Сдать нельзя продать

КУПИВ новую квартиру, зачастую перед собственником возникает дилемма: как грамотнее распорядиться освободившейся жилплощадью. Что сейчас выгоднее: сдавать квартиру в аренду или продать и вырученные средства положить на депозит? На чем можно заработать "РГ" решила выяснить вместе с участниками рынка.

На сдаче жилья в аренду сегодня не удастся заработать крупную сумму, - уверена управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая. - В условиях нестабильной экономической ситуации и профицита предложения арендодатели снижают ставки, таким образом, падает основной показатель доходности.

Однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента "старой" Москвы в феврале 2017 года стоила 6,04 миллиона рублей. По оценке ЦИАН, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса составляла 30 тысяч рублей в месяц. Стоит учитывать, что при сдаче квартиры в аренду собственник как платит взносы за капремонт, берет на себя часть коммунальных платежей (наниматель, как правило, платит по показаниям счетчиков). "В итоге "набегает" примерно 1800 рублей ежемесячно, - подсчитала генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Поэтому в "сухом остатке" доход арендодателя получается чуть больше 28 тысяч рублей в месяц.

"Даже если не учитывать динамику изменения арендной ставки, чтобы окупить объект, потребуется почти 17 лет, - подсчитала Мария Литинецкая. - Доходность от аренды составляет 5 процентов годовых.

Средневзвешенные ставки по депозитам по данным ЦБ РФ на январь 2017 года (без учета Сбербанка) - 8,24 процента. Таким образом, доходность от сдачи в аренду на 3,24 процента ниже, чем по вкладу".

По данным "МИЭЛЬ-Аренда", примерная стоимость квартир, которые сегодня на рынке аренды сдаются за 30 тысяч рублей в месяц, начинается от 6 - 6,2 миллиона рублей. "Если эти деньги отнести в Сбербанк, где проценты по вкладам в рублях на сумму более двух миллионов рублей, в зависимости от срока вклада, составляют от 5,5 до 6,15 процента, то доходность от размещения на депозите всей суммы сроком на год составит чуть больше 6 процентов в год, - делает свои расчеты директор компании "МИЭЛЬ Аренда" Мария Жукова. А через 17 лет размещенные на вкладе 6 миллионов рублей без учета капитализации вкладчик позволят заработать 8,4 миллиона рублей, тогда как при покупке квартиры только вернет сумму сделки.

В "МИЭЛЬ-Новостройки" для примерного расчета взяли квартиру с нормальным ремонтом в районе Чертаново, которую можно сдать за 31 000 руб./ мес. "Теперь рассмотрим вариант с продажей квартиры и размещением вырученных средств под банковский процент на депозите. Кадастровая стоимость квартир в районе того же Чертаново недалеко от метро Южная и Пражская составляет примерно 5,959 и 6,5 миллиона рублей соответственно, - продолжает вычисления Наталья Шаталина. - Усредним их до 6,23 миллиона рублей и представим, что именно за эту сумму и удалось без торга продать квартиру".

В итоге получилось (без учета инфляции), что продажа квартиры в Москве и размещение вырученных денежных средств на банковском депозите на 56 процентов выгоднее, чем предоставление аналогичной квартиры в аренду (на временной дистанции в 5 лет). Для удобства расчетов условно предполагалось, что все средства от продажи квартиры будут размещены в одном банке.

Между тем эксперты настоятельно рекомендуют открывать депозиты в нескольких банках, в каждом из которых размещать не более 1,4 миллиона рублей. Кредитная организация должна входить как минимум в ТОП-100 (лучше ТОП-50) по величине активов и состоять в системе АСВ.

Есть еще одно но. При сдаче квартиры в долгосрочную аренду стоит обязательно учитывать амортизационные расходы, которые периодически возникают в процессе эксплуатации жилья, то есть время от времени необходимо делать хотя бы косметический ремонт, менять трубы и т.д. В "МИЭЛЬ-Новостройки" подсчитали, что для квартиры с евроремонтом и качественной техникой такие платежи могут составить от 5 - 10 до 20 тысяч рублей ежегодно.

Конечно, с финансовой стороны - депозит намного выгоднее. "Если положить средства на депозит по 1,4 миллиона рублей в несколько банков, то практически без риска можно получить в среднем более 8 процентов годовых в рублях, - говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. - Сдавая же квартиру в Москве, даже с умом, удачей и ловкостью, такой процент получить сейчас - проблема. По нашим расчетам очень хороший результат в нынешнее время - 6,5 - 7 процентов, большей частью это 4 - 5 процентов. Но ведь получение дохода при аренде связано еще и с массой затрат - как нервных, так и финансовых. Очень многие считают, что "ужасные собственники" гребут деньги ни за что, так им и надо. Понимая, что все собственники разные, все же выступлю на их стороне - их доходы и ужасное поведение сильно преувеличены. Посмотрел бы я, что бы сказал любой, если бы увидел зачастую отвратительное отношение к своей квартире со стороны арендаторов".

При выборе размещения средств на банковском вкладе следует учитывать не только то, что сумма страхования вклада физических лиц в банках РФ ограничена 1,4 миллиона рублей, но и то, что с 2012 по 2016 год количество банков сократилось на 25 процентов. Поэтому есть риск нарваться на недобросовестного игрока банковского сектора и потерять все сбережения.

При этом владение недвижимостью является хоть какой-то страховкой от крупных негативных макроэкономических событий, таких как экономический кризис, деноминация и пр. "Для российского менталитета владение конкретным имуществом является психологически наиболее близким и понятным, - считает Мария Литинецкая. - К тому же стоит учитывать и такой возможный вариант, что в течение нескольких лет будут сохраняться высокие темпы увеличения стоимости недвижимости, что в итоге не позволит купить аналогичный вариант квартиры через несколько лет, несмотря на депозиты".

Все опрошенные "РГ" эксперты уверены, что недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных активов, в отличие от банковского вклада или инвестиций в иностранную валюту. Именно поэтому, несмотря на тот факт, что годовая доходность от аренды ниже, чем по вкладам, все равно многие инвесторы предпочитают первый вариант.

Стоимость квартир, которые сегодня сдаются за 30 тысяч рублей, начинается от 6 - 6,2 миллиона рублей

Автор: Ольга Бухарова