Рак готовится свистеть: почему цены на московские квартиры наконец-то снижаются

Спустя два месяца после завершения программы льготной ипотеки и существенной трансформации семейной, московские новостройки наконец-то начинают дешеветь. Опрошенные Forbes участники рынка полагают, что на этот раз девелоперам удастся удержать продажи на приемлемом уровне только за счет дальнейшего снижения цен

Продажи новостроек в московском регионе по итогам августа вновь снизились. По данным сервиса Dataflat, всего в регионе (Москва, Новая Москва и Подмосковье) за август заключили 8001 договор долевого участия (ДДУ), что на 28% меньше июльского результата, а падение год к году составило 57%. Сильнее всего просели продажи в Новой Москве: до 1507 ДДУ (минус 41% за месяц и минус 56% за год).

У аналитиков Циан схожие данные, с которыми ознакомился Forbes: в августе 2024 года в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 8000 сделок с квартирами и апартаментами в новостройках, зафиксировано падение на 28% в месячном выражении и на 57% в годовом. "Такие объемы продаж в августе - худшие за этот за август с 2015 года, - комментирует результаты руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. - В абсолютном выражении повторены показатели мая и сентября 2022 года. В то же время месячные темпы падения снизились, в июле спрос падал на 38%".

Снижение произошло за счет ипотечных сделок: по данным аналитиков платформы М2, с которыми ознакомился Forbes, в августе число ипотечных заявок уменьшилось в два раза в сравнение со среднемесячным результатом за первое полугодие 2024 года: в сегментах "новостройки" и "ИЖС" количество заявок снизилось на 60%, а в сегменте "вторичное жилье" - на 30%.

Опрошенные эксперты говорят, что в нынешней ситуации застройщикам уже не избежать снижения цен. В ряде проектов оно уже началось.

Стагнация с разворотом

Что происходит с ценами прямо сейчас? Как показывают оценки экспертов рынка, в целом по рынку - ничего, второй месяц продолжается стагнация. "В Москве зафиксирован небольшой, на 0,4%, рост номинальных цен предложения до 372 000 рублей за кв. м, в Московской области цены снизились на 0,2% до 189 000 рублей за кв. м", - подсчитал Попов из "Циан.Аналитики".

Цены менялись разнонаправленно в зависимости от ценового сегмента, уточняет управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. По его данным, в массовом сегменте цена кв. м составила 330 800 (минус 1,1% за месяц), в бизнес-классе - 469 900 рублей (плюс 1,1%), в премиум-классе - 731 500 рублей (минус 0,4%), в элитном сегменте - 2,047 млн рублей (плюс 8,05%), в Новой Москве - 244 800 рублей (минус 1,5%). Таким образом, высокобюджетная недвижимость продолжает дорожать, а более доступная начала дешеветь.

Все собеседники Forbes отметили, что сегмент элитного жилья существует в своей реальности, где есть высокий спрос, которому не помеха отсутствие льготных программ или высокие ставки рыночной ипотеки. "Что касается элитных и премиальных проектов, то здесь вообще нет какой-либо проблемы: этот продукт по-прежнему востребован и будет востребован", - выражает общее мнение основатель группы "Родина" Владимир Щекин.

Массовому сегменту живется сложнее, отмечают эксперты. "Практически все застройщики из массового сегмента почувствовали на себе проседание покупательского спроса на 40% в июле к июню и на 35% к июлю в августе", - сетует коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова.

"Запущенные альтернативные инструменты стимулирования спроса лишь частично позволяют компенсировать отсутствие льготных ипотек", - сокрушается директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. "Скидки, акции, рассрочки, траншевые ипотеки - все эти методы стимулирования продаж были продуманы заранее, но даже они не в состоянии поддержать спрос на том уровне, который позволяли поддерживать программы государственного стимулирования продаж", - добавляет вице-президент по маркетингу и продажам Dogma Илья Витковский.

Рынок ждет

Эксперты обращают внимание на то, что покупатели всерьез ожидают снижения цен, а застройщики в свою очередь ждут восстановления спроса. "Основной план застройщиков - переждать период снижения спроса, - полагает генеральный директор компании Key Capital Ольга Гусева. - Девелоперы могут выдержать спад продаж на один-три месяца".

Девелоперы традиционно рассчитывают на осеннее оживление рынка. "Три осенних месяца вероятно будут активнее, чем июль и август, - прогнозирует руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. - Во-первых, наступает активный деловой сезон с традиционно высоким спросом. Во-вторых, рынок адаптируется к новым реалиям и объем продаж все-таки вырастет, но показатели будут отнюдь не такими высокими как прежде".

"Традиционно осенью ждем региональных клиентов, которые покупают недвижимость для детей-студентов, в этот период доля регионалов обычно в два раза больше, чем в другие месяцы", - добавляет директор направления "Новостройки" "Инком-Недвижимости" Валерий Кочетков.

Однако многие опрошенные эксперты сомневаются, что спрос удастся восстановить осенью. "Высоким сезон в этом году вряд ли будет: цены завышенные, ипотека дорогая, спрос снижается", - полагает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "По нашим оценкам, к концу года спрос должен восстановиться на 10-15%, при условии, что не будет каких-то существенных изменений в ипотечном кредитовании, - полагает директор компании "Этажи Прайм" в Москве Ригина Гордеева. - Сейчас покупатели ищут скидки и там, где застройщики готовы реально их делать, продажи растут даже в нынешних условиях".

Движение вниз

Ряд собеседников Forbes высказали мнение, что без реального снижения цен в этот раз не обойтись.

"В текущих условиях для успешных продаж на первичном рынке комфорт- и бизнес-класса достаточно устанавливать значительные скидки, - говорит Сырцов из "Метриум". - Это наглядно доказал опыт Level Group с дисконтом до 35% на широкий пул лотов. На фоне всеобщего спада покупательской активности число сделок в проектах этого девелопера, напротив, выросло в 2,2 раза. Следовательно, остальным компаниям, по-видимому, придется последовать этому опыту или смириться с оттоком клиентов".

Однако резкое снижение цен могут позволить себе не все компании, уточняет Гусева из Key Capital, добавляя, что реальные скидки до 15% действительно работают.

"До недавнего времени застройщики полагали, что, как и в предыдущие кризисы, период дорогих кредитов не затянется надолго, что ЦБ начнет снижать ключевую ставку уже в этом году, - отмечает Репченко из IRN.RU. - Застройщики были уверены, что вполне смогут прожить несколько месяцев и при низком спросе, но, согласно июльскому прогнозу ЦБ, ключевая ставка опустится ниже 10% только в 2027 году, то есть доступной ипотеки не будет еще минимум два года. А значит, застройщикам все-таки придется пересматривать цены".

"Собственно, сейчас, когда субсидирование ставок девелоперами более чем на 8 п.п., Центробанком запрещено, у них остается единственный надежный вариант для привлечения клиентов: крупный дисконт, - продолжает Сырцов. - Если же застройщики не готовы пожертвовать маржинальностью, то им придется пережить текущий сложный период, не выполняя планы продаж". "Рынок ждет реального снижения цен", - резюмирует главный аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова.