Рост цен и новая ипотека: итоги первого квартала на рынке новостроек

Первые два месяца 2022 года для рынка новостроек Москвы оказались рекордными по числу сделок, в том числе совершенных с использованием ипотеки. За спросом росли и цены. Однако ситуация на рынке резко изменилась в конце февраля под влиянием геополитической ситуации, падения курса рубля и резкого роста ипотечной ставки до 20%.

Вместе с экспертами подводим итоги первого квартала на рынке новостроек Москвы и области.

Цены повысились, спрос упал

По итогам первого квартала 2022 года в столичном регионе средняя цена 1 кв. м в новостройках увеличилась на 5,3% (в четвертом квартале прошлого года — на 4,5%) и составила 258 тыс. руб., подсчитали для «РБК-Недвижимости» специалисты «ЦИАН.Аналитики». При этом в самой Москве (без учета области) цена «квадрата» увеличилась на 3,3%, до 316 тыс. руб. (в четвертом квартале прошлого года цена выросла на 3,6%).

По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, основной вклад в рост средних цен вносит ускоренное вымывание недорогих лотов. Анализ косвенных метрик спроса (числа просмотров объявлений и целевых действий на портале) свидетельствует о том, что всплеск интереса к покупке новостроек носил краткосрочный характер.

«На неделе после 28 февраля, когда Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, количество просмотров объявлений увеличилось на 20-25% — это выше фоновых значений зимы нынешнего года. С 15 марта количество целевых действий (звонков и просмотров объявлений) стало сокращаться. На фоне новостей о фактическом запуске программы новой льготной ипотеки спрос вырос лишь незначительно», — говорит Алексей Попов.

По итогам первого квартала 2022 года объем спроса на покупку жилья в новостройках Москвы (без учета элит-класса) снизился на 15%, в результате объем поглощения составил 836 тыс. кв. м площадей, отмечают в компании «Коллиерс Интренэшнл».

Одним из главных событий первого квартала стали не санкции, а принятие решения о господдержке строительной отрасли в части введения льготной ипотеки с новыми условиями под 12% годовых 

Ипотека поддерживает спрос

Главным событием первого квартала стало решение о новой льготной ипотеке с увеличением лимита кредита. Возможный уход с рынка покупателей-ипотечников, который произошел бы без запуска новой версии льготной программы, привел бы к существенному снижению спроса, считают эксперты.

С учетом того, что под размеры нового лимита сейчас подпадает не менее 50% лотов рынка Старой Москвы, данная программа способна поддержать спрос, который при растущих ипотечных ставках стал снижаться, говорит Наталия Кузнецова.

Из-за значительного роста ставок по рыночным программам субсидированная государством ипотека осталась, по сути, единственным способом решить квартирный вопрос. «Например, по тем проектам, реализацией которых занимается наша компания, именно семейная ипотека с 24 февраля по конец марта формировала основной объем спроса среди всех сделок с привлечением заемных средств», — уточняет Надежда Коркка.

В первом квартале доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продемонстрировала рост. По сравнению с четвертым кварталом 2021 года доля ипотечных сделок в комфорт-классе выросла с 64% до 66,5%, объясняет Роман Родионцев. Годом ранее доля сделок с привлечением ипотеки составляла 70% в комфорт-классе.

Главные тенденции

Начиная с конца февраля этого года резко снизилось число новых проектов. В марте в Москве и Подмосковье продажи открылись лишь в 27 корпусах, тогда как на протяжении последних полутора лет средний темп вывода новинок в реализацию составлял 50 корпусов в месяц, говорит Алексей Попов.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев отмечает, что первый квартал 2022 года на первичном рынке Москвы был отмечен снижением темпов вывода новых проектов в реализацию. Объем нового предложения, выведенного в продажу, составил 150,3 тыс. кв. м, что на 54% меньше, чем в предыдущем квартале.

Из тенденций первого квартала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова отмечает работу застройщиков с субсидированными ипотечными программами. Одни, пересмотрев условия, продолжили их реализовывать, другие закрыли. Еще одним трендом стало активное возвращение в программы оплаты путем различных вариантов рассрочки, уточняет эксперт.

«Рынку помогают льготная ипотека на новых условиях, действия застройщиков, которые продолжают предоставлять покупателям программы субсидированной ипотеки, а также введение разного вида рассрочек, которые опять начинают приобретать популярность», — добавляет руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

Еще одна тенденция — импортозамещение, поиск новых поставщиков материалов и оборудования, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Это характерно для проектов бизнес-класса и выше, где доля таких изделий превышает 50%. К ним относятся отделочные материалы для фасада и внутренних помещений, лифты, климатические установки, системы умного дома.

«Стоит выделить два тренда и в структуре спроса. Существенно выросла доля покупателей с полной оплатой. Кроме того, в ряде проектов практически все ипотечные сделки происходили по госпрограммам», — констатирует Надежда Коркка.

Из-за значительного роста ставок по рыночным программам субсидированная государством ипотека осталась, по сути, единственным способом решить квартирный вопрос

Что будет дальше

Во втором квартале этого года рост номинальных цен на рынке новостроек продолжится, что связано и с инфляционными процессами в экономике и с запуском льготной ипотеки. Дополнительно к ней застройщики продолжат собственные программы с чуть более низкими ставками, для которых почти всегда «требуется» рост базовых цен предложения, прогнозирует Алексей Попов.

Роман Родионцев соглашается с тем, что под влиянием как внешних, так и внутренних факторов рост цен во втором квартале 2022 года продолжится.

«Во втором квартале на динамику цен будут влиять несколько факторов. Со стороны предложения — динамика и объем выхода новых проектов в реализацию, со стороны спроса — действие льготной ипотеки и объем ее одобрения», — прогнозирует Елена Чегодаева.

Во втором квартале одним из факторов выступит динамика ключевой ставки. Если властям удастся преодолеть негативные последствия западных санкций и сдержать рост инфляции, то, вероятно, в апреле — июне будет дальнейшее плавное снижение данного показателя, добавляет Надежда Коркка. Это повлечет за собой коррекцию ипотечных ставок и процентов по проектному финансированию.

«Изменение объема предложения, возможно, будет носить разнонаправленный характер. Стоит ожидать увеличения количества компактных вариантов, наиболее востребованных сейчас. Кроме того, вероятен перенос срока выхода некоторых проектов, в том числе из-за корректировки квартирографии, а также решения вопросов с поставкой материалов. Главным фактором, который окажет влияние на ценообразование в новостройках, выступит эффективность принятых мер поддержки», — резюмирует Надежда Коркка.

«Ключевыми факторами, определяющими то, как будет развиваться отрасль в ближайшее время, станут динамика доходов населения и ситуация на рынке труда. Проценты в кредитном договоре, разумеется, тоже важны, но сейчас не менее значимо, чтобы у заемщиков была уверенность в сегодняшнем и завтрашнем дне», — говорит Алексей Попов.