Спрос смещается из Сочи

"ЦИАН.АНАЛИТИКА" ПРЕДСТАВИЛА ДАННЫЕ О СПРОСЕ НА СТРОЯЩЕЕСЯ ЖИЛЬЕ

Нальчик, Зеленоградск и Петропавловск-Камчатский стали лидерами по росту спроса на новостройки. А вот интерес к покупке жилья в Сочи после разлива мазута в Черном море заметно снизился. Что происходит с рынком новостроек в России - в материале РБК.

С января по август 2025 года спрос на покупку квартир в новостройках сильнее всего вырос в Петропавловске-Камчатском, Зеленоградске и Нальчике. Это следует из подсчетов "Циан.Аналитики", с которыми ознакомился РБК. В них сказано, что в первом городе число сделок на первичном рынке жилья увеличилось в 5,5 раза год к году (с 143 до 780), во втором - в 2,3 раза (с 380 до 865), а в третьем - примерно вдвое (с 271 до 578). В пятерку лидеров также вошли Алушта и Невинномысск, где по сравнению с аналогичным периодом 2024-го данный показатель увеличился на 106% (с 343 до 705) и 104% (с 125 до 255) соответственно.

В Камчатском крае (его административный центр - Петропавловск-Камчатский) и Кабардино-Балкарии (столица республики - Нальчик) за этот период действительно наблюдалось увеличение продаж такого жилья, подтверждают в "Авито Недвижимости".

По данным компании, на Камчатке речь идет о росте в пять раз год к году, а в Кабардино-Балкарии - в 2,3 раза. Лидером же, согласно подсчетам "Авито Недвижимости", стала Мурманская область: здесь спрос увеличился на 2500% по отношению к январю - августу 2024-го. Это связано с выходом в регион крупного федерального игрока и появлением новых проектов, объясняют там.

ЧЕМ ОБУСЛОВЛЕН РОСТ ЧИСЛА СДЕЛОК

Увеличение интереса к покупке квартир в Петропавловске-Камчатском обусловлено в том числе наличием большого отложенного спроса, указывают в "Циан.Аналитике". Это связано с тем, что долгое время здесь не строили новых жилых комплексов, говорят в компании. Сейчас же, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в Камчатском крае планируется возвести порядка 189 тыс. кв. м такой недвижимости. Ее ввод в эксплуатацию намечен на 2025-2028 годы, сказано там.

Кроме того, продажи в столице Камчатского края поддерживает и действующая в регионе дальневосточная ипотека, напоминает "Циан.Аналитика". Финансовая программа, запущенная в 2019 году, предполагает выдачу кредитов под 2% на покупку жилья на Дальнем Востоке и территориях арктической зоны. Изначально она действовала до 2025 года, но впоследствии ее продлили еще на пять лет. Согласно ее условиям, получить кредит можно на покупку жилья (квартиры и дома) в новостройке и на вторичном рынке в сельской местности, в городе - только в новостройке.

Рост спроса на квартиры в Нальчике, в свою очередь, связан с появлением большего количества жилых комплексов, аккредитованных по программе семейной ипотеки, говорит директор компании "Этажи" в Сочи Павел Быков. В прошлом году подобных объектов было немного, "буквально единицы", указывает он. Зеленоградск же получил существенный импульс развития за счет кратно увеличившегося туристического потока и развития прибрежной зоны, объясняют в "Этажах". В последнее время многие туристы стали рассматривать Калининградскую область, где и расположен город, не только как место для отдыха, но и как привлекательное направление для постоянного проживания или инвестиций, добавляет представитель цифровой системы анализа рынка новостроек bnMAP.pro. В целом за восемь месяцев 2025-го количество сделок в новостройках области увеличилось на 22,4% по сравнению с прошлым годом - с 2,32 до 2,84 тыс. штук, подчеркивают там.

Цены на жилье на первичном рынке среди регионов-лидеров сильнее всего увеличились в Нальчике, говорится в подсчетах "Циан.Аналитики". Прирост составил порядка 10% по отношению к восьми месяцам 2024-го (с 77 тыс. до 85 тыс. руб. за 1 кв. м). Стоимость квартир в новостройках Зеленоградска выросла примерно на 8% и достигла 152 тыс. руб. за 1 кв. м (против 141 тыс. руб. за 1 кв. м годом ранее), а Петропавловска-Камчатского - на 3,5%, до 174 тыс. руб. за 1 кв. м (168 тыс. руб. за 1 кв. м в 2024-м).

ГДЕ СИЛЬНЕЕ ВСЕГО СНИЗИЛИСЬ ПРОДАЖИ

По данным "Циан.Аналитики", наиболее сильное падение спроса было зафиксировано в городе Михайловске, расположенном в Ставропольском крае. Продажи здесь снизились на 71% год к году - с 651 до 186 штук, свидетельствуют подсчеты компании.

Следом за ним идет поселок Кольцово, расположенный под Новосибирском, где число сделок сократилось с 480 до 201 штуки (-58% по сравнению с 2024 годом). На третьем месте находится Сочи: если за восемь месяцев прошлого года здесь была продана 1541 квартира, то теперь - лишь 654 (-58% год к году). Замыкают пятерку регионов Кызыл (-55%) и Пятигорск (-53%), в которых были реализованы 1441 и 421 лоты соответственно.

Максимальное снижение числа сделок характерно для относительно небольших рынков, указывают в "Циан.Аналитике". В ряде случаев оно связано с завершением продаж в конкретных жилых комплексах, добавляют там. Кольцово в последние годы активно застраивалось, напоминают в "Этажах". Но спрос в нем ограничен: те, кто нуждался в улучшении жилищных условий, активно это делали последние несколько лет. Соответственно, сейчас интерес к покупке квартир здесь временно снизился, говорят в компании. Там же не исключают, что ситуация может измениться по мере повышения доступности ипотеки.

Сокращение числа сделок в Сочи в "Циан.Аналитике" объясняют перетоком покупателей элитной недвижимости в Москву и негативным информационным фоном после загрязнения акватории Черного моря. Управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов говорит и о дефиците предложения в наиболее востребованных локациях. Кроме того, все больше клиентов настороженно относятся к юридическим рискам, характерным для первичного рынка Сочи, особенно в проектах небольших частных девелоперов, добавляет он.

В числе факторов, влияющих на спрос в Сочи, Быков называет и недоступность рыночных кредитов для покупки недвижимости. Он указывает, что есть трудности и с использованием "семейной ипотеки": установленных по ней лимитов недостаточно даже для покупки студии, стоимость которой начинается от 7 млн руб. Кроме того, по словам эксперта, существует и разрыв между предложением от застройщика и переуступками от дольщиков в одних и тех же жилых комплексах. Многие клиенты приобретали квартиры на старте продаж, соответственно, их цена за это время сильно выросла. Чтобы продать эти лоты сейчас, они предлагают скидки (порядка 15-20% от рыночной цены), а также реализуют жилье с ремонтом и мебелью, объясняет Быков.

ЧТО ПРОИСХОДИТ С РЫНКОМ НОВОСТРОЕК В РОССИИ

Продажи квартир на первичном рынке жилья России снизились на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года - с 385 тыс. до 316 тыс., по данным "Циан. Аналитики". Среди городов-миллионников наиболее сильное падение наблюдалось в Красноярске (-44%), Краснодаре (-41%) и Уфе (-39%). В Краснодаре оно происходило в том числе на фоне дисбаланса между стоимостью жилья и его качеством, указывают в компании. Красноярск и Уфа - города с заметной долей промышленности в экономике, при этом не являющиеся крупными центрами для внешних миграций, добавляют в ней. Единственный прирост, согласно подсчетам "Циан.Аналитики", наблюдался в Нижнем Новгороде, где число сделок увеличилось на 18% год к году (с 3,3 до 3,89 тыс.). Такая динамика обусловлена началом продаж в ряде масштабных проектов, объясняют там.

В Москве спрос на покупку жилья за восемь месяцев 2025-го сохранился примерно на уровне прошлого года, свидетельствуют данные "Циан. Аналитики". Здесь было совершено порядка 49 тыс. сделок, в то время как годом ранее данный показатель оценивался в 50,7 тыс., указывают в компании. Схожие цифры приводит и Сырцов. По его словам, в январе - августе 2025 года в столице (включая Новую Москву) было заключено 52,7 тыс. договоров долевого участия (без учета переуступок и оптовых покупок), что на 8% ниже цифр прошлого года. Но с учетом рекордной ключевой ставки в начале 2025-го и отсутствия всеобщей льготной ипотеки это небольшой спад, полагает он. К тому же в августе наблюдался рост количества транзакций, добавляет собеседник РБК. В последний месяц лета продажи выросли на 28,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В целом самым емким и устойчивым рынком недвижимости в России является именно московский, рассуждает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Но, по его словам, у девелоперов, безусловно, есть основания развивать бизнес в субъектах России. Их интерес чаще всего обусловлен растущим спросом на жилье в крупных региональных центрах и наличием государственной поддержки, говорит управляющий директор ГК "РКС Девелопмент" Петр Власенко. К примеру, она реализуется через субсидирование ставок, программы расселения аварийного жилья и развитие инфраструктуры в городах, объясняет он. Положительное влияние на продажи оказывают и такие программы, как семейная ипотека (до 6%), IT-ипотека (до 5%) и сельская ипотека (до 3%), добавляет собеседник РБК.

Рост спроса на квартиры в Нальчике связан с появлением большего количества жилых комплексов, аккредитованных по программе семейной ипотеки, говорит директор компании "Этажи" в Сочи Павел Быков

РЕГИОНЫ-ЛИДЕРЫ ПО РОСТУ СПРОСА НА НОВОСТРОЙКИ В 2024 ГОДУ

Год назад, в первые восемь месяцев 2024-го, повышенный интерес к приобретению лотов в новых домах наблюдался в городе Луга Ленинградской области (+376% год к году), Ступино (267%) и Дмитрове (205%) в Московской области, Евпатории (201%) и Алуште (114%) в Республике Крым.

В этом году лидерские позиции среди них сохранила только Алушта, свидетельствуют данные "Циан.Аналитики". В компании подчеркивают, что подобные списки являются довольно динамичными рядами. Но типология городов-лидеров не меняется, среди них - курорты и пригороды, добавляют там.

316 тыс. квартир в новостройках приобрели россияне с января по август 2025 года, по данным "Циан.Аналитики"

При участии Александра Ситюкова

С января по август 2025 года в новостройках Петропавловска-Камчатского россияне совершили 780 сделок по покупке жилья, по данным "Циан. Аналитики".  Фото: Алексей Филиппов/ РИА Новости