Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

С выходом на крышу

Ведомости. Жилой фонд

Пространство на крыше можно купить вместе с квартирой. Столичные застройщики готовы удовлетворить появляющийся спрос

Звезды и роза ветров

Зоны отдыха с шезлонгами, бассейнами и даже вертолетные площадки на крышах жилых домов, мини-сад под звездами, места для пикника с гостями на свежем воздухе в двух шагах от кухни, панорамные виды на город и море – того, как за рубежом используются эксплуатируемые кровли, москвичи повидали достаточно, чтобы захотеть того же. Но в столичном регионе личное открытое пространство (никакой коммерции быть не может) на крыше эффективно использовать круглый год не получится, а заплатить за него придется, пусть и не столько же, сколько за метры под крышей.

Поэтому застройщики, поразмыслив, часто отказываются от проектов с эксплуатируемыми кровлями. Хотя технически ее обустройство – дело нехлопотное, признает Оксана Дивеева, руководитель отдела реализации недвижимости бизнес- и элитного класса компании «Бест-новострой». Нужна крыша с уклоном не более 15 градусов, покрытие из гидроизоляционных материалов и специальные системы водоотведения, подогрева и вентиляции, перечисляет Мария Литинецкая, партнер «Метриум групп». Не стоит забывать о безопасности: обязательны эвакуационные выходы, а также ограждение и ветрозащитные стенки с учетом розы ветров.

Еще одно важное условие – видовые характеристики. «Должны открываться если не панорамные, то как минимум красивые виды, – рассуждает Алексей Оленев, замдиректора департамента новостроек Est-a-Tet. – Вид на окна соседнего дома лишает смысла опцию «приватного пространства для отдыха в границах квартиры».

Для дорогих покупателей

Жилье с эксплуатируемой кровлей на элитном рынке Москвы уже не редкость, говорит Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group. По оценке «Бест-новостроя», до 90% застройщиков в элитных проектах предлагают такой товар. Например, в «Венском доме» в 1-м Неопалимовском переулке выделен пятиуровневый «особняк», на крыше которого есть смотровая площадка с возможностью переоборудования в вертолетную, рассказывает Меделяновская. Выход на открытую террасу есть и на четвертом этаже дома. На этом уровне располагается бассейн, спортзал, летний сад, прогулочная дорожка.

Вертолетная площадка, а также терраса и площадка для мини-гольфа предусмотрены в многофункциональном комплексе «Негоциантъ» (Б. Якиманка, 2, проект КРТ). Все апартаменты этого клубного дома имеют выход к небольшому зеленому скверу на подогреваемой кровле третьего этажа, с которой открывается вид на храм Христа Спасителя и Кремль. На крыше четвертого этажа также планируется разместить стеклянный купол с подсвеченным музыкальным фонтаном.

В ЖК «Пречистенка, 13» (девелопер Vesna) последний этаж занимает пентхаус, на его крыше есть место для бассейна. Аналогичное предложение есть в Golden Mile private residences (Остоженка, 9/4, девелопер ГК NBM). В строящихся «Садах Пекина» на Большой Садовой (проект «Галс-девелопмента») зеленые зоны будут украшать не только холлы и общественные пространства, но и крыши комплекса апартаментов за отелем «Пекин».

В Barkli Residence есть пентхаусы, имеющие выход на эксплуатируемую кровлю и террасы площадью до 300 кв. м. В ЖК «Дыхание» (проект в Тимирязевском районе заявлен ФСК «Лидер» в сегменте премиум) выход на крышу будет как частным, только для владельцев отдельных квартир и пентхаусов, так и общественным. Как рассказал Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», в общей зоне для жителей будут оборудованы зона отдыха с водопадом на стенах, зона для занятий йогой, декоративный бассейн, мини-бар.

Есть проекты с эксплуатируемыми крышами и в бизнес-классе. Например, в комплексе апартаментов Petrovsky Apart House (Старопетровский проезд, 1, девелопер Imagine Estate) оборудована открытая терраса в стиле лэнд-арт. В ЖК «Утесов» на Карамышевской набережной (проект ГК ГРАС) предусмотрены эксплуатация и озеленение крыши стилобатной части, которая объединяет корпуса. Там будет создана прогулочная аллея с летним кафе и детскими площадками и с видами на центр города, «Москва-сити», Серебряный Бор и Москву-реку.

И даже в Подмосковье застройщики осваивают крыши. В ЖК бизнес-класса «Белые росы» в подмосковных Котельниках крыши квартир на верхних этажах будут террасами, с которых можно будет любоваться Кузьминским парком, рассказала Елена Бозукова, заместитель гендиректора компании «Стройкомфорт» (девелопер ЖК «Белые росы»). Со слов Алексея Оленева, в малоэтажном проекте комфорт-класса «Новогорск парк» в готовом корпусе предлагаются квартиры с эксплуатируемой кровлей: застройщик даже организовал шоурум, где можно посмотреть, как обустроить террасу на крыше. В готовом корпусе квартиры с эксплуатируемой кровлей площадью 94 кв. м предлагаются за 8,5 млн. руб. Среди проектов ГК «Гранель» квартиры с террасами представлены в ЖК «Императорские Мытищи» (комфорт-класс). Ильшат Нигматуллин, президент Granelle Group, уточнил: проектом предусмотрены террасы только в двухуровневых квартирах, их количество варьируется от корпуса к корпусу. Площадь террас – от 7 до 29 кв. м, общая площадь квартир с террасами – от 45 до 83 кв. м, цена – от 3,758 млн. до 5,826 млн. руб.

Метр с коэффициентом

Эксплуатируемая кровля может быть общедолевой собственностью всех жителей дома или собственностью отдельных владельцев квартир. От этого зависит, кто будет за нее платить и как использовать. Если в доме эксплуатируемая кровля является частью общедолевой собственности, говорит Литинецкая.

В Кривоарбатском переулке есть жилой дом, на крыше которого жители традиционно много лет отмечают различные семейные праздники с барбекю на электрогриле, любуясь потрясающими видами. В ЖК «Шоколад» на Таганке крыша площадью 500 кв. м также служит общественным пространством для всех жильцов дома. В этом же доме, который имеет сложную конструкцию, есть пентхаус с собственным выходом на крышу. Но общественное и частное пространства, находясь на разных уровнях, никак не пересекаются.

Второй вариант – когда застройщик предлагает эксплуатируемую кровлю покупателям квартир на верхних этажах как дополнительную опцию. Чаще всего это называют террасой. По словам Дивеевой, террасы продают с коэффициентом 0,3 от цены 1 кв. м (но иногда это преподносится как «подарок» покупателю). Квартира с террасой, тем более если она в доме такая одна, может стоить на 10–20% дороже, чем без нее. Разница в цене метра в Knightsbridge Private Park составляет 13–15%, в Turandot Residences – 10–15%, по подсчетам Kalinka Group. В «Белых росах» 1 кв. м террасы вполовину дешевле, чем 1 кв. м квартиры под ней. Например, терраса над однокомнатной квартирой (40 кв. м) стоит примерно 2 млн. руб. Бозукова говорит, что с потенциальными покупателями террас уже ведется согласование по устройству лестниц и выходов на кровлю.

Крыши не перегружать!

«Делать какие-то монументальные постройки без согласования с управляющей компанией и БТИ владелец эксплуатируемой кровли не вправе», – предупреждает Бозукова. Нагрузка должна соответствовать конструкции, и наоборот. «Если проектом жилого комплекса изначально не предусмотрено размещение на крыше, к примеру, бассейна, то получить разрешение на переоборудование кровли в готовом проекте практически невозможно», – говорит Меделяновская. Запрещены тяжелые конструкции, например полное массивное остекление, – добавляет Оленев. Легкое остекление кровля выдержит, – отмечает Нигматуллин (хотя утвержденный проект «Императорских Мытищ» не предусматривает застекление террасы, возведение капитальных стен на кровле запрещено).

По словам Меделяновской, обычно все-таки собственники используют террасу «как есть». Для проведения дружеских вечеринок и презентаций, для организации летней столовой достаточно съемных навесов. Например, в пентхаусе ЖК «Усадьба Трубецких» (ул. Усачева, 3) терраса не претерпела значительных изменений. Хозяева разве что установили фонтан, в огромных горшках разместили деревья, меблировка включает удобные диваны, лежаки, зонтики, обеденную группу. В ЖК Mon Cher (Б. Якиманка, 15/20) открытые террасы оборудованы обширной лаунж-зоной. В «Итальянском квартале» (ул. Долгоруковская, 21) они используются как зеленые дворики на крышах.

В «Дворянском гнезде» (Б. Левшинский переулок, 11) на террасе установлена мягкая мебель, журнальные столы, в дни приема гостей она используется как обеденная зона. В ЖК «Ближняя дача» (ул. Староволынская, 15) в квартире общей площадью 250 кв. м терраса занимает около 280 кв. м и не остеклена. Что неудобно в несезон – приходится освобождать террасу от мебели, когда идут дожди или с неба начинает сыпаться снег.

Большие террасы дорогого стоят

«Гранатный 6»: пентхаус общей площадью 824 кв. м, помимо большой террасы площадью 286 кв. м имеет также крытую веранду, цена – $22 млн

«Гранатный 8»: пентхаус площадью 900 кв. м, терраса – 160 кв. м

«Брюсов 19»: двухуровневый пентхаус 590 кв. м, терраса – 76 кв. м (цена по запросу)

«Тверская 28/2»: трехуровневый пентхаус 800 кв. м, на четвертом уровне располагаются террасы (цена по запросу)

«Коперник»: двухуровневый пентхаус 396 кв. м, две видовые террасы общей площадью 230 кв. м. Цена – $17 млн

«Трилогия»: пентхаус 280 кв. м с выходом на эксплуатируемую кровлю (цена по запросу)

Пожарский переулок, 8: трехуровневый пентхаус 272,4 кв. м, терраса – 13,11 кв. м плюс выход на индивидуальную крышу 62 кв. м, цена – $5 млн.