«Сити» на Павелецкой: жизнь в новых реалиях

Перспективы деловой недвижимости в центре Москвы

В Москве формируется новая экономическая реальность. Центробанк, признавший в середине марта неизбежность снижения ВВП, заявил, что «дальнейшая траектория восстановления экономики будет во многом зависеть от степени и скорости ее подстройки к новым условиям». Компании в самых разных сегментах экономики (недвижимости в том числе) заняты адаптацией к меняющейся реальности.

Каковы перспективы у жилого и офисного секторов, как быстро они смогут подстроиться к этой реальности и перестроиться? Эти вопросы сейчас задают себе и собственники недвижимости, и девелоперы, начинающие новые проекты в тех или иных локациях. Насколько востребованными у потребителей (покупателей, арендаторов) будут их продукты? И кто будет покупать коммерческую недвижимость в новой экономической реальности?

Рассмотрим перспективы бизнес-новостроек на примере Павелецкого делового района или, как его называют аналитики Cushman & Wakefield, Павелецкой метрокоммуны.

Почему Павелецкий

«Павелецкая метрокоммуна уникальна для Москвы тем, что на ее примере можно изучать и эволюцию города, и новейшую историю столицы», — говорит Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield. Массовое профессиональное строительство современных офисов в России началось именно здесь, в 5 км от Кремля, но с 2014 г. интерес девелоперов к локации погас. «Устарела сама городская среда, по выходным дням район вымирал, что делало его непривлекательным для ритейла, который был вынужден платить аренду за 7 дней, но фактически работать лишь 5», — отмечает эксперт. «Масштабное строительство в Павелецком „ареале“ тормозила затянувшаяся реконструкция Павелецкой площади: поблизости к центру локация уже десять лет назад тяготела к строительству жилья премиум-класса, но по уровню благоустройства — нет», — дополняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook.

Но в последние годы привлекательность Павелецкого кластера для девелоперов возросла, и сюда пошли крупные застройщики. «В какой-то момент проекты резко «высыпали», сейчас, по данным bnMap.pro, здесь продаются квартиры в пяти жилых и апартаментных комплексах: Voxhall, «Амарант», «Павелецкая сити», «Резиденции Замоскворечье» и High Life (средняя цена за метр во всех — более полумиллиона рублей на конец февраля 2022 г.). Еще один ЖК очень близок к «старту», — перечисляет Доброхотова.

Это обусловлено значительным ресурсом перспективных площадок под новое строительство, в том числе на месте реорганизуемых производственных территорий, и возможностью реализовывать здесь проекты комплексного освоения территорий (КОТ).

«В КОТах „просчитаны“ и запланированы не только жилые или офисные проекты, но и объекты социальной и торговой инфраструктуры, которые смогут учесть потребности будущего населения квартала. Не говоря уже о дорожной инфраструктуре, способной как связать между собой внутренние микрорайоны, так и соединить их с соседними», — отмечает Татьяна Шарова, глава департамента проектного консалтинга и инвестиций «Бест-новостроя». Но этот плюс также является и минусом, признает она: «Основной недостаток КОТов — это продолжительные сроки освоения территории: покупателям или арендаторам первых очередей тех или иных проектов почти всегда приходится мириться со стройкой по соседству».

Район уже обладает прекрасной транспортной доступностью, отмечают в пресс-службе «Корпорации «А.Н.Д.». Для справки: корпорация построила и с апреля 2018 г. ввела в эксплуатацию в этом районе бизнес-центр «Оазис»: офисная часть занимает в нем 30 000 кв. м из почти 60 000 кв. м общей. «К моменту запуска в 2018 г. БЦ был сдан на 92%, сейчас вакансия в нем нулевая, — утверждают в «Корпорации „А.Н.Д.“. — Ключевые арендаторы: X5 Group, „Газпромбанк“, а также российские IT-компании. Эти компании занимают лидирующие позиции на рынке в своих областях, поэтому мы уверены в нашем долгосрочном сотрудничестве».

«Помимо крупного перспективного ТПУ, состоящего из станций метро „Павелецкая“ (радиальной и кольцевой) и Павелецкого вокзала, к услугам резидентов выезды на Садовое кольцо и Третье транспортное, а также на набережные Москвы-реки и вылетные магистрали», — перечисляет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Из других районов Москвы сюда можно добраться как на личном, так и на общественном транспорте: до центра столицы буквально рукой подать, в отсутствие пробок доехать можно за 5-7 минут.

Не каждый район Москвы может похвастаться такой полноценной дорожной инфраструктурой. Помимо земных магистралей здесь есть реки и каналы. Расслабляющие виды из окон на водную гладь — еще один бонус для измученных стрессами офисных сотрудников. Кстати, по такому критерию, как развитие мест приложения труда, Павелецкий деловой район входит в топ-3 столичных локаций.

По плотности рабочих мест на начало 2022 г. этот район уступал лишь «Москва-Сити»: по данным «большой пятерки» консалтинговых компаний, в начале 2022 г. здесь насчитывалось более 1 млн кв. м качественных площадей, почти половина из них класса А: от обжитых «старожилов» вроде БЦ «Аврора» (построен в 1998 г. компанией Forum Properties) до строящихся объектов, таких как БЦ «Дубининский» (его готовит к вводу ГК «Галс-Девелопмент»).

Среди крупнейших более-менее современных бизнес-центров аналитики JLL выделяют «Вивальди плазу» (год постройки 2011, GLA 100 600 кв. м), «Аквамарин III» (год постройки 2012, GLA 73 158 кв. м), Lighthouse (год постройки 2012, GLA 44 581 кв. м), БЦ от Insigma на Большой Пионерской (год постройки 2016, GLA 40 014 кв. м), «Оазис» (год постройки 2017, GLA58 557 кв. м). Остальной офисный фонд — это здания конца 90-х — начала 2000-х гг.

Из новых проектов, помимо уже упомянутого БЦ «Дубининский» (GLA 110 000 кв. м), можно отметить бизнес-пространство Taller (девелопер Coldy) и «Опус» (девелопер ГК «Пионер»), в нем запланированы и офисная, и жилая части. «Галс-Девелопмент» намерен возвести две офисные башни на общем двухэтажном стилобате. На нескольких этажах будут размещены озелененные открытые террасы, а входные вестибюли объединит общая галерея, где помещения будут сдаваться под магазины и кафе. Предусмотрен также фитнес-клуб с бассейном и тренажерными залами.

В компании Coldy ранее сообщали, что их проект объединит интерактивное пространство с новыми сервисными решениями и будет оснащен системой бесконтактного взаимодействия и интеллектуальной логистики, которые чуть ли не сами найдут персональный подход к каждому резиденту. Будет ли пересмотрен проект, информации пока нет. БЦ «Опус» в ГК «Пионер» планировали не сдавать «в нарезку», а продать под штаб-квартиру единому собственнику. В отделе продаж компании заверили, что концепция продаж не поменялась и стройка не будет заморожена, единственное, девелопер намерен теперь делать проект build-to-suit (то есть уже под конкретного заказчика), а вот с отделкой или без — зависит от ситуации. «Внешний дизайн офисной части и так был весьма лаконичен, тем не менее часть фасадов будет, скорее всего, выпрямлена, а стройматериалы по максимуму импортозамещены», — рассказали в отделе продаж.

«На наш взгляд, будущее офисного рынка Москвы — это готовые и полностью отделанные помещения, — полагает Александр Алейников, коммерческий директор Pridex. — Уже на этапе проектирования девелоперу необходимо предусмотреть, как гармонично „связать“ архитектурные, функционально-технологические и конструктивные решения, какие материалы использовать, чтобы в дальнейшем не было неудобств с ремонтом или заменой каких-то конструктивных частей».

Переход на схему build-to-suit (строительство здания под требования заказчика) с передачей объекта одному клиенту, как недавно рассказывала «Ведомостям» Анастасия Малкова, управляющий партнер Stone Hedge, позволит частично сократить расходы, связанные с отделкой помещений: в одном объекте у разных арендаторов (или собственников) могут быть разные требования к «начинке» и дизайну рабочих мест.

Из приятных «мелочей» Павелецкого района можно отметить наличие «своего» «Дома музыки», который с недавнего времени открыт для свободного (без QR-кодов) посещения, и конференц-залов, где можно проводить мероприятия. Реконструкция площади и строительство торгового центра стали катализатором преобразования городской среды.

Зачем тут строить и покупать

Коэффициент вакантности у коммерческих проектов Павелецкого района традиционно был значительно меньше средних показателей по городу, говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. По данным JLL на конец 2021 г., доля свободных офисных площадей в классе А в Павелецком деловом районе составляла 5,5%, что практически в два раза ниже, чем аналогичный показатель в целом по Москве. Вакантность в классе В+ также находилась на рекордно низком уровне — 1,2% против 9% в среднем по городу на конец года. Объем сделок с офисами в Павелецком деловом районе в 2021 г. составил 69 000 кв. м: спрос со стороны арендаторов сдерживался небольшим объемом доступного предложения. В 2019-2021 гг. сюда в основном «переселялись» торговые компании и представители банковского сектора: на их долю пришлось более 55% от общего числа сделок, подсчитали в JLL.

Согласно оценкам аналитиков, в ближайшей перспективе жизнеспособность проекта будет определяться тем, насколько успешно он сможет генерировать cash-flow — в текущих реалиях буквально поток наличных денег. Сейчас для российского рынка наступило время «ситуативного бизнеса», говорит Денис Соколов. Он полагает, что «отделившиеся» российские команды приостановивших или прекративших деятельность на нашем рынке международных компаний останутся арендаторами качественных офисов. Помимо этого среди потенциальных «интересантов» опрошенные «Ведомости. Город» брокеры называют нефтяные, строительные компании и, конечно, госсектор.