Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Ремонт по цене квартиры

Ведомости

Покупатели строящегося жилья редко понимают реальный масштаб затрат на ремонт, поделилась в своем блоге дизайнер интерьеров Эльвира Станкевич: "Если раньше покупка квартиры была основной статьей затрат, то сейчас соотношение довольно сильно перекосилось в сторону отделочных работ. Итальянская и испанская плитка подорожала в рублях в среднем в 2 раза по сравнению с ценами 2013 г. То, что можно было купить за 2000-2500 руб., стоит теперь 4000-5000 руб. за 1 кв. м". Дизайнер Юлия Куликова считает, что за последний год отделочные материалы подорожали в среднем на 10%, а общестроительные работы в цене практически не увеличились.

Юрий Гольдберг, основатель сервиса по ремонту Rewedo.ru, возражает коллегам: на конкурентном рынке у каждого материала появляется все больше аналогов и подорожавшие всегда можно заменить. "Цена ремонта с меблировкой за 1 кв. м может варьироваться от 30 000 до 150 000 руб. и выше", - говорит Гольдберг.

Бюджеты и возможности

Ремонт по цене 20 000-30 000 руб. за 1 кв. м дизайнеры считают базовым, он делается в основном силами самих владельцев квартиры с использованием самых дешевых материалов и мебели. "Приличные бюджеты после покупки новостройки начинаются с 3-4 млн руб. за трехкомнатную, но энтузиасты впрягаются в ремонт, кода у них на руках 500 000 руб. на все", - вздыхает дизайнер Екатерина Семихатова. Станкевич называет такой ремонт "отчаянным интерьерным экспериментом".

Средний уровень отделки, по мнению дизайнеров, начинается от 30 000-50 000 руб. за 1 кв. м - на эти деньги можно присматривать более привлекательные отделочные материалы и интерьеры из каталогов IKEA. "Данная марка мебели, безусловно, надежно закрывает все зоны квартиры под ключ, однако хотелось бы развеять общее заблуждение, что мебель из IKEA - это бюджетно", - замечает бренд-менеджер Milano Home Concept Екатерина Платцева. В этом же ценовом диапазоне, по ее словам, такие производители мебели, как "Шатура", "Лазурит", мультибрендовые мебельные торговые центры.

Новый канал сбыта

"Если для российских строительных компаний меблированные квартиры - дополнительная сервисная услуга и возможность увеличить привлекательность квартир в новых домах, то для российских мебельщиков это является новым каналом сбыта, который позволит снизить издержки по сравнению с розничными продажами. Исключая цепочку посредников, конечный потребитель также существенно экономит на стоимости мебели", - говорит Александр Шестаков, гендиректор "Первой мебельной", президент Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России.

При бюджете 50 000 за 1 кв. м владелец квартиры уже может позволить себе некоторые вольности: интересную каменную столешницу на кухне, установку кондиционеров и другие приятные мелочи в интерьере. Добротный ремонт обойдется в 50 000-80 000 руб. за 1 кв. м. С этой отметки начинается творческая свобода для дизайнеров и заказ мебели по индивидуальным параметрам. "Вернуть такую мебель невозможно, отказаться - тоже, только если отдать на реализацию", - предупреждает Платцева. Если же покупатель хочет ремонт с антикварными вещицами, роскошным декором и авторской мебелью из ценных пород дерева, его бюджет сразу поднимается до 100 000-150 000 за 1 кв. м. Например, в Milano Home Concept только меблировка спальни от Samuele Mazza обойдется в 490 000 руб. Интерьерные фантазии владельцев элитных квартир зависят от богатства воображения. Здесь уже можно увидеть кухни от Team7 и Brummel, гостиные от Flexform или Baxter.

Общее распределение затрат на ремонт, по словам Семихатовой, будет следующим: на мебель в среднем уходит 40%, на отделочные материалы - 20%, на черновые - 8%, на строительные работы - 15% и на оборудование - 10-12%. "На авторский надзор приходится меньше 1%, а сам дизайн-проект равен стоимости дивана или кровати с матрасом и составляет 3%", - добавляет она.

В качестве эксперимента "Ведомости" рассчитали на сайте проекта "Сделано", что владельцу однокомнатной квартиры в 40 кв. м по цене 5-6 млн руб. готовый ремонт в стиле "Париж" с включенными дополнительными опциями может стоить около 1,9 млн руб. Если к нему добавить затраты на самостоятельную меблировку предметами от IKEA, "Шатуры" или "Лазурита", то сумма увеличится примерно на 250 000-300 000 руб. Вместе с затратами на технику получается 2,3-2,5 млн руб. на ремонт и обстановку, что сопоставимо с ценой предложения небольшой столичной студии или квартиры в новостройках Подмосковья.

Гольдберг утверждает, что, как правило, ремонт с мебелью обходится в 10-40% от стоимости самой квартиры и редко превышает эти границы. Чем дороже объект, тем дороже ремонт. Однако в регионах обнаруживается любопытная разница: стоимость ремонтных услуг там ниже столичных, а цены на материалы такие же, а то и выше на 20-30%, "поскольку привозят все из Москвы", говорит Гольдберг. Поэтому ремонт может стоить от 20 до 60% цены квартиры. "Можно уложиться в 1 млн руб. с работой, материалами и мебелью эконом-класса. Сама квартира площадью 60 кв. м может стоить 2 млн руб. Или квартира в 80 кв. м, стоимость без отделки - 1,5 млн руб., а ремонт под ключ с декором - 3 млн руб.", - приводит он примеры.

Статьи экономии

В дизайнерской практике Станкевич каждые вторые ее заказчики увеличивают изначальный бюджет на ремонт в процессе примерно вдвое. "Люди просто изначально не имеют представления о том, что и сколько стоит", - объясняет она. Семихатова делится противоположным опытом: "Сейчас экономят на всем - дизайнерах, материалах, мебели, красках, люстрах. Технадзор вообще почти не делают (а зря). Не удается сэкономить только на прорабах". Некоторые "статьи экономии" не только непрактичны, но и опасны. "Инженерные системы сильно влияют на цену. Качественная шумоизоляция, хорошо спроектированная система кондиционирования, приточная вентиляция, хорошие трубы, экологичные краски и черновые материалы - от этого гораздо больше зависит комфорт жилья, чем от стоимости плитки, обоев или унитаза", - говорит Куликова. Семихатова обращает внимание на то, что в новостройках массового сегмента отопление в квартирах в большинстве случаев нужно перекладывать, поскольку трубы разведены таким образом, что стыковка (тройники) замурована в стяжке. "Но любые стыки должны быть доступны! Хорошие мастера стяжкой заливают только цельные трубы, без соединений. Это, конечно, больший расход материала. Но кто это знает? - сетует Семихатова. - Поэтому практически все визиты в новостройки сопровождаются душераздирающими рассказами о протечках и залитых этажах с квартирами после ремонта".

Готовое предложение

Самостоятельный ремонт для покупателей новостроек можно сравнить со стихийным бедствием. В начале пути многие владельцы квартир не понимают порядок и очередность работ, не знают, какие материалы лучше выбирать и какой ремонтной бригаде стоит довериться. Девелоперы уловили спрос на квартиры с отделкой под ключ. Правда, в масштабах рынка такого предложения пока немного. "Застройщики заинтересованы в диверсификации рисков и не готовы к резкому повороту от проверенного годами формата", - объясняет осторожность игроков рынка Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум групп". В жилом комплексе готовая отделка может предлагаться всего лишь в нескольких корпусах, секциях на этаже, а то и вовсе в качестве дополнительной опции "по желанию покупателя". К примеру, в ЖК "Кварталы 21/19" на Рязанском проспекте из 11 корпусов только в одном запланирована отделка. "Если бы квартиры с ремонтом действительно продавались быстрее, то ремонт стал бы куда более распространенным инструментом продаж", - говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК "Векторстройфинанс" (девелопер проекта).

Петр Кирилловский, директор по маркетингу "Баркли", уверен, что спрос со стороны покупателя на отделку растет. По статистике компании за 2015-2017 гг., "в комфорт-классе до 80% клиентов интересуются покупкой квартиры с чистовой отделкой и только около 14% выбирают вариант без отделки, планируя разрабатывать свой собственный дизайн-проект. В элитном сегменте готовая отделка является преимуществом для 86% покупателей", делится Кирилловский.

По данным "Метриум групп", за первое полугодие 2017 г. доля предложения квартир с отделкой под ключ от застройщика в массовом сегменте увеличилась с 14 до 18%. Элитный сегмент показал рост с 3 до 5%. В сегменте же бизнес-класса она почти не изменилась - 1%. На рынке апартаментов рост предложения с отделкой с 13 до 27% отмечен только в массовом сегменте. В бизнес-классе доля, напротив, снизилась с 29 до 27%, в элитном - с 35 до 26%. Но Литинецкая связывает это лишь с локальным изменением структуры предложения.

Отделка ждет закона

Предложения закрепить отделку как неотъемлемую часть строящейся квартиры в России уже звучали (о возможном запрете продавать новостройки без отделки в марте говорил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень). "Хотя данная законодательная инициатива с потребительской точки зрения хороша, но и сами потребители, и строительные компании к ней еще не готовы", - считает Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости Gorn Development. Одна из причин в том, что приоритетом для покупателя все еще остается минимальная стоимость квартиры, т. е. банальная экономия, объясняет он. "Некоторые эксперты указывают на примеры зарубежных стран, где отделка - обязательное условие. Но на Западе подавляющее число сделок совершается с использованием банковских кредитов, а банкам выгодно, чтобы квартира в залоге была "готовой". В России по ипотеке покупают в среднем меньше 50% квартир, поэтому менее важно, с отделкой квартира или нет", - рассуждает Бузулуцкий.

Разница в стоимости ремонта от застройщика и самостоятельного ремонта может быть существенной. "Готовые к проживанию квартиры, как правило, обходятся дешевле примерно на 30% по сравнению с затратами на собственный ремонт", - подсчитывает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. "В комфорт-классе отделка добавляет к стоимости квартиры 13-15%. Если застройщик укладывается с отделкой в 10 000-15 000 руб. на 1 кв. м, это уже привлекательное предложение", - уверена Мария Букаева, руководитель создания продукта ГК "А101". Кирилловский сказал, что в ЖК комфорт-класса "Баркли Медовая долина" на отделку тратится около 12 000 руб. на 1 кв. м.

Квартиры с отделкой не являются доходной статьей для девелоперов, но удобны тем, что уберегают входные группы, лифты и лестничные площадки нового дома от "эпидемии ремонта". Легче проходит и сдача-приемка работ при выдаче ключей покупателю - в этом согласно большинство опрошенных "Ведомостями" застройщиков.

Мебель от застройщика

Пытаясь угодить потребителю, некоторые девелоперы помимо отделки начали предлагать квартиры с частичной меблировкой. Как правило, это встроенные кухни с техникой или без нее. Среди проектов комфорт-класса они есть в одном из корпусов ЖК "Life-Митинская Ecopark" (девелопер - ГК "Пионер"). В бизнес-классе такая опция представлена в проекте "Сердце столицы" от "Дон-строя", в элитном сегменте кухни есть в комплексах Bunin (девелопер - Vesper), Barkli Residence, "Дом на Хлебном" (застройщик - группа ВТБ). Однако после проекта Barkli Residence компания "Баркли" отказалась от этой идеи. Кирилловский объясняет: наличие кухни на 5-10% увеличивает стоимость квартиры. "Для Barkli Gallery мы планируем сделать встроенную библиотеку. Себестоимость такой элегантной опции невысока, сделать такую покупателю самостоятельно было бы дороже и сложнее технически", - добавляет он. Среди предложений апартаментов частичная меблировка присутствует в комплексах бизнес-класса "Лайнер" (ГК "Интеко") и Only (Central Properties). В элитном сегменте кухни со встроенной техникой есть в проектах "Око" (Capital Group) и Chekhov (Vesper).

Предложение квартир с полной отделкой и меблировкой на рынке пока одно - это жилой комплекс "Поколение" от ФСК "Лидер". Покупатель может выбирать между базовой отделкой от застройщика и вариантами дизайнерских интерьеров. Меблировка в ЖК "Поколение" - дополнительная опция, разница в стоимости готовой однокомнатной квартиры площадью 34,3 кв. м с мебелью и без составляет около 300 000 руб. На рынке апартаментов в массовом сегменте полностью готовые к проживанию помещения предлагаются в апарт-отеле Ye's (ГК "Пионер"), среди элитных проектов они представлены в ЖК "Резиденция Тверская" (проект "Ковакс").

Самый недорогой ремонт делается силами самих владельцев квартиры

Автор: Иваненко Ирина