Рынок жилья уже не бьет рекорды

Рынку жилья грозит затоваривание Минстрой столкнулся с нехваткой денег у граждан

Потенциал роста частного домостроения, вероятно, близок к исчерпанию

Темпы сокращения объемов ввода в эксплуатацию жилья увеличиваются с начала 2023 года. Эксперты считают, что добиться таких объемов стройки, как в 2021 и 2022 годах, когда ставились рекорды по сдаче жилья, в нынешнем году не удастся. Чиновники не теряют надежд, хотя и признают, что сделать это будет сложно, а в 2024 году уже практически невозможно. Владимир Путин призывает правительство достичь баланса на рынке, где наметилось «затоваривание» — гражданам просто не хватает денег, чтобы выкупать все строящееся жилье, несмотря на продление ипотечных программ.

В апреле в России ввели в эксплуатацию 7,1 млн кв. м жилья, что на 14,3% меньше по сравнению с тем же месяцем 2022 года, сообщил Росстат. За четыре первых месяца введено 36 млн кв. м, это на 4,1% меньше прошлого года. В марте снижение составляло только 3,5%, а за первый квартал — на 1,2%. В некоторых регионах сокращение составляет десятки процентов: в Мурманской области ввод жилья обвалился на 84,6%, в Севастополе — на 65,7%, в Чечне — на 56,5%. В середине апреля глава Минстроя Ирек Файзуллин обращал внимание, что в 600 из 1,1 тыс. городов России объем ввода нового жилья практически равен нулю.

В 2022 году в стране были введены рекордные за все время наблюдения с 1991 года 102,7 млн кв. м жилья, рост по сравнению с 2021 годом был на 11%. При этом на многоквартирное жилье (МКД) пришлось 45,5 млн кв. м, а на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — 57,2 млн.

По данным Дом.РФ на конец марта, в процессе строительства в РФ находилось 98,5 млн кв. м жилой площади в многоквартирных домах. Это на 3,1% больше, чем годом ранее. Однако количество проданного жилья продолжает устойчиво снижаться, отмечают авторы аналитического Telegram-канала Macro Markets Inside (MMI). «На конец марта в строящихся домах было продано всего лишь 29 млн кв. м, или 29,4% от объема всего строящегося жилья. В середине 2021 года этот показатель находился на уровне около 45%», — пишут они. На взгляд экспертов, этот индикатор показывает реальную ситуацию со спросом на новое жилье, которая все более дрейфует в сторону кризисной. Они отмечают, что падение объемов ввода жилья в первую очередь связано с сокращением ввода ИЖС, который в первом квартале сократился на 8%, тогда как в сегменте МКД наблюдалась позитивная динамика — рост на 10%.

Если в сегменте МКД динамика ввода жилья соответствует объемам строительства (то есть показатель ввода можно рассматривать как индикатор деловой активности), то в сегменте ИЖС ввод жилья — это, мягко говоря, творческий показатель, особенно в последние годы, считают эксперты. «Реальные объемы строительства в сегменте ИЖС существенно меньше, чем объемы введенного жилья, так как в последние годы в показатель „введенное жилье“ записывали дома, построенные в предыдущие годы. Судя по динамике ИЖС, наблюдаемой с конца 2022 года, потенциал такого творчества близок к исчерпанию», — пишут авторы канала.

«Данные по вводу ИЖС — загадка для самого Росстата: чиновники этой службы говорят, что пока не создана система достоверной статистики по сегменту ИЖС, — сказал „НГ“ руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

— У них есть система ввода многоквартирного жилья, есть статистика ввода жилья, построенного населением за свой счет, — такая графа существует в статистике, но она имеет мало общего с вводом реального ИЖС, потому что кто-то строит сам, не регистрируя, кто-то строит в несколько этапов и не проходит в статистику либо еще как-то. Коттеджные поселки возводят компании и соответственно перепродают населению.

Здесь вопросов очень много. Поэтому достоверной статистики по сегменту ИЖС у нас и в государстве пока что нет и создать такую систему достаточно сложно в силу перечисленных факторов».

Загружаемые в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) данные зачастую являются недостоверными и неполными, заявила во вторник аудитор Счетной палаты Наталья Трунова.

Члены правительства не берутся планировать ввод по ИЖС, однако что касается МКД, надеются сохранить темпы ввода и в 2023 году. В феврале представители Минстроя говорили, что ввод многоквартирного жилья может составить 50 млн кв. м, то есть даже на 10% выше результата 2022 года. Затем курирующий отрасль вице-премьер Марат Хуснуллин говорил о том, что «2023 год — выполним», хотя и признавал, что удержать темп ввода жилья «будет крайне тяжело», и заявлял о рисках для выполнения плана в 2024 году.

Скорректировать планы может заставить рынок, но со стороны спроса. В апреле президент Владимир Путин призвал правительство обратить внимание на возникающие дисбалансы на первичном рынке недвижимости страны. «Происходит „затоваривание“, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки», — пояснял Путин на совещании по экономическим вопросам. Он призвал обеспечить устойчивое развитие строительного сектора через поддержку спроса на жилье.

Президент тогда напомнил про продленную до 1 июля 2024 года программу льготной ипотеки по ставке 8%, о расширении условий доступности семейной ипотеки по ставке 6%. По его словам, с начала года с помощью программ семейной и льготной ипотеки 132,5 тыс. семей улучшили свои жилищные условия.

По итогам марта 2023 года в России выдали 150- 160 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около 550-600 млрд руб., прирост к февралю составил около 35%, рассказывал замгендира ДОМ.РФ Алексей Ниденс. Он ожидает, что по итогам 2023 года объем выдачи будет сопоставим с 2022 годом — около 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн руб. (в 2021-м этот объем составлял 5,7 трлн. — «НГ» ). Ниденс также подчеркнул, что в 2022 году на строительство ИЖС хозспособом выдали около 8 тыс. кредитов, а в этом — уже 5 тыс. По информации Центробанка, в январе-феврале 2023 года банки выдали ипотечные жилищные кредиты на 704 млрд руб., что на 12,4% меньше, чем за аналогичный период 2022 года (803,8 млрд руб.).

Минстрой пока в качестве меры для достижения баланса на рынке прибегает к воззваниям к застройщикам. Регулирование цен от застройщиков может быть продиктовано темпами продаж, сообщил в конце апреля Файзуллин. «Индивидуальная задача каждого застройщика — смотреть, как продается.

Регулирование стоимости строительных ресурсов и регулирование снижения бюрократии — все это комплексно снижает цены», — считает он. Ранее он обращался к застройщикам с прямым предложением снизить цены — «немножко, чтобы продалось».

«Текущее снижение затрагивает только многоквартирное строительство и обусловлено исключительно тем, что большая часть девелоперов в 2023 году запланировала сдачу проектов на второе полугодие, — сказал «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Думаю, итоговые результаты окажутся сопоставимы с рекордным уровнем, достигнутым в 2022 году: более 100 млн кв. м жилья. На первичном рынке продолжают действовать льготные ипотечные программы, обеспечивающие компании стабильным спросом. Это обстоятельство располагает к сохранению высоких темпов ввода жилья. Действительно тревожной ситуация выглядит лишь в некоторых регионах.