Слом эпохи

Тренд

Москва планирует окончательно избавиться от пятиэтажек первого периода индустриального домостроения. Программу массовой реновации только разрабатывают, но жители хрущевок уже снимают квартиры с продажи, ожидая выгадать на сносе, застройщики примериваются к освобождающимся площадкам, а риэлторы готовятся к большим переменам на рынке.

В ожидании расселения

-  За две недели после объявления о новой программе сноса пятиэтажек количество звонков в нашу компанию увеличилось примерно на 25% за счет жильцов таких домов. Однако говорить, что жители хрущевок массово "соскакивают" со сделок мы не можем. Это скорее кратковременная реакция потребителей, испытывающих нехватку информации, -  полагает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости". -  Имеют место попытки собственников поднять продажную стоимость такого рода объектов вплоть до 10%. Однако при нынешней конъюнктуре рынка эти попытки не приведут к реальным сделкам.

На момент подготовки этого материала квартиры в хрущевках составляли 11,1% объема предложений на вторичном рынке московского жилья -  это каждое девятое предложение. Из них по статистике "Инком-Недвижимости" 1,6% объектов располагалось в блочных домах, 4,9% -  в панельных, а 4,6% -  в кирпичных. Всего же продавалось 4506 квартир в пятиэтажках.

-  Изменение поведения собственников заметно по сайтам-агрегаторам: ЦИАН и "Авито", -  рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. -  Динамика добавления новых предложений о продаже хрущевок снизилась на 25%. Одновременно часть продавцов, уже выставивших свои квартиры на рынок, поспешила их отозвать -  по крайней мере до того времени, пока не будет ясности с домами, попадающими в новую программу сноса.

Снятие объектов с продаж фиксируют и другие участники рынка.

-  Эти продавцы рассчитывают не на подорожание своей недвижимости, а просто на получение нового, современного жилья, -  считает управляющий партнер "МИЭЛЬ - Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик. -  Некоторые отказываются от продажи и решают сдавать жилье до сноса, но это единичные случаи.

-  Что касается покупателей, то на их поведение анонсирование программы сноса хрущевок повлияло в еще меньшей степени, -  уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум". -  Даже если и найдется какое-то число инвесторов, которые решат приобрести хрущевку в надежде получить впоследствии качественную новостройку взамен, они не предпримут никаких активных действий до оглашения конкретных сроков реализации программы. К тому же пока неизвестно, каким будет альтернативное жилье. Скорее всего, построят достойную замену хрущевкам.

В программе сноса пока и правда сплошные неопределенности. Московское правительство выдает информацию о ней малыми порциями. Известно только, что в программу планируется включить 8 тыс. пятиэтажек. По оценкам мэрии, это 25 млн кв. м жилья и 1,6 млн жителей

-  Разработка программы только началась. Единственный человек, который комментирует эту тему, -  сам мэр Москвы, -  сообщили "Дому" в пресс-службе столичного стройкомплекса.

На момент сдачи номера запрос "Дома" оставался без ответа.

Интерес с оговоркой

-  1,7 тыс. хрущевок по первой программе сносили 17 лет. Новая программа по сносу 8 тыс. пятиэтажек "второй волны" будет рассчитана по самым оптимистичным прогнозам на 20 лет, -  прогнозирует генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. -  Общую программу сноса составят только к концу 2017 года, а детальная разработка может занять еще пару лет. Таким образом, непосредственно работы по сносу начнутся как минимум года через два-три.

-  Привлечение девелоперов (а без их участия шансы реализовать проект практически равны нулю) приведет к увеличению общего объема строящегося жилья примерно в два-три раза. То есть вместо 25 млн кв. м жилья появится примерно 50-70 млн кв. м -  столько ежегодно вводится во всей России, -  считает Мария Литинецкая.

Главным источником информации о будущей программе можно считать законопроект, который вечером 10 марта внесла в Госдуму группа московских депутатов. Он должен стать юридической базой будущей программы реновации и, в частности, предлагает упрощенный порядок освобождения квартир от жильцов. Когда правительство Москвы включит дом в планы реновации, собственников и нанимателей можно будет выселить в двухмесячный срок. После того как городские власти направят им предложения о замене жилья на равнозначное у жильцов будет 60 дней на то, чтобы согласиться на переезд. Дальше власти смогут действовать в судебном порядке. Это как раз такая мера, которой ждут застройщики для участия в этом проекте.

-  Проект станет максимально интересен девелоперам, если сложности, связанные с расселением граждан из хрущевок, возьмет на себя город. Кроме того, процесс реализации программы должен быть динамичным, а для этого необходимо, чтобы власти Москвы подготовили и приняли соответствующие законодательные акты, -  говорит первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли" Александр Красавин.

-  Интересными такие проекты будут, если город возьмет на себя обязательство по переселению граждан из сносимых домов по согласованному с инвестором графику, -  подтверждает Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании "Сити-XXI век". -  Также важно, чтобы уже в рамках первой очереди строительства инвестор мог построить площади в достаточном объеме как для переселения, так и для реализации на рынке.

В общем, освобождение от жильцов -  условие важное, но недостаточное.

-  Нашей компании было бы интересно участие в реновации хрущевок, если бы во вновь построенных домах городу необходимо было передать примерно 30% квартир и 20% машино-мест, -  добавляет Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК "Пироговская ривьера".

Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК "Премьер", надеется на некоторые послабления в сфере регулирования:

-  Интерес к проекту будет повышен, если город предложит девелоперам льготные технические условия по подключению к сетям или даст возможность немного повысить плотность застройки или этажность. Если разрешит отказаться от строительства затратных подземных паркингов при сносе хрущевок или позволит обеспечить жителей жилого комплекса не 100% машино-мест, а 50% в районах, где хорошо развита транспортная инфраструктура.

Восток и запад

Впрочем, едва ли не главный вопрос -  где именно строить. Генеральный директор компании "Эталон-Инвест" Даниил Селедчик иллюстрирует это на примере прошлой программы сноса московских пятиэтажек:

-  Интерес девелоперов к ней заметно снизился после того, как закончились наиболее привлекательные площадки в престижных районах, благоприятные в экологическом плане и имеющие хорошую транспортную доступность.

-  Среди наиболее интересных районов, в которых планируется реализовать программу редевелопмента, стоит выделить Пресненский, Можайский, Очаково-Матвеевский, Хорошево-Мневники, Зюзино, Гагаринский и Академический. Все эти районы расположены на престижных центральном, западном и юго-западном направлениях, обеспечены транспортной, а также социальной инфраструктурой, -  полагает президент ГК "Инград" Анатолий Францев.

Сергей Ильясаев считает перспективными Замоскворечье, Красносельский, Таганский и Пресненский районы, проспект Вернадского и Очаково. Менее интересными ему представляются Перово, Новогиреево, Кузьминки и Свиблово. Беда в том, что далеко не все пятиэтажки расположены в привлекательных для застройщиков ЦАО, ЗАО и ЮЗАО.

-  Наибольшее количество таких домов находится в Восточном и Юго-Восточном округах -  самых "непрестижных" районах столицы, в которых минимальное число новостроек и стоимость квадратного метра ниже средней по Москве, -  констатирует коммерческий директор компании GLINCOM Иван Татаринов.

Конечно, девелоперы находят заманчивые районы и в других частях города. Сергей Ильясаев называет Северное Тушино и 41-45-й кварталы Измайлово. Генеральный директор INTEGROGroup Тимур Давыдов считает удачными для редевелопмента любые территории, расположенные недалеко от метро и одновременно рядом с зелеными зонами. Например, квартал пятиэтажек у метро Царицыно, ограниченный Луганской, Каспийской и Ереванской улицами.

-  Там на месте снесенных пятиэтажек можно возвести жилье не ниже комфорт-класса со всей сопутствующей инфраструктурой, -  убежден Тимур Давыдов. -  Подобные кварталы есть у метро "Речной вокзал" и "Филевский парк". Впрочем, тут вероятны трудности переговоров с жильцами пятиэтажек: многие из них, зная преимущества проживания рядом с метро, пусть и не в самом комфортном доме, могут отказаться от переезда.

-  В Москве в принципе отсутствуют районы, с которыми неинтересно работать, -  считает директор по стратегии развития ГК А101 Леонард Блинов. -  Уверен, что, строя дома экономкласса на юго-востоке города, девелопер может получить гораздо больший объем продаж, чем тот, кто осваивает земли в ЦАО, строя там бизнес-класс.

Тип строящегося жилья будет очень зависеть от района.

-  Городская программа, возможно, охватит исторические части города -  район Ленинградского и Ленинского проспектов, Рублевского шоссе и другие. В такой локации строить массовое жилье невыгодно, поэтому на месте снесенных пятиэтажек будут появляться объекты бизнес-класса, -  полагает старший вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров.

 "Галс-Девелопмент" уже участвует в расселении хрущевок по предыдущей городской программе и строит на их месте жилье более высокой ценовой категории:

-  Мы ведем строительство жилого квартала бизнес-класса "Достояние" в Кунцево общей площадью 66 тыс. кв. м на месте ветхих домов в квартале 20 по улице Ярцевской, снос которых мы завершили в феврале 2016 года. Для нашего проекта мы выбрали классический архитектурный стиль "сталинский ампир" как наиболее подходящий историческому району города. Именно такая архитектура должна в будущем формировать облик Москвы. Мы планируем развивать новые площадки в Кунцево, в стадии проектирования сегодня находится около 200 тыс. кв. м жилья.

В том же районе на месте хрущевок строятся и другие комплексы бизнес-класса: Vander Park, Wellton Park. А для менее престижных районов подойдет и застройка попроще.

-  У "Баркли" в портфеле есть аналогичные проекты. Например, "Баркли Медовая долина" в Новой Москве. Мы смогли предложить то, чего хочет покупатель: квартиры-студии, где уже имеется качественный ремонт от застройщика, где на этапе проектирования девелоперы подумали о парковках, детсадах, школах, -  рассказывает Александр Красавин.

Имеются у участников рынка и определенные опасения по поводу будущей застройки зон реновации.

-  За пределами Третьего транспортного кольца, как правило, возводятся дома вплоть до 25 этажей, что приводит к росту нагрузки на локальную инфраструктуру и транспортной напряженности, -  напоминает Иван Татаринов. -  Если не решать эти проблемы, все столичные районы за ТТК рискуют повторить судьбу Выхино и Жулебино, которые не справляются с пассажирским потоком из новых построенных микрорайонов за МКАД. В идеале новые проекты должны представлять собой жилье с ограничениями этажности.

Гендиректор "МИЭЛЬ-Новостроек" Наталья Шаталина полагает, что дешевые объекты на месте бывших пятиэтажек окажутся в меньшинстве:

-  Да, муниципальное жилье преимущественно будет возводиться экономкласса, но рыночные проекты в основной массе будут относиться к сегменту "комфорт". На тех территориях, которые будут отданы под реновацию девелоперам, класс жилья будет определяться исходя из локации и концепции проекта. Среди рыночных проектов в сегменте "эконом" будет построено не более 5-10%.

Спрос меньше, предложение больше

-  Программа таит в себе большие риски. Строго говоря, даже сегодняшний объем первички рынок выдерживает с трудом, учитывая соотношение спроса и предложения. Причем наиболее динамично развивающимся становится именно массовый сегмент жилья, -  предупреждает Мария Литинецкая. -  Уже сейчас предложение превышает спрос на новостройки примерно в два с половиной раза. Общий объем строящегося сегодня жилья в столице достигает 16 млн кв. м, а предложения на рынке -  примерно 3 млн кв. м. Даже если программа растянется на 25 лет, а общий объем нового жилья составит 65 млн кв. м, то каждый год в столице будет вводиться дополнительно 2,6 млн кв. м жилья. Сейчас ежегодный ввод составляет примерно 3,5 млн кв. м -  не трудно догадаться, что даже в столь размеренном режиме реализации программы объем предложения на рынке новостроек возрастет критически. Он может погрузиться в долгую ценовую стагнацию. Выход может быть найден, если власти согласятся выкупить квартиры в уже существующих проектах и переселить туда часть жителей пятиэтажек.

Руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимости" Дмитрий Таганов думает иначе:

-  В пределах МКАД на первичном рынке жилья сейчас практически нет квартир экономкласса, самые дешевые объекты относятся преимущественно к комфорт-классу, причем спрос на них превышает предложение. И рынок первички может выдержать весьма большой объем ввода жилья экономкласса, так как оно будет востребовано у покупателей.

-  К глобальному изменению рынка новостроек эта программа вряд ли приведет, -  рассуждает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank. -  В первую волну расселения пятиэтажек сносили около 300 тыс. кв. м в год. Сейчас же планируется снести 25 млн кв. м, так что даже если темпы расселения утроятся, выполнение программы займет более 25 лет. С другой стороны, с точки зрения рыночного предложения на месте сносимых 25 млн кв. м можно простроить примерно 100 млн кв. м. Тогда при использовании одной трети под расселение две трети, выходящие на свободный рынок, составят около 2 млн кв. м, что при ежегодных темпах поглощения на уровне 3 млн кв. м выберет практически всю емкость рынка.

Спрос при этом, наоборот, упадет.

-  Инициатива властей приведет к снижению спроса на новостройки со стороны тех владельцев квартир в хрущевках, которые собирались улучшать жилищные условия самостоятельно. Пообещав им новое жилье взамен уже имеющегося, чиновники автоматически вычеркнули их из круга потенциальных покупателей квартир в новых домах, -  говорит руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.

Проекты за МКАД, особенно в Новой Москве, оказываются в зоне риска.

-  В свое время Новая Москва мыслилась как альтернативная площадка для развития столицы, новый центр роста, где можно сосредоточить деловую и социальную активность жителей, которым стало тесно в прежних пределах Москвы, -  говорит Мария Литинецкая. -  Однако теперь новый очаг редевелопмента появляется в старой Москве, что, естественно, создает конкуренцию ТиНАО.

-  Появление на первичном рынке новостроек по ценам, сопоставимым с подмосковными, приведет к перераспределению спроса в их сторону от новостроек ближнего Подмосковья и Новой Москвы, -  уверен Александр Шибаев из Blackwood. -  Этот тренд уже стал одним из определяющих на рынке экономжилья Москвы в 2016 году.

А вот Леонард Блинов полон оптимизма:

-  Новая Москва развивается как территория с принципиально новой инфраструктурой и идеологией городской среды. Старая Москва, даже наполнившись новостройками, никак на рынок Новой Москвы не повлияет. Квартальная застройка преобразит жилую старую часть города, не поменяв окружение, а уже сегодня в Новой Москве вы можете купить жилье в концептуально новых жилых комплексах с достаточным объемом инфраструктуры, "дворами без машин", значительной рекреационной зоной.

Впрочем, реновация пятиэтажек может изменить нечто большее, чем относительную привлекательность разных районов застройки. Возможны серьезные изменения соотношения сил на рынке.

-  В случае реализации программы исключительно силами города, например управлением гражданского строительства (УГС), программа реновации жилого фонда станет большим конкурентом для остальных участников рынка, -  рассуждает Александр Шибаев. -  По итогам 2016 года УГС уже стало крупнейшим застройщиком Москвы, обогнав по продажам всех частных застройщиков города (около 10% спроса). В дальнейшем с помощью этой программы город сможет еще больше нарастить свою долю на рынке жилья.

Такая возможность не исключена. Внесенный в Госдуму законопроект предполагает наличие единого заказчика. Но программа реновации пока только разрабатывается, и в ней еще хватает неопределенности. Так что все участники процесса могут надеяться на лучшее. Застройщики -  на удобные условия участия в проекте, жители -  на выгодное переселение, а риэлторы -  на то, что масса новостроек на месте пятиэтажек не обрушит рынок.

Автор: Антон Никитин