижение средней цены квадратного метра продолжится на фоне выхода новых масштабных проектов, а «дно» будет достигнуто не ранее 2019 года. Однако после того как начнется переход к новой системе финансирования строительства, неизбежен рост цен, и в этом мнении аналитики сходятся, но вот насколько именно подорожает жилье, пока оценить сложно.

Разочарование «вторички»

Вторичный рынок, хотя он также является, безусловно, рынком, где действуют свои законы спроса, цены и предложения, по сути, формируется переплетением множества личных историй и мотивов. Игроки здесь с обеих сторон — это частные лица, а не девелопер и многочисленные клиенты, и персональные ожидания сторон должны совпасть, чтобы сделка состоялась. На деле же и у собственников, и у потенциальных покупателей нередко могут быть весьма своеобразные представления о стоимости той или иной недвижимости. Продавцы боятся продешевить, а покупатели часто переоценивают собственную значимость, в итоге нередко требуется несколько месяцев, а в некоторых случаях и лет, чтобы все кусочки пазла сложились и все получили желаемое.

Трудно сказать, кто к новым экономическим условиям и к давлению весьма плодовитого первичного рынка привыкает сложнее — продавцы или покупатели. Однако в профессиональной среде уже закрепился такой термин, как «синдром разочарованного продавца». «Это люди, которые никак не могут — порой в течение года-двух — реализовать свою недвижимость из-за того, что выставляют ее на рынок по завышенной, докризисной стоимости.

При этом они всеми фибрами души отказываются принимать новую рыночную конъюнктуру и совершенно не готовы опускать цену. Таких людей очень много — около 70% продавцов, и из-за них появляются „мусорные“ базы данных с огромным числом объектов по завышенным ценам», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Не добившись желаемого, разочарованные продавцы или продолжают гнуть свою линию, или снимают объект с продажи. Это одна из причин, почему на вторичном рынке сейчас уменьшается объем предложения: за прошедший год он сократился на 18,8%.

Также свои квартиры с продажи сняли некоторые собственники квартир в домах, попадающих в программу реновации. Многие заняли выжидательную позицию либо в надежде получить материальную выгоду от переезда, либо в расчете проживать в новом доме самостоятельно. Интересно, что средняя цена предложения квартир в домах, включенных в программу реновации, увеличилась с января по ноябрь на 4,9% — с 6,1 млн до 6,4 млн рублей, некоторые продавцы квартир в «хрущевках» решили поднять цену в среднем на 300-500 тысяч рублей.

Однако поднять цену — не значит продать по такой цене: мало кто готов идти на риски, не зная достоверно, что в итоге с этим домом будет. Управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик отмечает, что спрос на «хрущевки» может вырасти после начала реализации программы. «Вполне вероятно, что первые переселения жильцов „хрущевок“ в новостройки вызовут очередной всплеск интереса к квартирам в сносимых домах, особенно если новые дома будут действительно качественными и интересными. Возможен рост как эмоциональных покупок, так и рациональных, инвестиционных, направленных именно на получение новой квартиры», — считает эксперт.

Пока же спрос на вторичную недвижимость в целом снижается, рост около 5% по сравнению с прошлым годом был зафиксирован только в октябре-ноябре, однако в совокупности 2017 год по числу сделок уступил 2016-му. «Покупатели сейчас соглашаются на приобретение недвижимости в основном лишь в тех случаях, когда решение квартирного вопроса уже невозможно откладывать на завтра, — условно говоря, теща плешь проела, сил жить вместе с ней уже нет и нужно как можно скорее переехать в новую квартиру. Те же потребители, которых эта проблема волнует не так сильно, предпочитают откладывать заключение сделок с недвижимостью. Одна из главных причин этого — низкий уровень платежеспособности населения и неуверенность людей в завтрашнем дне», — рассказывает Сергей Шлома.

Кроме того, спрос продолжает перетекать в новостройки, которых, как было сказано ранее, становится все больше, и поэтому выбор огромен. Участники рынка отмечают, что сейчас происходит формирование новой целевой аудитории покупателей (людей 1985-2000 годов рождения), которые предъявляют уже совсем другие требования к жилью, и «вторичка» их по многим причинам зачастую не устраивает. В целом вторичный рынок недосчитался около 20-25% покупателей, которые решили выбрать новостройки. Средние цены (как запрашиваемые, так и «продажные») снижаются, бюджет покупки снизился на 8%, цена предложения — на 2,6%, и пресловутое «дно», по мнению аналитиков, не только не пройдено, но даже еще не достигнуто.

Спасательный круг ипотеки

Рынок недвижимости все больше зависит от ипотеки. С одной стороны, улучшение условий кредитования привело к росту числа сделок, но с другой — заметно выросла и доля покупок с привлечением заемных средств.

По данным Центробанка России, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в январе 2017 года, составила 11,54%, а в ноябре — уже 9,95%. При этом в рамках партнерских программ, разработанных банками совместно с девелоперами, можно претендовать и на более привлекательные условия. К примеру, при покупке квартиры у ряда застройщиков можно получить ипотечный кредит в Сбербанке по ставке от 7,4% годовых, процентная ставка при приобретении жилья у других девелоперских компаний — от 9,4%. Ставка в Райффайзенбанке начинается от 9,25%, в ВТБ 24 — от 9,7%, в банке «ДельтаКредит» — от 8,75%.

Руководитель управления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова отмечает, что снижение ипотечных ставок привело к реализации «нависшего спроса», который образовался на рынке, когда покупательская способность населения и высокий процент по ипотеке не позволяли многим приобрести квартиру. Более доступные жилищные кредиты позволили расширить круг покупателей жилья, но параллельно с этим растет и зависимость всего рынка от ипотеки. По оценкам аналитиков «Метриум», число ипотечных сделок в целом по Москве выросло примерно на 18%, а их доля — с 35% в 2016 году до 42% в 2017 году.

В отдельных столичных проектах массового сегмента в ипотеку продается более половины квартир, в Московской области есть новостройки, где две трети дольщиков прибегают к помощи банков. По данным аналитического центра ЦИАН, лидеры по доле ипотечных сделок в Московской области — это жилые комплексы «Видный берег» (79%), «Две столицы» (78%) и «Пятницкие кварталы» (75%). В Москве по этому показателю первенство у ЖК «Лидер в Чертаново» (74%), «Ясеневая 14» (67%) и «Южное Бунино» (67%).

На вторичном рынке также заметно влияние ипотеки, доля сделок с привлечением жилищных кредитов выросла почти на 20%, в некоторые месяцы прошлого года она достигала 60%. Стоит добавить, что в некоторых банках ставки по вторичному рынку стали опускаться ниже, чем по программам для новостроек, что было характерно для отечественного рынка до 2014-2015 годов, когда Центробанк резко поднял ключевую ставку, кредиты пропорционально подорожали, и в ответ на это была разработана программа субсидирования ипотечной ставки для первичного рынка. Именно тогда ставки для ипотеки на покупку квартиры в новостройках стали существенно ниже, чем на вторичном рынке, но постепенно этот разрыв сокращается.

Наталья Шаталина из «Миэль Новостройки» полагает, что в 2018 году спрос сохранится на текущем уровне, несмотря на прогнозируемое снижение ипотечных ставок. «Даже в том случае, если ипотечные ставки опустятся до ожидаемых 8% годовых, к скачку покупательского интереса это не приведет, скорее, поддержит спрос на высоком уровне», — уверена эксперт. По ее мнению, следующий виток резкого увеличения объема предложения придется уже на активную фазу реновации устаревающего жилого фонда.

Генеральный директор компании «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что за 2018 год ипотечные ставки могут опуститься в среднем до 7,5%. Этот прогноз основан на заявлении директора департамента исследований и прогнозирования Центробанка Александра Морозова о том, что регулятор допускает возможность снижения ключевой ставки до 6,6% в течение 2018 года.

192-194 тыс. руб. за кв. м составит средний уровень цен в 2018 году, по оценкам экспертов.

Автор: Сахарова Екатерина