Рынок новостроек в этом году остался без господдержки

За 11 месяцев 2024 г. в Москве, как сообщает Росреестр, было зарегистрировано 77 200 договоров купли-продажи квартир на первичном рынке недвижимости. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение составило 25%. Данных по всей стране за январь - ноябрь пока нет, но по итогам трех кварталов сегмент новостроек просел на 43%: за девять месяцев было заключено 171 852 сделки, тогда как годом ранее их было 302 696, говорилось на сайте Единого ресурса застройщиков.

Снижение продаж стало следствием отмены массовой льготной ипотеки в стране, говорят опрошенные "Ведомостями" эксперты. Эта программа, которая позволяла покупателям квартир привлекать кредиты по низким ставкам, действовала с 2020 г., а потом неоднократно продлевалась. Именно она, как утверждают консультанты и девелоперы, и была основным драйвером развития рынка новостроек. Доля продаж квартир с помощью ипотечных кредитов в зависимости от сегмента составляла 50-80%, напоминает управляющий партнер ГК "Основа" Олег Колченко. В этом году, по его словам, ситуация поменялась кардинальным образом. Конкретные цифры он не назвал. Управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов утверждает, что если до лета этого года в массовом сегменте 70-80% сделок на первичке в Москве заключались с использованием кредитов, то сейчас только 60%. В бизнес-классе этот показатель снизился с 75 до 50%.

Девелоперы из-за сокращения продаж стали реже выводить на рынок новые проекты. По подсчетам основателя сервиса BnMap.Pro Ирины Доброхотовой, в новой Москве в 2024 г. появилось 89 корпусов, тогда как в прошлом году их было 142. В Подмосковье застройщики запустили 192 комплекса - в 1,3 раза меньше, чем в 2023 г. И лишь в старых границах столицы в продажу в этом году вышло на 75 новых проектов больше, чем в прошлом (336 против 261). Доброхотова объясняет это тем, что именно в Московской области и новой Москве сосредоточено больше всего объектов массового сегмента, который наиболее пострадал от отмены льготной ипотеки. К снижению спроса привели также сворачивание IT-ипотеки, изменение параметров программы семейной ипотеки, рост стоимости заемного финансирования и снижение доли одобряемых банками заявок по кредитам для потенциальных покупателей квартир, говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Спад продаж на первичном рынке жилья тем не менее не вынудил девелоперов снижать цены, по крайней мере в экспозиции. Средняя стоимость 1 кв. м в старых границах российской столицы с начала года увеличилась почти на 20% до 617 200 руб., утверждает Доброхотова. А вот в новой Москве и Подмосковье прирост был не так заметен - 2,6% (248 500 руб.) и 1,6% (186 600 руб.) соответственно.

Цены в новостройках Московского региона растут в целом на уровне инфляции, говорит вице-президент ГК "Гранель" Михаил Царев. Он напоминает, что материалы и рабочая сила сильно подорожали за последнее время, а это отражается на себестоимости строительства. Девелоперы действительно не снижают цены, но в ходе переговоров с покупателями они могут предлагать скидки по некоторым проектам, которые в отдельных случаях доходят до 30-35%, добавляет один из консультантов. Застройщики дают скидки на определенные лоты, но это, как правило, акционное предложение, уточняет коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. Директор отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев также говорит, что в условиях ослабления спроса девелоперы для поддержания продаж и наполнения эскроу-счетов выборочно снижают цены на некоторые проекты. Также, ссылаясь на данные "Сбериндекса", он обращает внимание, что стоимость квартир в целом по рынку, если смотреть на фактические сделки на первичном рынке в период с августа по ноябрь, снизилась в среднем на 1,5%.

В следующем году девелоперы продолжат адаптироваться под новые рыночные условия, считает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. Она ожидает также сокращения числа новых проектов. С этим согласен и руководитель направления земельных активов и девелопмента IBC Real Estate Дмитрий Шелковский. Он также уверен, что в текущих обстоятельствах объемы нового строительства будут снижаться. "Говорить о стабилизации рынка до момента изменения ключевой ставки или введения альтернативных льготной ипотеке инструментов не приходится", - сказал он.

Опрошенные "Ведомостями" эксперты полагают, что продажи жилья также будут падать, особенно в массовом сегменте. По словам Доброхотовой, для покупателей квартир в проектах комфорт-класса важен низкий ежемесячный платеж по кредитам, а на данный момент таких вариантов на рынке практически нет и не появится до снижения ключевой ставки. Голев также прогнозирует отток клиентов в комплексах эконом-сегмента. Сделки в следующем году будут совершаться в основном в объектах бизнес- и премиум-класса, добавляет Доброхотова.

Впрочем, девелоперы более дешевых комплексов явно сдаваться не намерены, уверены консультанты. Сазонова ожидает, что для увеличения продаж они все чаще будут предлагать различные механизмы по привлечению покупателей - скидки или рассрочки. Эти инструменты в 2025 г. будут применяться в тех сегментах и регионах, где нет возможности получить, например, семейную или дальневосточную ипотеку, соглашается Колченко.