Столичные метры в регионах

Пик выхода московских девелоперов в регионы пришелся на 2022-2023 годы, после чего темпы экспансии замедлились. Федеральные компании пытаются привлекать покупателей за счет новых продуктовых опций, однако конкуренция со стороны локальных игроков и уровень доходов населения ограничивают рост.

По словам партнера NF Group Марины Малахатько, 2022 год и первая половина 2023 года стали рекордными по числу новых проектов федеральных девелоперов в регионах: "Сказались дефицит земли в Москве, льготная ипотека и переток капитала во внутренние активы", - поясняет она. Управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов напоминает, что тренд появился еще в пандемию и с тех пор не ослабевает. Директор направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева подтверждает, что рост ставок и отмена льготных программ в столице мотивировали застройщиков искать новые рынки, где спрос сосредоточен в комфорт-классе.

Курсы на миллионники

Ключевыми направлениями для экспансии федеральных компаний стали города-миллионники - Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, а также города Краснодарского края и Дальнего Востока. Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис отмечает, что география экспансии "затрагивает практически каждый регион". Среди активных федеральных игроков на региональных рынках она называет ПИК, "Самолет", ФСК, GloraX и "Эталон". Господин Сырцов дополняет список компанией "Садовое кольцо".

Директор кластера "Юг" группы "Самолет" Дмитрий Яценко говорит, что Ростов-на-Дону входит в десятку крупнейших рынков по объемам продаж и строительства жилья. Компания реализует здесь масштабный инвестиционный проект при поддержке властей, а высокая конкуренция, по словам господина Яценко, стимулирует повышать качество девелопмента.

По данным ДОМ.РФ, в Ростовской области ГК "Самолет" занимает 14-е место по объему строительства с портфелем около 56 тыс. кв. м и долей рынка 1,2%.

Распроданность квартир в реализуемом в регионе проекте оценивается в 4%.

Коммерческий директор компании "Брусника" Максим Зорин объясняет выход компании в Санкт-Петербург и Ленинградскую область стабильным спросом. По его словам, компания готовит старты и в других новых для себя городах - Челябинске и Перми. По данным ДОМ.РФ, "Брусника" занимает 30-е место среди застройщиков Ленинградской области с объемом строительства около 40 тыс. кв. м и долей рынка 0,7%.

Президент GloraX Дмитрий Кашинский подчеркивает, что региональная экспансия девелопера началась с Нижнего Новгорода и Казани, где компания сегодня занимает около 15% рынка и реализует уже четвертый проект. В жилых комплексах GloraX в этих городах распроданность достигает 40-50%. Летом компания также вышла с новым проектом на рынок Мурманска, где за два месяца было продано 15% первой очереди.

В первом полугодии 2025 года доля региональных проектов в продажах GloraX выросла с 5% до 63%.

Общий объем продаж увеличился на 66% в натуральном выражении и на 41% - в денежном по сравнению с тем же периодом прошлого года, добавляют в компании.

Границы спроса

"Федеральные девелоперы предлагают более инновационные проекты, но в регионах приходится учитывать меньшие доходы покупателей", - поясняет господин Сырцов. Госпожа Ломтева считает, что приход федеральных игроков ускорил дифференциацию предложения: массовый сегмент разделился на комфорт- и экономклассы, появился бизнес-класс. По ее словам, продажам помогают качество продукта, квартальная планировка, активная работа с агентским каналом и программы субсидированной ипотеки и рассрочек.

Эксперт, впрочем, отмечает, что в регионах сохраняется популярность индивидуального жилищного строительства: при росте доходов жители часто выбирают дом и автомобиль вместо квартиры бизнес-класса.

"Столичные компании выигрывают опытом и маркетинговыми бюджетами, но им приходится выстраивать лояльность к бренду и искать кадры на местах", - добавляет госпожа Мурмуридис.

Госпожа Малахатько считает наиболее сложными рынками Уфу и Владивосток, где сильные позиции местных компаний, а также Омск с низкой платежеспособностью населения. По ее словам, из части проектов федеральные девелоперы выходят: чаще они перепродаются, чем замораживаются, из-за подорожания материалов и кредитов, долгих согласований или оптимизации портфелей.

"Кардинально изменить свои рыночные доли за счет регионов застройщикам вряд ли удастся, но они позволяют повысить консолидированную рентабельность бизнеса", - считает госпожа Ломтева.

По словам господина Сырцова, маржинальность региональных проектов обычно ниже, исключения немногочисленны, например Сочи. Однако высокая стоимость и дефицит участков в столице будут и дальше стимулировать экспансию. Госпожа Малахатько считает, что регионы останутся источником роста только при сохранении господдержки, поскольку при ставках выше 20% несубсидированная ипотека не обеспечивает плановые объемы. "Субъекты остаются перспективными точками входа, что напрямую совпадает с политикой государства на развитие страны", - резюмирует госпожа Мурмуридис.