Строить - не продавать

В Подмосковье предложение квартир в новостройках на 40% превышает спрос

В Московской области продолжается грандиозная стройка. Хотя темпы ввода жилья немного замедлились, абсолютные показатели находятся на таком высоком уровне, что некоторые проекты сдаются нераспроданными на четверть. При этом в ближайшие несколько лет ожидается новый виток строительной активности.

Слишком много квартир

По данным Росстата, по итогам первых восьми месяцев (январь-август) 2017 года в Подмосковье было введено примерно 4,38 млн кв. м жилья, это на 3,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего по итогам 2016 года в регионе было введено чуть более 8,8 млн кв. м жилья, снижение объемов к результатам 2015 года составило 8,3%. Аналитики рынка недвижимости ожидают, что в этом году спад продолжится. Так, генеральный директор компании "Миэль Новостройки" Наталья Шаталина предполагает, что объем ввода жилья в Московской области по итогам 2017 года будет меньше прошлогодних показателей в пределах 3-5%.

"Средний цикл строительства составляет около двух-трех лет, и сейчас практически по всей России и в Подмосковье в частности отмечается снижение темпов строительства, что вызвано последствиями кризиса 2014-2015 годов. Как раз тогда должны были начинаться новые проекты, и сегодня они сдавались бы в эксплуатацию", - объясняет руководитель отдела развития ГК "Сапсан" Денис Бобков. По данным эксперта, в конце 2014 года на рынке Московской области объем первичного предложения составлял около 3,5 млн кв. м, в конце 2015 года - 3,9 млн кв. м, в конце 2016-го-3,8 млн кв. м, сейчас - около 3,6-3,7 млн кв. м. Таким образом, объем предложения снижается последние два года и продолжит существенно сокращаться на фоне замедления темпов строительства, считает эксперт.

Несмотря на то, что темпы ввода жилья снижаются с 2014 года, абсолютные показатели все равно остаются довольно высокими, превышая результаты 2004-2013 годов. Также стоит понимать, что на 2014 год пришелся пик ввода жилья, ставший наивысшим с 2007 года. Относительно высокие результаты сохранятся не только в этом году, но и в чуть более отдаленной перспективе. Генеральный директор компании IKON Development Евгения Акимова полагает, что в перспективе двух лет можно ожидать роста объемов ввода жилья. По ее словам, с января по август в Московской области было выдано разрешений на строительство 3,5 млн кв. м жилья, что уже на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Руководитель управления стратегии и маркетинга группы компаний "Инград" Анна Соколова добавляет, что Московская область имеет огромный задел действующих и перспективных строек, которые смогут поддерживать объем ввода жилья в области еще несколько лет. "Это как небольшие проекты, которые будут достраиваться и вводиться как минимум в ближайшие два-три года, так и проекты комплексного освоения территорий, срок строительства которых рассчитан на семь восемь лет, а ввод осуществляется очередями", - рассказывает эксперт.

Однако, несмотря на то, что жилья строится довольно много, говорить о бурном и благополучном развитии подмосковного рынка не приходится. Текущие объемы строительства существенно превышают актуальный спрос, и многие квартиры остаются нераспроданными на момент сдачи домов. "Еще несколько лет назад, до всех событий, связанных с ухудшением в экономической и политической сфере, мы видели опасность в наращивании темпов вывода проектов на рынке Московской области, - говорит директор по продажам компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева. - Это понимали власти, которые принимали меры к ограничению этажности в определенных локациях, однако поворота назад не случилось, и прирост жилья продолжился. Было понятно, что многие компании просто не могли остановиться ни после изменения конъюнктуры рынка, ни после начала периода турбулентности, чтобы просто не уйти с рынка".

В 2016 году было реализовано порядка 4,9 млн кв. м жилья, а введено, как было сказано выше, около 8,8 млн кв. м, то есть в прошлом году разница между построенным и проданным объемами составила более 40%. По оценкам аналитиков ГК "Сапсан", сейчас сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в Московской области примерно на 10-15% меньше, чем было в 2014 и 2015 годах. "Очевидно, что "навес" непроданных квартир в новостройках даже при сохранении спроса будет увеличиваться каждый год, ведь конкуренцию им составляет "молодая вторичка" - те квартиры, которые покупались в инвестиционных целях "на котловане" в 2012-2014 годах, а сейчас выставляются на продажу", - отмечает Анна Соколова. По ее словам, сейчас такие квартиры зачастую продаются по той же цене, что у застройщика.

По данным аналитиков "Инград", в настоящий момент непроданными в уже готовых жилых комплексах остаются от 15% до 30% квартир в зависимости от ценового класса. В бизнес-классе эти показатели выше, в массовом сегменте - ниже, там жилые метры вымываются активнее.

По оценкам "НДВ-Недвижимость", к окончанию строительства может быть нераспродано куда больше, а именно: 31- 43% и более в зависимости от проекта.

Покупатели привередничают

В "Метриум" отмечают, что на сегодняшний день в Подмосковье реализуются в общей сложности более четырехсот новостроек, однако почти треть всех сделок приходится всего на десять проектов, а все остальные куда менее востребованы. "Хедлайнеры спроса - это крупные проекты известных застройщиков, которые расположены рядом с Москвой. Большая часть спроса в них формируется за счет жителей Москвы. Кроме них существует множество мелких проектов в небольших городах Московской области, и спрос на них локальный, поэтому и продажи невысокие", - рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК "Лидер" Ксения Цаплина.

Перераспределение покупательской активности и ее сосредоточение только в ряде проектов аналитики называют одной из главных тенденций 2017 года. "Типовые проекты без претензии на индивидуальность, девелоперы которых выбрали стратегию сражения за клиента ценой, а не качеством, оказались в проигрыше. В то же время концептуально продуманные "идейные" новостройки чувствуют себя уверенно даже в условиях высокой конкуренции с Москвой", - говорит Евгения Акимова. Кроме того, в кризис клиенты стали проявлять повышенный интерес к проектам, где представлены корпуса на высокой стадии строительной готовности. Покупатели все меньше доверяют новостройкам "на котловане", и наибольшая активность теперь наблюдается не на старте продаж, когда стоимость жилья наиболее привлекательна, а на этапе закрытия контура дома.

В текущих условиях покупательский спрос очень избирателен. Проектов много, наиболее современным уже удалось предложить новое качество строительства, интересные архитектурные решения, дворы без машин, несколько вариантов современной отделки, келлеры, машиноместа и даже меблировку. При этом покупатели сравнивают областные новостройки не только между собой, но и с проектами в границах Москвы, где снизились минимальные бюджеты покупки жилья у ряда девелоперов. "Держать стабильно высокий уровень спроса могут лишь проекты с продуманной концепцией, с удобной локацией, те, где есть выбор не только по метражу, но и по степени готовности квартир, корпусов", - говорит Ксения Цаплина и добавляет, что застройщики проектов с низким покупательским интересом активно предлагают скидки, которые в области по отдельным жилым комплексам могут доходить до 20-25%.

Тяжело конкурировать со столицей

Средние цены на первичном рынке, по словам управляющего партнера "Метриум" Марии Литинецкой, "ползут по дну", практически не меняясь с 2015 года. Средняя стоимость квадратного метра в последние полтора года колеблется у отметки 85 тыс. рублей за кв. м. Объекты экономкласса стоят порядка 75 тыс. рублей за метр, комфорт-класса - около 80 тыс. рублей. Татьяна Подкидышева разделяет мнение о том, что "дно" пройдено, и также отмечает, что "отскок" от него идет довольно медленно. По словам эксперта, повышение стоимости в проектах чревато замедлением реализации темпов продаж. Подкидышева обращает внимание на то, что даже в качественных комплексах поблизости от МКАД застройщики готовы предложить форматы жилья стоимостью 2 млн рублей.

Причина такого неуверенного положения рынка недвижимости Московской области вовсе не в кризисе как таковом, а в соседстве с Москвой, где реализуются свои грандиозные проекты, перетягивающие на себя спрос, считают эксперты. "Если бы в 2015 году на карте столицы не начали как грибы после дождя появляться десятки новых проектов, то Московская область сегодня демонстрировала бы лучшие показатели по динамике продаж. В Москве только с начала года стартовали продажи в 48 новых проектах без учета элитного сегмента, из которых более половины - комфорт класса", - говорит Анна Соколова.

Повезло тем новостройкам, которые находятся вблизи административных границ Москвы. Здесь покупатели могут сэкономить до 20- 25% по сравнению с приобретением квартиры в столице, но проживать фактически в той же локации. Если говорить о конкретных направлениях, то лидеры среди городов - это так называемые сателлиты: Химки, Мытищи, Одинцово, Красногорский район, Реутов и прочие локации "у Москвы". Те же покупатели, которые стремятся любой ценой в Москву, решают при наличии такой возможности доплатить те самые 20-25% или более и все-таки получить "столичную прописку".

"При появлении в пределах МКАД проектов с ценником от 120 тысяч рублей за квадратный метр, конечно, основной спрос сместился в Москву. С другой стороны, часть людей не задумывается, что они нередко покупают по такой цене жилье, удаленное от метро, со слабой транспортной инфраструктурой и фактически тем самым лишаются основного довода в пользу покупки в пределах МКАД", - отмечает Денис Бобков. Из некоторых районов Московской области, расположенных на расстоянии 20-25 км от МКАД, благодаря налаженной транспортной системе можно добраться до центра Москвы намного быстрее, чем из отдаленных районов столицы внутри МКАД.

И все же Москва часть покупателей оттягивает на себя. По данным "Метриум", в первом полугодии 2014 года на Московскую область приходилось 83% заключенных в московском регионе ДДУ, а в первом полугодии 2017 года - уже 65%. "Тенденция перетекания спроса в столицу наиболее заметна в массовом сегменте жилья. В Москве много региональных покупателей и жителей Подмосковья, которые берут ипотеку, увеличивают стоимость сделки на 20- 40% ради покупки квартиры в Москве, с пропиской, поближе к столичной инфраструктуре, вузам, школам, метро", - говорит Анна Соколова.

Многих не останавливает даже то, что зачастую приходится жертвовать квадратными метрами или еще более существенно увеличивать бюджет.

К примеру, если в Москве за 2,5 млн рублей можно купить разве что небольшую студию на окраине столицы, далеко от метро, то в Московской области за эту сумму можно позволить себе полноценную "двушку", а в среднем поясе - даже трехкомнатную квартиру. "Клиенты нередко рассматривают двухкомнатную квартиру классического формата в Подмосковье площадью 60 кв. м или московскую "евро-двушку" площадью 45-50 кв. м. То есть метраж меньше, но не экстремально, а функциональность и бюджет покупки примерно одинаковые", - рассказывает Мария Литинецкая.

Еще один важный тренд - усиливающаяся зависимость первичного рынка недвижимости Подмосковья от ипотеки. По данным Росреестра, во втором квартале 2016 года доля ипотечных сделок составляла 50%, а по итогам второго квартала 2017 года - уже 58%. Наталья Шаталина предполагает, что в ближайшей перспективе доля ипотечных сделок в Московской области будет только увеличиваться и в итоге перешагнет барьер 60%. Эксперт отмечает, что уже сейчас в некоторых проектах доля ипотечных сделок может достигать 80-85%. "Реальные доходы граждан не растут, а ставки по ипотеке снижаются, следовательно, покупателям выгоднее оформлять ипотечные кредиты, нежели откладывать покупку", - говорит Шаталина.

Автор: Сахарова Екатерина