Ставки по ипотеке достигли исторического минимума

Объемы выдачи ипотеки в августе 2017 г. выросли на 39%, а ставки по ипотечным кредитам достигли исторического минимума. По оценке Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК), в сентябре рост выдачи ипотеки ускорился. При этом, по данным "Метриум", в октябре ипотечные ставки на первичке и вторичке впервые в истории рынка сравнялись.

Статистика Банка России свидетельствует о продолжении рекордного роста на рынке ипотеки. За восемь месяцев 2017 г. выдано 602 200 ипотечных кредитов на сумму более 1,1 трлн руб. Это на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и на 22% - в денежном.

С мая 2017 г. рынок растет темпами, близкими к 40%. В августе выдано ипотеки на сумму более 174 млрд руб., это на 39% больше, чем в августе 2016 г. и на 19% больше уровня рекордного 2014 г. Уже четыре месяца подряд темпы роста ипотечного рынка составляют не менее 38%.

По предварительным оценкам АИЖК, тенденция роста рынка, поддерживаемая рекордно низкими ставками, продолжилась и в сентябре 2017 г.: выдано около 100 000 кредитов на 180 - 190 млрд руб. Это на 40 - 50% выше уровня 2016 г. и на 20 - 30% выше уровня 2014 г. Больше ипотечных кредитов выдавалось лишь в декабре 2014 г.

Средний размер выданного кредита составляет 1,83 млн руб. по сравнению с 1,7 млн в прошлом году. В условиях стабильных цен на жилье это говорит о том, что снижение ставок по ипотечным кредитам позволяет гражданам приобретать жилье большей площади.

Текущее состояние ипотечного рынка не вызывает беспокойства у аналитиков агентства. Качество ипотечного портфеля на балансах банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 сентября 2017 г. снизилась до 2,44% (годом ранее - 3,02%). По не ипотечным кредитам населению этот показатель составляет более 13%. По состоянию на 1 сентября2017 г. объем ипотечного портфеля составил 5 трлн руб., из которых более 1 трлн руб. составляет задолженность по ипотечным кредитам, выданных под залог долевого участия (ДДУ) при приобретении жилья на первичном рынке. В августе 2017 г. ставки выдачи по ипотеке продолжили рекордное снижение.

По кредитам на новостройки они опустились до 10,3%, на вторичку - до 10,7%. Средняя ставка по всем выданным кредитам - 10,6%. Год назад они составляли 11,7% на первичке и 13,25% - на вторичке. Тенденция снижения процентных ставок - ключевой драйвер роста ипотечного рынка. В сентябре 2017 г. получить ипотеку в ведущих банках можно по ставкам от 9,5%, в АИЖК - от 9% (с 25 сентября 2017 г.). Кредиты, выданные по этим ставкам, найдут свое отражение в статистике Банка России в IV квартале 2017 г.

Ставки по ипотеке находятся на минимальных значениях за всю историю развития рынка с 2005 г. При этом, по данным экспертов "Метриум", в октябре 2017 г. ставки по ипотечным кредитам на покупку новостроек и готового жилья впервые в истории рынка сравнялись. На начало октября средний размер базовой ставки по ипотечным кредитам у десяти крупнейших банков, на долю которых приходится 92% всех выданных кредитов, составил 10,24%.

"С самого начала формирования рынка ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) в России ставки по кредитам на строящееся жилье были выше, чем на готовые объекты, - напомнила Наталья Круглова, генеральный директор "Метриум", участник партнерской сети CBRE. - Вложения в строящееся жилье считались рисковыми для кредитора и заемщика при несовершенстве существовавшей на тот момент законодательной базы". Эксперт рассказала, что в 1998 г., когда появился Закон об ипотеке, первичный рынок практически никто не кредитовал, а на вторичном - условия были непопулярными - ставка 40% на три года.

В 2006 г. - на пике развития рынка - стоимость кредита для приобретения готовой квартиры составляла 13 - 15% годовых, а надбавка на период строительства варьировалась от 2 до 7 п.п. Важно отметить, что надбавка действовала именно до получения права собственности, после этого момента ставка опускалась до того же уровня, что и по кредитам на готовые квартиры.

В межкризисный период (2008 - 2014 гг.) разница также сохранялась, однако не столь заметная - порядка 1,5 п.п. не в пользу новостроек. Однако после старта государственной программы субсидирования ипотеки, которая распространялась только на первичное жилье, расклад поменялся: ипотека на первичку стала дешевле, чем на вторичку. Ставки по кредитам на новостройки снизились до 11 - 12%, тогда как на вторичном рынке жилья они сохранились на высоком уровне - 12 - 14%, про надбавку на период строительства речи уже и не шло.

После отмены госсубсидий ставки пошли на сближение.

Осенью 2016 г. разница в кредитовании приобретения первичной и вторичной квартир составляла порядка 1,5%. На рынке новостроек ипотечные ставки колебались в диапазоне 10,7 - 11,4%, а стоимость займов на покупку готовых объектов варьировалась от 12,25 до 13% годовых. Сейчас по фактически выданным кредитам эта разница сократилась до 0,4 п.п., а в текущих предложениях банков различие нивелировалось полностью.