Провал с повышением

Объем предложения на первичном рынке жилья в столице продолжает расти невиданными темпами и по итогам первого полугодия достиг исторического максимума. Число сделок весной также рвануло вверх, однако летом произошел незапланированный откат, не в последнюю очередь благодаря дешевым турам в Грецию - и недальновидной политике застройщиков.

Бегство в лето

Спрос на московские новостройки, резко рванувший вверх и продемонстрировавший рекордные значения весной этого года, с мая начал плавно снижаться. По итогам июля было зарегистрировано 3672 договора долевого участия. После марта и апреля, когда управление Росреестра по Москве фиксировало более 5 тыс. ДДУ в месяц, это, конечно, не слишком веселые для девелоперов показатели. Однако если оценить результаты первого полугодия в целом, то за этот период было заключено 23,9 тыс. сделок ДДУ, что на 11% больше, чем во 2 полугодии 2016 года и на 66% больше аналогичного периода 2016 года, подсчитал директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев.

Впрочем, с одной стороны, снижение спроса хотя бы частично можно списать на сезонный фактор - демпинговые предложения от туроператоров сделали свое дело, так что этим летом многие даже не самые состоятельные граждане отправились отдыхать, отложив решение вопроса с покупкой нового жилья. По данным туроператора НТК "Интурист", уже весной по статистике ранних бронирований стало понятно, что спрос на туристические поездки за рубеж в этом году вырос в 2-5 раз по сравнению с прошлогодними показателями. Особенно отличилась Греция, предложившая поистине демпинговые цены на туры, и остальным странам волей-неволей пришлось на нее равняться.

С другой стороны, показатель нынешнего июля почти на треть превышает тот, что наблюдался в 2016 году, когда за второй месяц лета было зарегистрировано 2807 ДДУ. А в июне текущего года количество сделок и вовсе превышало прошлогодние показатели на 50%, отмечает генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина.

Обгоняя Подмосковье

Этим летом на спрос повлияли и другие факторы. В частности, объем предложения в новостройках продолжил расти и достиг исторических максимумов. По данным аналитиков "Метриум", в середине текущего года на первичном рынке Москвы (в новых границах) был представлен 241 проект, тогда как в конце 2016 года их было 218. "Таким образом, число новых жилых комплексов в столице за первое полугодие увеличилось на 10%", - подытоживает управляющий партнер компании Мария Литинецкая. И этот прирост явно обеспечивался крупными ЖК, поскольку в пересчете на квартиры предложение за этот же период выросло уже на 24%, с 42 490 до 52 850 объектов, а суммарная площадь экспонируемых квартир увеличилась на 32%, с 2,6 млн до 3,4 млн кв. м.

Знаковым моментом можно считать и еще один факт, замечает Наталья Шаталина.

Впервые за всю историю рынка жилой недвижимости Московского региона совокупный объем предложения в столице, включая территорию Новой Москвы, превысил объем предложения в Подмосковье (в зоне до 30 км от МКАД).

Закон отрицания

С учетом весенних рекордов продаж темпы поглощения существующего объема предложения пока что выглядят вполне пристойно: общая площадь объектов, приобретенных на первичном рынке за первое полугодие 2017 года, аналитики "Метриум" оценивают в 1,36 млн кв. м. Однако другие эксперты опасаются, что в дальнейшем спрос на новостройки может снизиться благодаря возникшей этим летом тенденции к повышению цен. До сих пор девелоперы старались выйти на рынок по демпинговым ценам, ранее доступным только в Подмосковье. Так, если в конце 2016 года стоимость квартиры в новостройке в пределах МКАД начиналась от 3,4 млн. руб., то к настоящему времени минимальный бюджет на первичном рынке снизился сразу на 20% (до 2,7 млн. руб.) благодаря выходу нового проекта "Level Амурская", замечает Александр Шибаев.

Однако в середине лета, по наблюдению Владимира Каширцева, генерального директора компании "Азбука Жилья", застройщики попытались переломить отрицательный ценовой тренд.

Эта попытка, в свою очередь, была весьма прохладно воспринята покупателями, которым хорошо известно как о явном, так и о замаскированном снижении уровня цен на жилье.

По данным аналитиков компании, если рассматривать все сегменты рынка жилых новостроек, средневзвешенная стоимость квадратного метра на конец июня составила 238,2 тыс. руб. "По сравнению с концом 2016 года данный показатель за шесть месяцев снизился на 8,6%, причем отрицательная динамика наблюдалась стабильно каждый месяц", - отмечают в компании.

И примкнувший к ним элитный рынок

Дальнейшее развитие событий напрямую зависит от ценовой политики застройщиков, считает Владимир Каширцев. Осенью он ожидает некоторое повышение активности со стороны потенциальных покупателей, но насколько оно будет существенным, зависит, в том числе, и от цен, которые им предложат девелоперы. Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова замечает, что есть и другой фактор, который сможет повысить спрос в условиях столь высокой конкуренции: способность максимально удовлетворить запросы клиента по качеству предлагаемого продукта.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, полагает, что о повышении цен осенью речь не пойдет, однако и летние скидки должны сойти на нет. "Если в былые времена конец лета просто пестрил сообщениями от застройщиков о грядущем сентябрьском повышении цен, то сейчас подобную информацию не распространяет практически никто", - утверждает он.

Такие прогнозы вполне обоснованы, ведь, как замечает Александр Шибаев, только на элитном рынке до конца 2017 года заявлен выход еще 10 новых проектов.

"В результате объем элитного предложения будет исторически рекордным, превысив существующий на 15-20%", - говорит он. С коллегой согласна Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка Welhome, которая, в свою очередь, уверена, что возрастающая конкуренция среди девелоперов и постоянное пополнение объема предложения не дадут вырасти цене квадратного метра.

Наталья Шаталина настроена еще более скептически: "Поскольку общеэкономическая ситуация пока не меняется в лучшую сторону, то платежеспособность населения будет ограничена. Следовательно, застройщики продолжат демпинговать на старте, а рост цен будет постоянно сдерживаться". Правда, ситуацию спасает снижение ставок по ипотеке, продолжает она. К концу года аналитики ее компании прогнозируют рост доли ипотечных сделок выше 50%, в то время как в первом полугодии, по данным Росреестра, она составила 35%.

Мария Литинецкая считает, что интерес покупателей к новостройкам во втором полугодии может вырасти, однако реализованный спрос останется на уровне 4 тыс. ДДУ в месяц. "Для дальнейшего повышения покупательской активности необходим перелом тренда, связанного со снижением реальных доходов населения", - говорит она.

Автор: Савенко Марта