Ставка на зодчество

Архитектура

Архитектурный облик здания, подчеркивающий уникальность локации, — один из первостепенных критериев привлекательности жилого комплекса, придающий ему дополнительную ценность. При этом участие в проекте именитого архитектора может стать стимулом для покупки такого жилья задолго до его официального вывода на рынок.

Требования покупателя к недвижимости сейчас значительно расширились. «Парадигма выбора квартиры уходит от покупки квадратных метров к комплексному подходу. Как правило, чем выше класс недвижимости, тем больше удельный вес „внешних факторов“, которые включают архитектурную и концептуальную целостность проекта, комфорт проживания в однородной социальной среде и „личные“ границы жилого комплекса», — полагает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

По словам Руслана Сырцова, коммерческого директора компании Glorax Development, при разработке концепции в проектах компании архитектурное решение играет ведущую роль. «Под него создается благоустройство, стиль общественных пространство также отражает основную философию, которую диктуют внешние формы», — добавляет он. При этом госпожа Конвей замечает, что зачастую имя привлеченного архитектора является отражением внимательного к деталям девелопера, создающего не просто квадратные метры для комфортного проживания, а архитектурный объект, достойный наследия ЮНЕСКО.

Качественная реализация

Архитектура жилых комплексов — это очень широкое понятие, включающее конфигурацию и этажность жилых домов, социальных объектов, магазинов, а также инфраструктуру комплекса — подъездные дороги, тротуары, детские площадки, освещение и многое другое, рассказывает президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. «Все это очевидным образом влияет на стоимость жилья. Кроме того, важными ценовыми факторами являются колористическое решение строительных объектов, планировка жилых помещений и их инженерно-техническое обеспечение: наличие кондиционеров, остекление балконов и лоджий, слаботочные системы (интернет, телевидение и телефония)», — говорит госпожа Белоус.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что хорошие заложенные в архитектуру идеи и их качественная реализация в сочетании с правильной маркетинговой концепцией и продвижением могут позволить заработать с участка больше, что показывает пример некоторых компаний в Петербурге.

По словам Марии Николаевой, главы архитектурного бюро MAD Architects, в западных странах на создание проекта может выделяться 10-12%, а иногда и до 15% от общего бюджета. «У нас этот показатель в среднем составляет 3-7%», — указывает она. По словам собеседников «Ъ», стоимость услуг привлеченных зарубежных специалистов может в разы превышать стоимость услуг российских архитектурных бюро. Некоторые специалисты называли даже разницу в десять и более раз. Вместе с тем архитектура может создавать большую добавленную стоимость, поскольку при выборе жилья зачастую присутствует и эмоциональный фактор.

По словам Руслана Сырцова, в проектах компании — ЖК Golden City и «Английская миля» — более 70% покупателей отмечают архитектурное решение жилого комплекса в качестве основного фактора, повлиявшего на выбор жилья. «Оба проекта коммерчески успешны, все три очереди „Английской мили“ были проданы до окончания строительства, как и первая очередь Golden City с золотым шпилем», — рассказывает господин Сырцов, добавляя, что, судя по динамике продаж, вторую и третью очереди проекта с золотыми декоративными элементами ждет то же самое.

Высокая динамика

В России современное архитектурное сообщество оформилось в обстановке, где нужно быстро реагировать на изменения конъюнктуры рынка, корректировки бюджета. «В нашей стране проектировщики умеют работать очень быстро и эффективно даже в сложных условиях. Бизнес здесь привык к быстрым деньгам. На западе девелоперские кейсы могут окупаться пятнадцать или даже двадцать лет, и такой цикл возврата денег считается стандартным. В реалиях нашей страны долгие годы приемлемым показателем считался восьми-десятилетний срок оборота инвестиций. При этом о пятнадцати годах не могло идти и речи», — объясняет эксперт.

По мнению Эрика Валеева, главы архитектурного бюро IQ, любые даже самые удачно проработанные и качественно реализованные элементы проекта не функционируют по отдельности друг от друга. «Только их совокупность позволяет добиться эффекта синергии и создать качественную и комфортную среду», — считает он. Господин Кокорев добавляет, что качество решений, предложенных архитектором, безусловно, может повлиять на цены и темпы продаж, а также на экономическую эффективность проекта для девелопера или инвестора.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), отмечает, что взаимосвязь влияния архитектурной составляющей на скорость продаж статистически в компании не исследовали, но на уровне экспертных оценок можно утверждать, что все зависит от класса. «Для массового потребителя архитектура не является фактором, влияющим на принятие решения о покупке. В бизнес-классе больше смотрят не на саму архитектуру, а, например, на панорамные окна в квартире, высоту потолков и удобство планировки, эстетику общественных зон. В высоком сегменте, в котором покупка недвижимости часто сопряжена с „коллекционированием“ уникальной недвижимости, наличие именитого архитектора и выразительная архитектура способны стать важным фактором при выборе объекта», — объясняет госпожа Литинецкая. Так, если речь идет о лотах высокой ценовой категории, где к проекту приложил свою руку архитектор мирового уровня, например, знаменитая Заха Хадид, то это интересно в плане дополнительного престижа. «Такие квартиры часто покупают очень взыскательные клиенты, которые готовы переплачивать в том числе за архитектуру и имя», — говорит она.

Оптимальные решения

Игорь Кокорев считает, что важно приглашать не только и не столько именитого архитектора, сколько архитектора, который сможет создать оптимальное решение для конкретного объекта. «Именитые архитекторы нередко становятся таковыми именно за свои хорошие результаты работы», — уверен он.

Так, концепцию проекта Golden City разрабатывал консорциум голландских урбанистов KCAP + Orange Architects. По замыслу авторов, Golden City должен ассоциироваться с новыми стандартами архитектуры и стать новой достопримечательностью, а также местом проживания и отдыха для петербуржцев и гостей города. «Уже сейчас он привлекает модных фотографов, которые выбирают Golden City как новый символ города. Множество наград, в том числе международных, подтверждают правильность решения привлекать к работе именитых архитекторов и проектировщиков. Этой традиции Петербурга триста лет, город формировался под влиянием голландских и итальянских зодчих», — заключает господин Сырцов.

Зачастую при привлечении к работе над проектом иностранного архитектурного бюро девелопер также подключает местного специалиста, который в курсе всех нюансов по получению разрешений на строительство, знает особенности прохождения всех инспекций и принципов согласования проектов на Градостроительном совете. «Как правило, процессы эти могут затягиваться, поскольку зарубежные архитекторы просто не могут понять, почему их архитектурные задумки необходимо переделывать из-за несоответствия чуждым для них нормам», — говорит Ольга Смоленская, архитектор, глава проектного объедения «Уникум». Успешным примером подобной профессиональной синергии, где каждая из сторон привносит в проект что-то свое, является сотрудничество KCAP + Orange Architects и бюро «А.Лен».

Собеседники издания подчеркивают, что в нашей стране достаточно много и своих профессионалов, способных реализовывать хорошие проекты, опираясь на западные решения. «Безусловно, нельзя отрицать, что иностранные архитекторы способны создать проект, заметно отличающийся от работы привычных местных специалистов. Но это сработает только в том случае, если зарубежная команда бережно отнесется к истории места», — резюмируют эксперты.

Автор: Кузнецова Мария