СКИНУТЬСЯ НА БЛАГОУСТРОЙСТВО

За два года плата за смену ВРИ для девелоперов выросла раза в три-четыре. Застройщики не практикуют судебные споры, чтобы снизить или опротестовать начисления, потому что деньги идут на развитие и создание качественной городской среды. Но один из способов сэкономить - привлечение партнера, у которого есть льгота на смену ВРИ.

В период 2020-2022 годов плата за смену ВРИ для московских застройщиков существенно выросла. "Рост составил от 20% до 300%. Самый значительный - в ТиНАО", - говорит исполнительный директор "Клуба инвесторов Москвы" Владислав Преображенский. По его словам, ранее была существенная разница в плате за смену ВРИ для участков в собственности и аренде. "Застройщики активно этим пользовались при принятии решений по участку. Часто получалось, что выкупить участок и поменять ВРИ было выгоднее, чем оставлять его арендованным. Сейчас эта разница нивелирована", - поясняет он. В декабре 2021 года правительство Москвы утвердило новый порядок расчета платы за смену ВРИ для девелоперов, владеющих участками на праве собственности. Для арендаторов действуют механизмы, введенные в 2020 году.

Актуальный порядок не устанавливает конкретные фиксированные ставки (или их "коридоры"). Их величина определяется индивидуально, в том числе с учетом кадастровой стоимости участка (текущей и после изменения ВРИ), коэффициента изменения цен на жилье (устанавливается департаментом городского имущества на основании данных Росстата), коэффициента месторасположения площадки, общей площади объекта капитального строительства, его стоимости. "Поэтому однозначно оценить, насколько изменилась плата за смену ВРИ, достаточно трудно. В некоторых случаях она могла вырасти как минимум на 50%", - говорит управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. Юристы утверждают, что плату за смену ВРИ взимают только в Московской агломерации. Несмотря на то что плата узаконена, с ее существованием спорит ряд положений Гражданского, Градостроительного, Налогового и Земельного кодексов. Это создает основание для споров, но девелоперы ими практически не пользуются. Несмотря на то что рост расходов их не радует, а в текущих условиях может повлиять на сокращение объемов коммерческой недвижимости. "Для жилья это менее чувствительно", - отмечает Владимир Преображенский.

Девелоперы нашли плюс в существовании платы. "Деньги за смену ВРИ, поступающие в городской бюджет, идут в том числе на создание комфортной городской среды и инфраструктуры, которые в свою очередь являются неотъемлемой частью объектов жилой застройки. Качественное окружение формирует привлекательность, а значит, и высокий спрос на дома, то есть работает и для застройщиков", - объясняет господин Преображенский.

Он считает, что плата позволяет городу в кризисных ситуациях отрегулировать "просадку" спроса на рынке жилья и офисов и снизить цену на объект. "Благодаря этому инструменту московские промышленные предприятия могут арендовать земельные участки по льготной ставке - за 1 рубль в год. Это снижает издержки бизнеса и повышает скорость создания рабочих мест, в чем заинтересован город", - резюмирует он. По словам Надежды Коркки, именно этим пользуются девелоперы для снижения платы за ВРИ - привлекают в проект застройщика, имеющего льготу на смену ВРИ в рамках программы создания мест приложения труда.