Счастливое число: ипотечная ставка в 7% как новая реальность

Сегодня в послании Федеральному собранию президент Владимир Путин заявил, что средняя ставка по ипотеке в РФ должна стремиться к 7%. Вместе с тем необходимо увеличить строительство жилья — до 120 миллионов квадратных метров с нынешних 80 миллионов. Это необходимо для того, чтобы улучшать жилищные условия могли около 5 миллионов семей в год. В настоящее время в РФ сложилась новая реальность с низкой инфляцией и устойчивой экономикой, которая и позволит, в частности, снизить стоимость ипотеки, считает президент.

По данным АИЖК, средневзвешенная ипотечная ставка за 2017 год сократилась с 12,48% до 10,64% годовых, а в январе текущего года уже подобралась к 9,6%, поэтому снижение к 7% выглядит вполне достижимы, считают аналитики, опрошенные агентством «Прайм».

Снижение ставки реально

В январе 2018 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на покупку новостроек под залог ДДУ составила 9,61% в целом по России, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В зависимости от регионов, показатели могут меняться. К концу 2018 года ставки действительно могут приблизиться к 7% годовых, не исключила эксперт.

Путин: РФ в ближайшие 10 лет должна увеличить ВВП на душу населения в 1,5 раза

«По прогнозам Центробанка, инфляция не превысит 3,5%, оставшись на уровне 2,5-3%. Это значит, что ключевую ставку регулятор продолжит снижать. Сейчас она достигает 7,5%, поэтому остается коридор возможностей для удешевления стоимости кредита в стране», — отметила Литинецкая.

К концу 2017 года средний размер ипотечной ставки на вторичном рынке жилья столицы был равен 10%, в 2018 году он снизится до 8,5% или даже 8%, считает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «К этому приведет дальнейшее уменьшение ключевой ставки Центробанка. Мы предполагаем, что в 2018 году она опустится как минимум до 7%, и, соответственно, вслед за этим снизятся ставки по кредитам», — говорит он.

При этом, по его словам, в следующие три года средний размер ставки на «вторичке» вряд ли опустится еще ниже. «Причина в том, что любые ипотечные ставки ниже 10% годовых — психологически вполне приемлемые условия для выхода на рынок потенциальных покупателей, которые ранее откладывали решение о приобретении недвижимости, надеясь на снижение ставок», — говорит Шлома.

Ставки действительно могут сократиться до 7-8%, однако речь будет идти об арифметическом эффекте, ведь уже стартовала программа льготного кредитования многодетных семей под 6% годовых, замечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. «Тем не менее даже без учета субсидий государства средние ставки продолжат уменьшаться и достигнут в этом году границы 8-9% годовых», — полагает он.

Спрос пойдет вверх

Падение ставок в первую очередь будет способствовать качественным изменениям структуры сделок, а именно — росту средней суммы займа, говорит Литинецкая. Если в начале 2017 года он составлял 1,78 миллиона рублей, то к концу года достиг 1,92 миллиона рублей. Это значит, что клиенты на фоне планомерного снижения ставок готовы рассматривать для покупки квартиры большей площади или проекты высокого класса.

Дальнейшее снижение процентной ставки по ипотеке будет позитивно сказываться на спросе — при условии, что остановится падение реальных доходов населения, говорит генеральный директор Аналитического центра НАФИ Гузелия Имаева. «Возможен новый источник роста — об ипотеке станут задуматься те, у кого нет острой необходимости в приобретения жилья, те, кто просто готов будет купить себе более комфортные условия проживания», — поясняет она.

Уменьшение ставок по ипотеке будет также косвенно стимулировать девелоперскую активность, и застройщики нарастят объемы строительства, говорит Игнахин. По прогнозам АИЖК, уже в 2018 году в Москве могут ввести 4 миллиона квадратных метров жилья. «Такого уровня отрасль достигнет впервые в текущем десятилетии после предыдущего пика в 2007 году», — замечает он.

Не панацея

При этом в любом случае покупатели жилья комфорт-класса продолжат действовать консервативно, говорит Игнахин. Если есть возможность взять кредит здесь и сейчас при благоприятной ситуации с доходами и трудоустройством, то клиент не станет откладывать решение жилищного вопроса только из-за возможного уменьшения ставки еще на несколько процентных пунктов. «У многих свежи в памяти воспоминания 2014-2015 годов, когда стоимость кредита резко взметнулась вверх после девальвации рубля», — напоминает он.

В чем подвох ипотеки под 6% годовых

Минимальная ипотечная ставка вряд ли станет панацеей для рынка, считает Литинецкая. Ожидать взрывного роста спроса на ипотеку в целом по России вряд ли придется. За прошедший год, несмотря на снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на 2,05 п.п, количество зарегистрированных ДДУ по стране практически не изменилось, показав минимальную отрицательную динамику на 0,3% относительно 2016 года. «Увы, подешевевшая ипотека не поспособствовала росту покупательской активности, причиной чему стало общее обеднение населения, доходы которого продолжают сокращаться», — уточняет она.

К тому же при растущем спросе цены рано или поздно начнут увеличиваться, а мягкая политика кредитования банков может смениться жесткой, если ЦБ почувствует увеличение рисков для финансовой системы, говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. «Если ставки по ипотеке сократятся, то вполне можно ожидать новый виток роста спроса на 20-30% по итогам 2018 года», — объясняет он, добавляя, однако, что рост цен будет сдерживать высокая конкуренция на рынке.