Сложности в квадрате. Минусы инвестиций в недвижимость

Чем плох железобетонный вариант

Россияне традиционно считают покупку недвижимости выгодным вложением: просто, понятно, можно получить неплохой доход и при этом избежать лишних рисков. Но не все так просто: у инвестирования в недвижимость есть свои весомые минусы. О них «Секрет» попросил рассказать экспертов и аналитиков.

Инвестиция в «квадраты» традиционно привлекает россиян, потому что в этом случае нет сильных колебаний стоимости актива (что присуще рынку ценных бумаг и валюты).

Жилье, как правило, дорожает как в долгосрочной, так и краткосрочной перспективе. В 2020 году рост резко ускорился: в среднем вторичка в России выросла на 14%, а стоимость новостроек подскочила на 23,3%. В Москве и Подмосковье рост достиг исторического максимума — 21 и 26% соответственно.

Но как и у любой инвестиции, у вложения денег в недвижимость есть свои минусы:

• большие затраты на покупку;
• долгий срок окупаемости и сравнительно небольшая доходность;
• риск замедления роста стоимости актива;
• риск порчи имущества, если сдавать его в аренду;
• затраты на содержание (ремонт, платежи по ЖКХ).

Рассмотрим отдельно каждый из этих минусов.

Большие затраты на покупку

Стоимость недвижимости постоянно растет, а это значит, что с каждым годом купить ее становится все сложнее. По итогам 2020 года стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке достигла 79 000 рублей, а на вторичном — 66 700 рублей, следует из данных Росстата. По данным «Циана», московские новостройки подорожали за 2020 год до 236 000 рублей за 1 кв. м. В Подмосковье средняя стоимость новостроек выросла до 112 600 рублей за «квадрат».

Когда у инвестора нет нужного количества денег, недвижимость приходится брать в ипотеку. Такой вариант чаще используют для решения жилищного вопроса в перспективе — «на вырост» детям.

Основная проблема в таком случае в том, что кредит сильно повышает конечную стоимость актива, а также снижает доходы от последующей перепродажи или сдачи в аренду, отметили опрошенные «Секретом» эксперты.

«Если вы купили жилье с помощью ипотеки, то арендная прибыль уйдет на выплату части платежа по кредиту. Плюс дополнительные траты — ваши ежемесячные расходы на содержание квартиры и налог с дохода от найма, а также взносы по ипотеке, не покрытые арендной ставкой (об этом — ниже. — Прим. „Секрета“)», — отметила заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.

Долгий срок окупаемости и сравнительно небольшая доходность

Недвижимость может приносить разный доход в зависимости от региона, затрат на содержание, стоимости аренды и так далее. В том числе из-за этого инвестиции долго окупаются (вплоть до 16-20 лет). При этом доходность от вложений порой не выше, чем от других финансовых инструментов, отметили эксперты.

К примеру, согласно статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», в конце 2019 года типовая однушка на вторичном рынке Москвы стоила 7 млн рублей, а ее аренда — в среднем 36 000 рублей за месяц. Таким образом, вложения окупятся чуть более чем за 16 лет с доходностью в 6,2% годовых (не учитывая платежи по ЖКХ, налоги, траты на ремонт и замену мебели и т. п.)

Однако, как отметил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, по итогам 2020 года ситуация с доходностью и окупаемостью вторички заметно изменилась.

Цена типовой однушки в среднем составляла 8,2 млн рублей. Сдать ее можно было за 35 000 рублей. То есть срок окупаемости такого объекта составляет 19,5 года с доходностью 4,4%, пояснила Полякова.

По словам ведущего аналитика «Открытие Брокер» по глобальным исследованиям Андрея Кочеткова, стоимость аренды в год редко превышает 6-8% от стоимости жилья. И это без учета налогов и амортизации. В то же время фондовый рынок может принести доход от 6%, уточнил он.

«Сдача квартиры в аренду начнет приносить доход в том случае, если текущие и будущие платежи по ипотеке ниже поступаемых средств, но вряд ли полная доходность (с учетом налогов, амортизации и прочего. — Прим. „Секрета“) превысит 3-5% в год от стоимости квартиры», — пояснил он.

Для сравнения: среднегодовой рост индекса Мосбиржи за последние 10 лет составил 7,9%, индекса SP 500 — 11%

В Москве и Санкт-Петербурге аренда жилья дороже, чем в среднем по стране, но его содержание может обходиться в большую сумму, отметил исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов.

Риск замедления роста стоимости актива

Рост цен на жилье в 2020 году был аномальным благодаря льготной ипотеке. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая отметила, что хотя сейчас квартиры дорожают по всей стране, темпы роста отличаются. Быстрее всего они растут в цене в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи и Краснодаре.

Но в ЦБ уже озаботились спекулятивным разогревом. После того как программу свернут, рынок вновь будет работать в стандартных условиях спроса и предложения, отметил Кочетков. Из-за слабой динамики роста реальных доходов населения жилье будет сложно продать по высоким ценам, предупредил он. В дальнейшем повышение стоимости недвижимости уже не будет таким сильным, как в 2020 году, цены на квартиры будут расти в пределах инфляции, уверен Тузов.

Затраты на содержание

Вложения в недвижимость требуют дополнительных затрат. Это и подготовка к сдаче в аренду, квартплата и оплата услуг ЖКХ, поиск арендаторов, уплата налогов и, как вариант, выплата ипотечного кредита. А также риск простоя, взаимодействие с квартирантами.

Уровень платежей по ЖКХ зависит от региона. На сумму в квитанции влияет площадь квартиры, исходя из которой рассчитывается плата за отопление, содержание и ремонт, а также объемы потребления электроэнергии, горячей и холодной воды.

Например, стоимость услуг ЖКХ в Москве для двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м и стоимостью 13,4 млн рублей — 6500 рублей, отметила Литинецкая.

Соответственно, ежегодный платеж за услуги ЖКХ в этом случае составит 78 000 рублей, или 0,6% от стоимости квартиры. По оценке Кочеткова, оплата ЖКХ может составлять до 1-2% от стоимости недвижимости в год.

Ремонт жилья тоже может выйти в круглую сумму. По оценкам экспертов, в Москве он в среднем обходится в 12 000-25 000 рублей за «квадрат».

«Ремонт под ключ обойдется примерно в 12 000 рублей за 1 кв. м. Например, для обустройства двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м потребуется как минимум 600 000 рублей, или 4% от общей стоимости квартиры (13,4 млн рублей)», — отметила Литинецкая.

«В Москве средняя стоимость капитального ремонта квартир составляет около 25 000 рублей за 1 кв. м. Эта сумма может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от состояния жилплощади, финансовых возможностей ее собственника и цены отделочных материалов. В сегментах „бизнес“ и „элит“ она больше», — сказал руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Кроме того, собственник помещения обязан выплачивать налог на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости, а в случае сдачи недвижимости в аренду придется платить налог на прибыль — 13% (НДФЛ). Также арендодатель может оформиться как самозанятый и платить 4-6% от заработка.

Еще минусы

Екатерина Ганцева, руководитель дирекции альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал», помимо указанных недостатков покупки недвижимости, приводит следующие:

зависимость дохода от одного объекта;

временной лаг между покупкой объекта и получением дохода (ремонт, поиск арендаторов);

фактическое отсутствие индексации арендных платежей;

низкая степень юридической защиты арендодателя.

Советы экспертов

— «Имеет смысл инвестировать в покупку квартиры, если обязательные платежи будут составлять не более 30-40% от арендных — тогда вложенные средства можно вернуть быстрее и прибыль позволит получать стабильный доход», — отметил исполнительный директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Тузов.

— «Традиционно большим спросом пользуются недорогие квартиры в аренду вблизи метро на окраинах. Такое жилье сразу найдет арендатора и начнет приносить прибыль», — считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

— Для сдачи в аренду выгоднее рассматривать варианты на вторичном рынке — преимущество следует отдавать ухоженному жилью в современных домах, чтобы не вкладывать деньги в ремонт, отметил Шлома.

Обычно покупку жилья рассматривают как безопасное и понятное вложение средств на долгий срок с возможностью заработать. Однако на деле оказывается, что такая инвестиция — довольно хлопотное дело. При вложении средств в недвижимость нужно взвешивать свои возможности, взвесить все плюсы и минусы. Нужно быть готовым к тому, что после покупки придется как минимум платить коммунальные платежи, погашать ипотеку, а при сдаче в аренду — еще и оплачивать ремонт. При этом выгода от такой инвестиции (3-5%) сравнима с доходностью депозитов, а энергозатрат гораздо больше.

Автор: Милькин Василий