Строительная десятина

Автор: Федорова Надежда

Аналитики PwC оценили себестоимость жилищных проектов в Москве

Себестоимость строительства жилого дома в Москве по итогам первого полугодия, по подсчетам PwC, равнялась в среднем 79,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Eсли ориентироваться на данные риелторов, это около 36% от его конечной стоимости.

Где выше всего себестоимость строительства

Консалтинговая компания PwC провела исследование динамики стоимости стройматериалов и подрядных работ в Москве. Она проводит такое исследование в шестой раз, но впервые оценила себестоимость строительства многоквартирных домов в разных округах Москвы.

Себестоимость строительства 1 кв. м жилого здания в Москве различается в два раза в зависимости от административного округа. Ожидаемо, дороже всего обходится строительство домов в Центральном административном округе - 112,6 тыс. руб. за 1 кв. м, дешевле всего - в Новомосковском - 53,2 тыс. руб. Средняя себестоимость жилья в столице составляет, по версии PwC, 79,6 тыс. руб.

В своих расчетах аналитики PwC учитывали стоимость строительных материалов и услуг, а также расценки на землю. За основу бралась информация из проектных деклараций застройщиков по их текущим проектам. Учитывалось только строительство жилых домов, без учета апартаментов. В исследование не вошли Троицкий и Зеленоградский административные округа, поскольку строящееся в них жилье по своим технико-экономическим показателям и уровню транспортной доступности более сопоставимо с новостройками в Московской области.

Высокая себестоимость строительства в ЦАО связана с использованием премиальных строительных материалов, большими площадями мест общего пользования и наличием хороших паркингов, объясняет партнер, руководитель практики консультационных услуг в области капитального строительства и инфраструктуры российского офиса PwC Михаил Баженов. Высокая себестоимость в ЦАО объясняется также высоким "входным билетом", то есть стоимостью земли и затрат на разработку документации, добавляет коммерческий директор девелопера ФСК Ольга Тумайкина.

Второе место по себестоимости строительства занял Юго-Восточный административный округ - 98,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Баженов объясняет высокие показатели в округе тем, что там сейчас строится несколько жилых комплексов на территории производственной зоны "Серп и Молот", где у застройщиков есть дополнительная инвестиционная нагрузка по утилизации промышленного оборудования и демонтажу промышленных строений, а также по созданию парков, зеленых зон и другой инфраструктуры.

Как это соотносится с рыночной стоимостью жилья

РБК подсчитал, какова доля себестоимости строительства в ценах продажи жилых домов в Москве. Для этого были сопоставлены данные PwC о себестоимости со средними расценками на новостройки в каждом округе, которые предоставили базы ЦИАН и риелтор "Метриум".

В большинстве округов столицы себестоимость строительства составила менее половины от средней стоимости продаж. Исключение составил Юго-Восточный административный округ, где себестоимость строительства составляет 60% от средней цены продаж. Наименьший показатель зафиксирован в центре: по информации ЦИАН, квартиры в ЦАО продаются в среднем по 562 тыс. руб. за 1 кв. м, по данным "Метриума" - по 680 тыс. руб. В любом случае себестоимость строительства не превышает 20%.

Данные PwC отражают неполную себестоимость, поскольку не учитывают дополнительные затраты, предупреждает управляющий партнер "Метриума" Мария Литинецкая. По ее данным, для жилья массового сегмента затраты на строительно-монтажные работы и покупку земли составляют 78% стоимости проекта, 22% - это затраты на рекламу и маркетинг, архитектурный проект, благоустройство территории и т.п.

С учетом дополнительных затрат общая себестоимость строительства в Москве достигает, по подсчетам РБК, в среднем 100 тыс. руб. Похожую оценку приводит Литинецкая со ссылкой на Eдиный ресурс застройщиков - 95,5 тыс. руб. Исходя из такой оценки, маржа застройщиков в зависимости от района его расположения и класса в Москве может составлять 23-58% (без учета проектов в ЦАО, где нет жилья массового сегмента). Схожую оценку рентабельности проектов в столице приводит гендиректор инвестиционной компании Key Capital Сергей Камлюк: для проектов комфорт-класса в Москве средняя наценка составляет 30-50%, для проектов бизнес-класса - 50-70%, для домов премиум-класса - 70-150%, а для проектов "де-люкс" она может составлять 100-300%.

Себестоимость строительства жилья в целом по Москве находится примерно на одном уровне, за исключением объектов, расположенных внутри Садового кольца, утверждает директор по инвестициям группы "Гранель" Андрей Носов. По его словам, удорожание строительства в центре вызвано дополнительными затратами на доставку стройматериалов, а также работами, связанными с охраной культурных объектов и памятников. В остальных районах различия в себестоимости, по его словам, объясняются ценой земли и расходами на смену вида разрешенного использования участков.

Высокая себестоимость строительства в ЦАО объясняется в том числе высоким "входным билетом", то есть стоимостью земли и затрат на разработку документации, отмечает эксперт

Источники: PwC, ДОМ.РФ, ЦИАН