Ремонт на уровень выше

Флиппинг в сегменте элитного жилья становится все более обсуждаемой стратегией на рынке недвижимости. Инвесторы видят в нем возможность за короткий срок получить высокую доходность за счет роста стоимости объектов после ремонта или редизайна. Однако, в отличие от массового жилья, дорогие квартиры и дома продаются дольше, а потенциальная аудитория в сегменте уже. Ошибка в выборе локации, планировки или материалов отделки может обернуться многомиллионными потерями.

О растущей популярности флиппинга в сегменте элитной недвижимости говорят и управляющие, и риэлторы. Стратегия привлекает перспективой доходности - в отличие от массового сегмента, высокобюджетное жилье отличается стабильным ростом цен и наличием спроса. "Элитная недвижимость показала высокую устойчивость против всей неопределенности, которая продолжается с 2022 года. Со второго квартала 2022 года стоимость 1 кв. м в таких проектах, по данным Sminex, выросла практически в два раза. Средний ценовой сегмент за это время подорожал менее заметно: около 20%, судя по индексу московской недвижимости от "ДомКлик"", - говорит директор по работе с состоятельными клиентами "БКС Мир инвестиций" Андрей Петров.

Также у покупателей сегодня существенно сократился инвестиционный горизонт, а флиппинг позволяет выйти из сделки за 6-18 месяцев. "Это делает стратегию удобной в условиях неопределенности и колебаний цен на другие активы, особенно пока стоимость элитной недвижимости растет за счет притока капитала", - считает господин Петров.

"Флиппинг элитной недвижимости действительно становится заметным трендом. Его популярность обусловлена изменениями во вкусовых предпочтениях покупателей и финансовой логикой", - считает директор департамента продаж "Intermark Городская недвижимость" Кристина Томилина.

По ее словам, тренд связан в первую очередь с нехваткой качественного предложения элитного жилья с выполненным актуальным ремонтом.

"Современные состоятельные покупатели, особенно молодое поколение, ценят свое время и хотят получить полностью готовый к проживанию объект. Помимо этого, пандемия резко изменила требования покупателей: стали важны домашние офисы, просторные открытые пространства, приватные террасы и патио, системы очистки воздуха. Флипперы реагируют на эти запросы, используя тот факт, что старые элитные дома им не соответствуют", - объясняет Кристина Томилина.

Сейчас на рынке два основных направления флиппинга: на первичном и вторичном рынках. "Часто флиппинг становится полноценным бизнесом: ремонты целенаправленно проводятся для выгодной перепродажи недвижимых активов. На вторичном рынке это направление очень востребовано, так как многие ремонты успели выйти из моды и морально устареть", - говорит директор управления элитной недвижимости "Метриум Премиум" Анна Раджабова.

Часто флипперы не меняют отделку полностью, а адаптируют существующий дизайн под современные требования.

"Однако найти выгодные по стоимости варианты на вторичном рынке флипперам тяжело. Многие собственники считают свои квартиры настоящими произведениями искусства и требуют за них суммы, не соответствующие рынку", - обращает внимание госпожа Раджабова.

По ее словам, бум флиппинга на первичном рынке элитного жилья возник, когда девелопер Vesper стал делать качественные базовые интерьеры, которые флипперы могли превратить в индивидуальные. "Собственники все чаще считают оптимальным приобретать жилье с дизайном от специалистов, чтобы все смотрелось органично. Доля первичного жилья с чистовой отделкой сейчас составляет всего 15,2% против 39,9% тремя годами ранее. Это также влияет на востребованность флиппинга", - добавляет госпожа Раджабова.

Высота доходности

Андрей Петров оценил доходность флиппинга при грамотном управлении в диапазоне 15-25%. "На руку флипперу будет играть темп, с которым он сможет оборачивать капитал", - отмечает он. Основатель компании Kalinka Ecosystem Екатерина Румянцева называет флиппинг одной из самых доходных стратегий на рынке недвижимости и оценивает доходность от таких проектов в Москве еще выше, на уровне 35-40% годовых.

Для сравнения: в ОАЭ показатель может достигать 15-40%, в Саудовской Аравии - 15-25%, в Таиланде и на Бали - 30-50%.

"Однако эти цифры являются ориентировочными и не гарантируют фактического результата", - предупреждает эксперт.

Инвесторы стремятся к доходности, существенно превышающей банковские депозиты, и флиппинг может ее обеспечить, но есть много нюансов, которые придется учесть, добавляет госпожа Румянцева. Например, потенциальная годовая доходность от флиппинга может достигать 30-45% в Москве.

Участники рынка недвижимости отмечают, что успех во флиппинге невозможен без профессиональной поддержки. "Самостоятельная реализация этой стратегии в отсутствие опыта крайне рискованна. Успешный флиппер сотрудничает с опытными брокерами, юристами и дизайнерами, которые минимизируют риски, а также обеспечивают высокое качество ремонтных работ и привлекательный внешний вид объекта. Скорость ремонта, ликвидность объекта, общая ситуация на рынке недвижимости и продолжительность экспозиции напрямую влияют на конечный результат", - перечисляет риски Екатерина Румянцева.

Детали успеха

Выбор правильного объекта - 90% успеха во флиппинге. Квартиры, подходящие для этой стратегии, обладают рядом конкретных характеристик. Последние можно разделить на три категории: локация, физическое состояние и финансовые параметры.

"Нельзя сделать хороший флиппинг в плохой локации. Стабильным спросом пользуются центр, районы рядом с парками, водоемами. Также востребованы районы, которые только начинают развиваться, куда приходит новая инфраструктура (метро, парки, кафе, коворкинги), но где еще можно купить недвижимость по "старым" ценам. Часто это бывшие промышленные зоны в пределах Садового кольца, где появляются новые ЖК", - рассказывает Кристина Томилина.

На вторичном рынке подходящие для флиппинга квартиры выглядят максимально непривлекательными для обычного покупателя.

"В них, как правило, устаревший ремонт времен СССР, много хлама. Это отпугивает большинство покупателей и позволяет купить объект дешевле", - напоминает эксперт. Однако госпожа Томилина предупреждает, что на будущую ликвидность влияет также планировка - она не должна быть экзотической.

По словам партнера и коммерческого директора Aktivo Михаила Костромина, стоимость ремонта в премиальном классе выше на 70-80% по сравнению с экономвариантом. Дизайнер частных и общественных интерьеров Ирина Валдайская добавляет, что у покупателей в элитном сегменте ожидания гораздо выше: это касается не только характеристик самого объекта, но и организации пространства внутри квартиры, материалов, декора, качества инженерных систем.

С учетом множества нюансов при работе с премиальной недвижимостью госпожа Валдайская сомневается, что флиппинг в этом сегменте может привлечь много игроков.

"В работе обычно больше одного объекта, поэтому флиппер должен располагать значительными ресурсами", - рассуждает эксперт, подчеркивая, что успех такого бизнеса зависит от умения разглядеть потенциал недвижимости.