Рост на страхе

Столичный рынок новостроек показал в прошлом году рекордные результаты. В текущем году он окажется в зоне турбулентности из-за непродуманной реформы долевого строительства.

В 2018 году с московскими девелоперами случилось все самое замечательное, что только могло случиться.

Санкции и нестабильность рубля, неуверенность в банковской системе и слухи о «запрете» доллара — все эти факторы подталкивали россиян к покупке жилья как главного актива-убежища. Дешевая ипотека и грядущая отмена долевого строительства заставляли не откладывать покупку на будущее. Все это позволило девелоперам жилых новостроек выйти на рекордные показатели.

2019 год будет намного жестче. Хаотичная реформа долевого строительства в сочетании с дорожающей ипотекой создают огромные риски для застройщиков и покупателей в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Рынок входит в зону турбулентности и неопределенности.

Московские рекорды

По данным Росреестра, в 2018 году на столичном рынке было продано 79,6 тыс. новостроек — на 47% больше, чем в прошлом году, и в три с половиной раза больше, чем три года назад. Еще один рекорд: по данным компании ЦИАН, впервые в истории девелоперы столичного региона смогли за год продать новостроек более чем на триллион рублей — на 30% больше, чем в 2017-м. Крупные застройщики бодро рапортовали о росте продаж. ГК ПИК продала жилья на 221 млрд рублей, что на 17% больше, чем год назад. Группа ЛСР за год увеличила продажи на 38% — до 93 млрд рублей. О больших продажах отчитались компании «Донстрой», А101, «Гранель».

Высокий спрос на новостройки позволил поднять цены. «В декабре 2018 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве составила 162 тысячи рублей. За прошлый год „квадрат“ прибавил в цене 7,5 процента. Причем положительная динамика цены наблюдалась почти весь прошлый год. По динамике роста и абсолютному значению цены в массовых новостройках столицы поставили рекорд», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Цена квадратного метра в новостройках Новой Москвы увеличилась за год на 12 процентов и достигла 111 тысяч рублей. В Московской области новостройки массового спроса подорожали с 78,3 тысячи до 79,5 тысячи рублей за квадратный метр», — добавляет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Параллельно дорожала и «вторичка»: по подсчетам «Инкома», в Москве она за год выросла в цене на 14,1% — до 203,2 тыс. рублей за квадратный метр.

Рост цен привел к тому, что в Москве в пределах МКАД не осталось новостроек, где квартиры стоили бы меньше трех миллионов рублей. По данным «БЕСТНовострой», в наиболее дешевых комплексах столицы («Мякинино парк», «Люблинский парк» и «Домашний») стоимость лота начинается с 3,2 млн рублей при средних ценах 125-134 тыс. рублей за метр.

Рост количества сделок и цен во многом стал следствием рекордов в области ипотеки. По данным Росреестра, в Москве прошлом году было заключено 90,6 тыс. ипотечных сделок — на 66% больше, чем годом ранее. В масштабе страны ипотека тоже побила рекорды. По данным компании «Дом.РФ», в прошлом году было выдано полтора миллиона кредитов на общую сумму три триллиона рублей — на 40% больше, чем годом ранее.

Главный вопрос сегодняшнего дня: стоит ли ждать новых рекордов? Это маловероятно. Дело в том, что успехи 2018 года стали следствием целого ряда факторов: от опасений покупателей по поводу девальвации рубля и снижения доходности банковских депозитов до исторически низких ипотечных ставок. Однако сейчас ситуация разворачивается в противоположную сторону. Ипотека, пройдя двухлетний цикл удешевления, стала дорожать: в конце года, после того как Центробанк повысил ключевую ставку, стоимость ипотеки выросла с 9-9,5% до 10-10,5% годовых. Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев уже признал, что потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан. Чиновники готовятся к дальнейшему удорожанию ипотеки: даже начались разговоры, что если она станет слишком дорогой, то государство вновь будет прибегать к субсидированию ставки.

«Затишье в 2019 году определенно будет, так как растут ставки по ипотеке, а именно она была главным стимулом спроса в 2018 году. В прошлом году каждый месяц в Москве заключалось примерно на 60-70 процентов больше договоров долевого участия, чем в аналогичный период годом ранее. Такой динамики в этом году мы уже не увидим. Кроме того, ухудшилась ситуация в экономике из-за повышения налогового бремени, ускорения инфляции и девальвации рубля», — считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. «Рынок недвижимости во многом рос на страхах — по поводу обрушения рубля или отмены хождения доллара на территории страны. Ответом на „страшилки“ часто бывает ажиотаж. Но потом он проходит, спрос весь „съеден“, доходы населения не растут — в прошлых циклах в такой ситуации на смену ажиотажу часто приходила стагнация», — опасается один из столичных девелоперов.

И еще один фактор, который будет играть важную роль в развитии рынка, — вероятное резкое увеличение предложения. В прошлом году Москомстройнадзор выдал 1800 разрешений на строительство более 21 млн кв. м жилья. Это в два с лишним раза больше, чем ранее. Девелоперы пытались запастить землей с разрешениями на строительство до 1 июля, когда вступали в силу поправки в законодательстве, регламентирующие переход от долевого строительства к системе эскроу-счетов. Обилие проектов с разрешениями будет увеличивать конкуренцию и играть на понижение стоимости новостроек.

Падение третий год подряд

Ситуация с жилищным строительством в стране в целом, напротив, не оптимистическая. В прошлом году стройка сократилась на 4%, до 75,3 млн кв. м. Лидеры снижения — Самарская область (-10%), Московская область (-8,7% ), Ленинградская область (-7,9%), Новосибирская область (- 6,8%). Объемы строительства снижаются уже третий год подряд: с пика 2015 года (85 млн кв. м) снижение составило уже более 12%.

Общий спад строительства резко контрастирует с амбициозными планами наращивания его объемов: правительство ставит целью построить в 2024 году 120 млн кв. м жилья. Чиновники попали в сложную ситуацию. С одной стороны, цифра 120 млн утверждена президентом, а значит, не является предметом дискуссий. С другой стороны, практически всем понятно, что цель недостижима даже при совпадении всех благоприятных факторов. Первые шаги к пересмотру программы уже сделаны. В конце года рабочая группа Госсовета РФ признала жилищный нацпроект недостижимым при нынешних объемах финансирования. В Министерстве строительства пока не хотят признаваться в нереалистичности планов и намереваются лишь изменить стартовые показатели программы, чтобы учесть фактическое отставание от плана на 12 млн кв. м в год.

Портал erzf.ru Национального объединения застройщиков жилья фиксирует еще три тревожных тренда. Во-первых, резко снизилась доля жилья, своевременно сданного в эксплуатацию. Два года назад в срок сдавалось 58% проектов, а сегодня только 38%. Второе: втрое вырос средний срок переноса ввода жилья в эксплуатацию. Сегодня он составляет уже 6,5 месяца. Год назад просрочка сдачи в 13 месяцев была рекордной в Дагестане, сегодня она фиксируется уже в десяти регионов.

В-третьих, есть качественные изменения новостроек. Резко растет высотность строящегося в России жилья. За два года она увеличилась с 14,7 до 16,3 этажа. То есть, несмотря на многократные призывы правительства перейти к строительству малоэтажного жилья, Россия все больше становится страной высоток.

Если сравнивать динамику показателей в разрезе отдельных городов, то для рынков новостроек крупных городов прошлый год был достаточно успешным. По данным портала mirkvartir.ru, в 62 из исследуемых 69 крупнейших городов страны с населением более 300 тыс. человек цены на новостройки выросли. В ряде городов они увеличились более чем на 10% — в их числе Сочи, Владивосток, Казань, Томск и Калининград. В Санкт-Петербурге новостройки подорожали на 9%.

Подешевели новостройки в Ростове на-Дону (−8,4%), Симферополе (−5,3%), Самаре (−3,4%) и Хабаровске (−1,4%). Удивительна ситуация в Магнитогорске: здесь не только самые дешевые среди крупных городов новостройки (29 тыс. рублей за квадратный метр), но и высокие темпы их удешевления — минус 5,7% за год. Дешевые новостройки можно также найти в Брянске, Саратове и Махачкале — покупателю в среднем они обойдутся дешевле 34 тыс. рублей за метр.

Усиливается и поляризация между крупными и небольшими городами. Все большая доля строек концентрируется в крупнейших городах страны. Характерный пример — Екатеринбург и Свердловская область. По данным Уральской палаты недвижимости, в столице области объемы строительства вернулись к пиковому докризисному показателю 2014 года. Число долгостроев и проектов с низкими темпами строительства снизилось в три раза. «Индекс кранов», показывающий активность на строительном рынке Екатеринбурга, на максимальном за последние четыре года уровне. Средние цены на строящееся жилье выросли на 10%. Несмотря на хорошие результаты в столице, стройка в Свердловской области сокращается. Объем ввода жилья в области снижается три года подряд: по сравнению с пиком 2015 года сегодня строится уже на 20% меньше.

Турбулентность, умноженная на неопределенность

Главным событием 2019 года станет начало второй фазы реформы рынка строительства жилья. Правила должны бесповоротно поменяться с 1 июля, когда от долевого строительства девелоперы должны перейти к проектному финансированию через систему эскроу-счетов. Изменения настолько революционны, что рынок на некоторое время войдет в состояние турбулентности, пытаясь к ним приспособиться. Ситуация усугубляется тем, что реформа настолько плохо подготовлена, что за несколько месяцев до ее завершения по целому ряду принципиальных моментов нет никакой ясности. Велика вероятность, что она лишь усилит риски системы и приведет не только к сокращению объемов строительства, но и к росту количества замороженных строек и обманутых дольщиков.

До сих пор непонятно, по каким ставкам банки будут кредитовать девелоперов. Неясно, какие банки смогут стать участниками системы кредитования застройщиков через эскроу-счета: только в январе появилось предложение Минфина расширить список банков до 70-80. Нет понимания, как банки в кратчайшие сроки смогут увеличить кредитование строительной сферы в семь раз — с 0,6 трлн до 4,3 трлн рублей. Непонятно, как банки смогут практически с нуля в течение нескольких месяцев создать систему проектного финансирования новостроек и систему строительного контроля. Наконец, неясно, как банки в течение нескольких месяцев смогут рассмотреть заявки на кредитование по тысячам проектам.

Один из острых вопросов — кто заплатит за повышение себестоимости строительства, которая возникнет при переходе к системе-эскроу счетов и проектного финансирования. Себестоимость вырастет примерно на 15-20%. Возможны ли государственные субсидии? Смогут ли девелоперы компенсировать рост себестоимости за счет своей маржи? Или за все должен заплатить покупатель?

Другой вопрос: кто и как в новых условиях будет строить в малых и средних городах? Местные девелоперы вряд ли смогут соответствовать сложным требованиям законодательства и банков, компании-лидеры не смогут заменить их и дотянуться до тысячи городов России, да и работать на минимальной марже они не смогут.

Остроту проблемы начали осознавать в правительстве. Это признал и министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев: «Тридцать процентов проектов строительства жилья на сегодняшний день у нас в „красной“ зоне. По предварительной оценке, они не смогут получить кредит ни в одном банковском учреждении после 1 июля, когда им необходимо будет строить только за счет банковского финансирования. Это ориентировочно 14,3 миллиона квадратных метров жилья». На днях в правительстве стали обсуждать идею специального финансового продукта для таких застройщиков. «Это будет небанковский продукт, позволяющий достроить начатые объекты», — сообщил заместитель министра строительства Никита Стасишин. Никаких подробностей об этом новом продукте пока нет.

Интересна реакция девелоперского сообщества на реформу. Общее настроение — непонимание происходящего.

Законопроект и поправки готовятся кулуарно, изменения вносятся постоянно: весной в закон должна быть внесена вторая порция крупных поправок. Крупные девелоперы уверены, что при любом раскладе они слишком велики, чтобы им дали умереть. Их стратегия в том, чтобы в процессе реформы стать еще крупнее за счет поглощения мелких и средних застройщиков. Руководство средних и мелких компаний не имеет ресурсов для лоббирования, но почему-то до сих пор уверено, что государство оценит риски и смягчит правила игры, когда увидит катастрофичность переходного этапа.

Однако парламентарии и чиновники пока настроены на жесткий сценарий. По сути, ни одно серьезное предложение девелоперов не было принято: в частности, о возможности поэтапного разблокирования средств покупателей в зависимости от степени готовности объекта. Эту инициативу «зарубил» Центробанк. Более того, идет даже ужесточение правил. Год назад декларировалось, что проекты, где разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, смогут продолжать привлекать средства через долевое строительство. Компании в расчете на это активизировали получение разрешений на строительство. Однако эту лазейку вскоре прикрыли. Привилегию строить по-старому решили оставить девелоперам, которые начали стройку до 1 июля 2019 года. Но в конце года парламентарии заявили, что с 1 июля все без исключения стройки должны отказаться от долевого строительства. На практике это приведет к абсурдным результатам: если в проекте не продана, к примеру, всего одна квартира, то девелопер должен начать длительный процесс получения проектного финансирования.

Чтобы не довести дело до ускоренного банкротства застройщиков и полной остановки стройки, представители Госдумы и чиновники согласились ввести формулу, по которой можно было бы части застройщиков разрешить завершить проекты по старым схемам. Например, если проект построен на 50-70% и пропорциональная часть квартир уже продана. Соответствующие поправки к закону должны быть обсуждены в феврале.

Риски переходного этапа

Насколько эти изменения в жилищном строительстве отразятся на покупателях? В перспективе, когда система заработает, покупка новостроек должна стать мало рискованной. Но при этом и более дорогой, так как себестоимость строительства существенно вырастет из-за банковских процентов. Купить новостройку дешево будет невозможно.

А вот в переходный период риски могут вырасти весьма существенно. Один из сюжетов таков. Предположим, застройщикам проектов, которые достроены и распроданы на 50-70%, все-таки разрешат достраивать по системе долевого строительства. В таком случае множество девелоперов будут форсировать строительство и продажи, чтобы успеть уложиться в нужные параметры к 1 июля этого года. Начнется демпинг, некоторым девелоперам будет выгоднее продать часть новостроек ниже себестоимости, чтобы иметь высокие темпы продаж и успеть к времени Ч. Однако покупательский спрос ограничен. К тому же предложение может значительно вырасти, так как у девелоперов на руках масса проектов с разрешением на строительство. Как следствие — резко выросшая конкуренция среди девелоперов, и в итоге часть проектов все равно не смогут к 1 июля соответствовать параметрам правительства. «Наверняка часть девелоперов в такой ситуации предпочтет просто вывести финансовые средства из проекта. Ведь возможности закончить проект, не „попадая“ на эскроу-счета, у них не будет. То есть риски системы на несколько месяцев даже сильно вырастут», — размышляет один из региональных девелоперов.

За два года высотность строящегося в России жилья увеличилась в среднем с 14,7 до 16,3 этажа

Источники: «Метриум»; Росстат; «Дом.РФ»

Щукин Алексей