Смокинг для новостройки

Одним из последствий кризиса стало, как ни странно, повышение качества жилых новостроек. Их сейчас много, и застройщики стараются выделиться среди других - борьба за покупателя ведется жесткая. Но если одни девелоперы идут по пути снижения цен, то другие работают над товаром, предлагая новые опции. Одна из них - отделка, которая позволяет покупателям сэкономить деньги и время, а застройщикам - привлечь тех, для кого эта экономия имеет принципиальное значение.

Разложили по корзинам

Предложение квартир и апартаментов с отделкой в Москве планомерно растет во всех сегментах. По данным "Метриум", в массовом сегменте доля вариантов "под ключ" выросла с 14% до 16,7%, в бизнес-классе - с 1% до 1,2%. На рынке апартаментов показатели гораздо выше: в комфорт классе на лоты с отделкой приходится 17,5%, в бизнес-классе - 27,2%. Для сравнения: два с половиной года назад квартиры с отделкой занимали в среднем по рынку 9%, апартаменты - 15%.

Из 18 новых жилых комплексов, которые вышли на массовый рынок Москвы в текущем году, в 5 покупатели могут приобрести квартиру с ремонтом. При этом в первой половине прошлого года ни один из стартовавших тогда проектов данную опцию не предлагал. Несмотря на такую динамику, застройщики, выводящие проекты в сегменте комфорт-класса, пока пробуют отделку "дозированно", предлагая ее в одном или нескольких корпусах или секциях. Например, в не так давно поступившей в продажу первой монолитной очереди проекта "Кварталы 21/19" отделка предлагается лишь в одном из четырех корпусов. В другом недавно стартовавшем комплексе, "Level Амурская", распределение составляет уже 50/50: половина корпусов реализуется с отделкой, вторая половина предлагается без нее, при этом в случае повышенного спроса застройщик готов увеличить долю лотов с финишной отделкой. Также продажи квартир с полной отделкой предусматривает значительная часть проектов строительного гиганта ГК ПИК: за последние несколько месяцев новые корпуса с отделкой появились в жилых комплексах "Столичные поляны", "Оранж Парк", "Митино Парк", "Бунинские луга", "Жемчужина Зеленограда".

Основной мотив застройщиков - предложить покупателям привлекательные опции, чтобы выгодно отличаться от конкурентов. "Представьте, что в одной локации находится пять жилых комплексов, среди которых явно лучший - один, но в нем нет отделки. При этом у оставшихся четырех конкурентов есть изъяны, но там предлагается отделка. В такой ситуации неизбежно найдется 5-10% клиентов, которые выберут жилой комплекс с отделкой, несмотря на его слабые стороны. Отделка применяется именно для перетягивания на свою сторону этих покупателей, которым крайне важно прибрести готовую к заселению квартиру", - комментирует управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

Пока в массовом сегменте в "старых" границах Москвы нет ни одного проекта, где все квартиры предлагались бы с отделкой. "Большинство современных жилых комплексов комфорт-класса насчитывают сотни квартир и несколько очередей строительства. Предложить покупателю квартиры исключительно с отделкой - это все равно что сложить все яйца в одну корзину. Можно проиграть в цене конкурентам, или сам дизайн квартир может не понравиться клиенту, что сорвет успешные продажи", - объясняет осторожность девелоперов Андрей Колочинский.

Согласно исследованию, проведенному компанией "Метриум", 55- 60% покупателей жилья комфорт-класса выбирают жилье без отделки, "в бетоне", еще 15-20% хотят приобрести жилье с чистовой отделкой, где выполнены все "грязные работы" и проведена подготовка под финишное покрытие. И только 25% покупателей готовы приобрести жилье с ремонтом. Причем 60% из тех, кто проголосовал за отделку, согласны купить квартиру "под ключ" только в случае, если ремонт не обойдется им очень дорого. Поэтому недвижимость комфорт-класса с отделкой - это прежде всего расширение линейки предложения в ответ на кризисные тенденции, уверены аналитики компании.

Единственный столичный проект массового сегмента, где абсолютно все квартиры продаются с отделкой "под ключ", находится в Новой Москве, это район "Новые Ватутинки". Но этот комплекс стартовал еще шесть лет назад и стал одним из первых, где покупатели могли рассчитывать на жилье с готовым ремонтом. "Причем, в отличие от сегодняшних проектов с отделкой от застройщика, вышедших в последние два-три года, в "Новых Ватутинках" решение продавать жилье "под ключ" было изначально заложено в концепцию, а не вызвано кризисными тенденциями. Как показывают продажи, подобная стратегия девелопера полностью себя оправдала, и новостройка входит в пятерку лидеров по продажам в Новой Москве", - отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум".

Элита хочет все

Любопытно, что застройщики, работающие с элитным жильем, складывать яйца в одну корзину не боятся. И это при том, что ранее считалось, что покупатели дорогого жилья ни за что не согласятся на отделку, некоторые эксперты до сих пор полагают, что это невостребованное предложение. Несмотря на такой скептицизм, уже известны успешные проекты, где все лоты предлагаются с чистовой отделкой - в частности, такой путь развития для себя выбрала компания Vesper, которая уже несколько лет продает элитные комплексы только с отделкой. В этом году вышли на рынок также проекты от других компаний (например, Barkli Gallery и MOSS Apartments), где все лоты тоже представлены с финишной отделкой.

По оценкам компании Savills, доля квартир и апартаментов с отделкой в новых высокобюджетных проектах, которые появятся на столичном рынке по итогам всего 2017 года, составит не менее 50%. По мнению управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, Москва сейчас проходит путь, который уже прошли мировые столицы, где практически 100% элитных новостроек продаются полностью готовыми к проживанию. Аналитики компании считают, что доля объектов с отделкой на рынке элитных новостроек будет в среднем расти на 10% в год, а через пять лет подавляющее число первичных премиальных объектов будет сдаваться в эксплуатацию полностью готовыми к проживанию.

Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын добавляет, что в этом году на рынок выйдет более 30 новостроек премиального класса, и конкуренция уже сейчас достигла пика. "Застройщики идут на скидки, проводят акции, но самое высокое внимание будут привлекать те квартиры и апартаменты, что готовы "под ключ", а по ценам не превышают запланированного покупателем бюджета на покупку квартиры или апартаментов вкупе с ремонтом и меблировкой", - убежден эксперт.

Востребованы проекты "под ключ" и на загородном элитном рынке, но не из-за большой конкуренции, а из-за ее фактического отсутствия: в основном готовые дома представлены на вторичном рынке. В этом плане особенно важным было появление клубного поселка "АртЭко" на Ново рижском шоссе, где все дома продаются с полной отделкой, а покупателям остается только выбор мебели. Еще несколько лет назад такой проект не мог быть успешным на нашем рынке, поскольку люди стремились осуществлять свои дизайнерские мечты, даже если это отнимало много времени и денег, но сегодня покупатели элитного жилья приоритеты сменили. Сейчас уже два из трех покупателей на элитном загородном рынке предпочитают дом "под ключ".

Двойная экономия

Причина популярности отделки от застройщика в том, что она позволяет сэкономить сразу и время, и деньги, и это важно для всех категорий покупателей: даже если деньги есть, это не значит, что их обладатель не научился их считать, а ценность времени и вовсе возросла многократно. Ремонт квартиры может занять от нескольких месяцев до полутора лет, при этом далеко не факт, что все собственники будут делать его сразу же. Генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Надежда Хазова отмечает, что средний срок, который уходит на то, чтобы новостройка стала полностью жилой, составляет порядка семи лет. В это время в доме практически непрестанно идут строительно-ремонтные работы, создающие шум, грязь, присутствие в доме посторонних.

Мнение о том, что элита, обладая финансовой свободой, предпочитает сама выбирать дизайн интерьера, материалы, сейчас уже не более чем устаревший стереотип. "Кому сейчас нужна свобода творчества в бытовых вопросах? От быта бегут уже не только главы семейств, а даже вчерашние домохозяйки, у которых появилось достаточно возможностей для самореализации вне дома. Кроме того, обустройство дома - это не выбор цвета дивана или плитки, не творческие хлопоты, а тяжелый труд и постоянный контроль, который застройщик наконец-то готов взять на себя", - говорит Сергей Колосницын.

Покупатели, которые решаются на приобретение жилья с готовой отделкой, чаще всего выбирают из двух-четырех вариантов. Обычно застройщик предлагает классический или современный стиль в светлой или темной цветовой гамме.

Например, в ЖК "Кварталы 21/19" предлагаются два дизайн-проекта с условными названиями "Скандинавский" и "Прованс": первый - более холодный и суровый, с синими и серыми цветами, а второй - более теплый и уютный, с бежевыми и коричневыми оттенками. В ЖК "Level Амурская" свои варианты отделки, отличающиеся цветами, озаглавили "Шампань" и "Айвори". Интересно, что в элитных жилых комплексах вариант может быть и вовсе один: примером могут выступить некоторые проекты Vesper, комплексы MOSS Apartments и A-Residence.

Разумеется, застройщики предлагают и денежную экономию, иначе это было бы не так привлекательно: разница между покупкой готового варианта и собственным ремонтом составляет, по разным экспертным оценкам, около 30- 40%, и дешевле будет у застройщика. Руководитель департамента новостроек компании "НДВ-Недвижимость" Марина Комогорова рассказывает, что стоимость отделки варьируется в зависимости от проекта: средний уровень в комфорт-классе - порядка 11-12 тысяч рублей, начинается цена от 7500 рублей за квадратный метр.

Некоторые застройщики предлагают готовый ремонт по акционной стоимости или вовсе бесплатно. Руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Юлия Сапор отмечает, что стоимость самостоятельного ремонта в новостройке может составить от 20 тыс. за квадратный метр плюс временные затраты. При этом во время ремонта многим проходится одновременно снимать квартиру и выплачивать ипотеку, что тоже стоит прибавить к стоимости ремонта.

Мебель как реклама

Если квартиры с отделкой - это попытка угодить самым разным группам клиентов, то продажа лотов с мебелью уже считается частью маркетинговой кампании. Таких примеров пока немного, в основном они встречаются в апартаментных комплексах - например, апарт-отеле Yes и апарт-комплексе Only Fili, также меблировка может предлагаться как отдельная услуга в высокобюджетных проектах. Однако недавно меблированные варианты появились в двух проектах с квартирами комфорт-класса - ЖК "Поколение" и UP-квартале "Новое Тушино" от ФСК "Лидер". Стоимость меблировки для однокомнатной квартиры составляет минимум 170 тысяч рублей, для двухкомнатной - 210 тысяч, мебель можно выбирать из нескольких вариантов.

"Возможность полной меблировки - это фишка проекта, выделяющая его на фоне остальных новостроек. В конечном счете это позволит как минимум заявить о новостройке, это прекрасный маркетинговый ход", - считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, жилье с меблировкой вряд ли займет когда-либо значительную долю рынка, как в Европе, так как у российских покупателей более трепетное отношение к индивидуальному благоустройству.

"Обустройство квартиры - это как раз зона индивидуализации, способ выразить себя и свои вкусы, - соглашается генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. - Меблировка может быть интересна ограниченному кругу покупателей, в частности тем, кто планирует сдавать будущую квартиру в аренду. Однако доля инвесторов сегодня невысока, поэтому ориентировать на них сколь-нибудь значимый объем предложения не имеет смысла, но по мере их увеличения меблировка все чаще будет предлагаться застройщиками". Также данная опция может заинтересовать молодежь и покупателей первого жилья, которые рассматривают такую квартиру как "временную остановку": зачастую для них не столь принципиальны эстетические вопросы, а вот времени и денег на выбор мебели и техники у них мало.

Не все подчистую

Будут ли все квартиры сдаваться с чистовой отделкой, во многом зависит от того, будет ли настаивать на этой инициативе Минстрой. Пока рынок вполне справляется с ответом на вопрос "а стоит ли?", однако новые стандарты и требования к жилью могут появиться "сверху". Девелоперы и аналитики, работающие в разных сегментах, считают, что доля отделки будет расти, но 100% все же не составит.

"Полагаю, что в будущем все новые жилые комплексы будут сдаваться с ремонтом в том или ином формате. Конечно, полная отделка вряд ли завоюет весь рынок, все-таки часть клиентов предпочитают переустроить жилье на свой лад, и для них девелоперы сохранят какую-то долю квартир без ремонта. Однако даже в этом случае отделка будет предчистовой, а такое понятие, как "черновая отделка", уйдет в прошлое", - уверен Андрей Колочинский из ГК "ВекторСтройФинанс". Квартиры без полной отделки также будут востребованы у тех покупателей массового жилья, которые вынуждены растягивать финансовую нагрузку на семейный бюджет и откладывать ремонт до накопления денежных средств.

Также некоторый процент жилья без чистовой отделки должен остаться и в высокобюджетном сегменте, считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. По мнению эксперта, в этой категории покупателей всегда будут клиенты, которые захотят сделать что-то дизайнерское, создать жилье "под себя". В качестве примера она приводит такие редкие форматы, как лофты, пентхаусы, объекты реконструкции и квартиры под объединение, которые предполагают уникальный дизайн и отделку.

20 тыс. руб. за квадратный метр может составить стоимость самостоятельного ремонта в новостройке плюс временные затраты

Автор: Сахарова Екатерина