Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Прощание с инвестором

Коммерсант. Дом

Москва

Начало делового сезона обмануло ожидания участников рынка новостроек: первый месяц осени не принес ожидаемого подъема продаж в большинстве проектов. Ипотека, основной драйвер продаж в бюджетных ценовых сегментах, так и не вернулась на пиковый весенний уровень, доля инвесторов продолжает стремительно сокращаться, а сроки сдачи объектов в эксплуатацию — отодвигаться, причем иногда весьма существенно.

Упал -- поднялся

Сентябрь для большинства московских и подмосковных девелоперов стал месяцем несбывшихся надежд. После августа, когда рубль за месяц подешевел на 17% и обеспокоенные обладатели рублевых вкладов стали хотя бы рассматривать возможность сохранения средств путем покупки объектов жилой недвижимости, случился осенний рост цен на нефть и укрепление национальной валюты, и с инвесторами пришлось попрощаться. "В последнем летнем месяце мы наблюдали рост спроса примерно на 30-40%",-- утверждает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, и добавляет, что в сентябре, напротив, произошло снижение числа покупателей на 5%. Для начала делового сезона, когда потенциальные покупатели возвращаются из отпусков, такая ситуация нетипична, замечает эксперт.

Если сравнивать ситуацию на рынке новостроек с сентябрем прошлого года, то можно заметить, что покупатели стали активнее, но вот договоры купли-продажи квартир заключаются куда реже, чем год назад. Число звонков и показов значительно возросло, а вот объем реальных сделок по сравнению с сентябрем 2014 года сократился примерно на 30%, говорит Елена Гусакова, руководитель подразделения строительной компании "Бетиз и К". "Возросшее количество звонков, не ведущих к заключению договора купли-продажи,-- один из ключевых трендов нынешнего рынка",-- подтверждает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов. По его данным, в среднем число обращений, необходимых для конвертации в сделку, увеличилось в полтора-два раза.

Отдельные случаи реального роста продаж на общем фоне смотрятся на первый взгляд неожиданно, но легко объясняются ценовой политикой компаний. "В сентябре мы реализовали 8,25 тыс. кв. м жилых площадей, что более чем вдвое превышает как августовские показатели, когда было продано 3,65 тыс. кв. м, так и сентябрь прошлого года -- 3,8 тыс. кв. м",-- рассказывает Ирина Прачева, заместитель генерального директора "Дон-Строй Инвест". Главной причиной такого успеха стал вывод на рынок в конце августа нового корпуса квартала "Сердце столицы" со стартовыми ценами от 145 тыс. руб. за 1 кв. м.

Другой объект, продемонстрировавший существенный рост продаж,-- комплекс апартаментов "Лайнер" от ГК "Интеко". Алексей Болдин, генеральный директор компании "Магистрат", сообщает, что в сентябре в "Лайнере" было продано 68 апартаментов. "Это почти вдвое превышает среднемесячный показатель 2015 года, который равен 36 сделкам, и на 134% больше, чем в сентябре 2014 года, когда было совершено 29 продаж",-- уточняет эксперт. Кроме того, в сентябре на объекте заключались и оптовые сделки, причем количество приобретаемых апартаментов доходило до десяти.

Сентябрь, похожий на июнь

Но если объединить все вышесказанное с итогами работы Росреестра, то становится понятно, что одни проекты оттянули на себя спрос с других и в некоторых жилых комплексах продаж, очевидно, не было совсем. Число зарегистрированных договоров долевого участия составило 1460 -- это всего на 4% больше, чем в отпускном августе, который традиционно оказался на 14% ниже июля, причем переломить ситуацию не смогли даже вышеупомянутые покупки, сделанные на волне падения рубля.

Вообще, по статистической картине первый месяц осени напоминает июнь, который все участники рынка с нетерпением ждали после богатого на праздники и потому бедного на сделки мая. Тогда вместо ожидаемого роста тоже случился спад: число зарегистрированных договоров долевого участия упало еще на 5% (в мае на 24%), а ипотека продемонстрировала рост на 7%, но так и не смогла приблизиться к весенним показателям. В марте и апреле ипотечных сделок было зарегистрировано 2227 и 2499 соответственно, и это был пиковый уровень за все девять месяцев 2015 года.

Все вместе в очередной раз свидетельствует о снижении платежеспособного спроса, и о нем же говорят показатели всего третьего квартала нынешнего года. По его итогам в Москве было зарегистрировано наименьшее количество переходов прав собственности на недвижимость с момента отмены регистрации договоров купли-продажи жилья в марте 2013 года, подсчитали аналитики "Метриум Групп".

Замыкая круг

По данным "Бон Тон", 50% всех сделок на рынке первичной недвижимости сегодня совершаются на заключительных этапах строительства. И всего лишь 10% -- на стадии котлована. В сентябре 2014 года доля тех, кто вкладывался в строительство на начальном этапе, была вдвое больше, замечает Надежда Коркка, генеральный директор компании.

Между тем именно финальная стадия возведения объекта стала вызывать опасения, поскольку сроки сдачи в эксплуатацию отодвигаются и единичными эти случаи назвать уже нельзя. Аналитики компании "Азбука жилья" подсчитали, что за первые три квартала 2015 года девелоперы заявили о сдаче в эксплуатацию 45 корпусов в границах старой Москвы. "Из них только 29% сдано вовремя, а сдача 49% корпусов уже перенесена на срок от одного квартала до одного года,-- рассказывает Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента аналитики компании.-- При этом ввод 22% корпусов перенесен на срок более года".

Круг замыкается: нет денег у населения -- нет и у девелопера. "С учетом того что большая часть застройщиков реализует проекты именно на средства от продажи, снижение спроса самым непосредственным образом влияет на темпы строительства",-- говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп".

Игра в рулетку

В таких условиях неудивительно, что доля инвесторов на рынке жилой недвижимости, и без того сократившаяся ввиду потери сегментом высокой ликвидности, продолжает падать. В октябре--декабре 2014 года, по данным "Химки групп", она достигала 25-30%, а сейчас, по разным оценкам, составляет от 3% до 15%. А в элитном сегменте, по мнению Алексея Трещева, директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank, желающие вложить деньги и получить прибыль практически отсутствуют. "Очевидно, что покупать инвестиционный продукт в рамках стагнирующего или падающего рынка -- это фактически играть в русскую рулетку",-- напоминает эксперт.

Инвестор уходит с рынка недвижимости, говорит Дмитрий Коновалов, генеральный директор Tekta Group. "Пока рентабельность недвижимости будет меньше величины ставки по вкладам государственных банков, инвесторы будут отдавать предпочтение кредитным организациям",-- констатирует эксперт.

Снижение инвестиционной активности, равно как и вообще платежеспособного спроса, не в последнюю очередь вызвано также широко обсуждаемыми возможными изменениями в законодательстве. Одной рукой власти заботятся о застройщиках, продлевая льготную ипотеку и увеличивая объем государственного финансирования для нее, другой сужают рамки дозволенного и круг допущенных. Заявления министра строительства и ЖКХ Михаила Меня -- сначала о грядущей отмене долевого строительства, а затем об обязательном участии в нем банковских структур -- не могли не встревожить потенциальных покупателей. В сентябре очередной сигнал им подал председатель "Москомстройинвеста" Константин Тимофеев, предложивший допускать к привлечению дольщиков только тех застройщиков, у которых достаточно собственных средств для строительства -- не менее 500 млн руб. Если эта инициатива будет реализована, то часть девелоперов будет вынуждена покинуть рынок и перспектива достраивания ими уже начатых объектов уходит в туман.

Не то, что год назад

Справедливости ради надо сказать, что в экономклассе, по наблюдениям аналитиков "Метриум Групп", до сих пор имеются объекты на начальной стадии строительства, на которых доля инвестиционных сделок достигает 50%. При этом для частных инвесторов, которые приобретают сразу несколько лотов в проекте "на котловане", максимально важна стартовая цена, замечает Софья Лебедева, генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостройки". Она приводит пример с апартаментами, которые, по ее данным, менее востребованы для инвестирования, нежели квартиры. "Однако в некоторых комплексах инвесторы, в том числе крупные, все же готовы приобретать апартаменты, но только при значительном дисконте -- например в 35%,-- делится наблюдениями эксперт.-- И они получают такие скидки, хотя еще год назад просто не было и речи о дисконте такого размера, особенно в границах старой Москвы".

Поведение и склонности инвесторов за сравнительно короткий срок изменились до неузнаваемости. Не так давно Новая Москва и Подмосковье считались весьма перспективными локациями, в которые стоило вкладываться. Сегодня же частные лица если и рассматривают рынок новостроек для инвестиций, то только в пределах МКАД, считает Екатерина Лобанова, руководитель отдела рыночной аналитики "РГ-Девелопмент", проанализировавшая структуру продаж и мотивы покупки по новостройкам уровня "комфорт" и "комфорт плюс".

"В этом сегменте рынка частный инвестор располагает предельным бюджетом в 8-8,5 млн руб.",-- утверждает эксперт. И все чаще он предпочитает не дробить имеющуюся сумму на две квартиры минимальной площади и бюджета, как это случалось еще полгода-год назад, а выбирает двух-трехкомнатную квартиру. "Логика "однушку будет проще перепродать" больше не работает, ведь предложение таких квартир, купленных два-три года назад, сегодня не встречает платежеспособного спроса",-- замечает госпожа Лобанова.

Другим удивляющим опытных участников рынка трендом становится привлечение для инвестиционной покупки ипотечного кредита. "Как ни странно, в наших проектах немного инвесторов, совершающих сделки с единовременной оплатой",-- делится наблюдениями Мария Литинецкая. По ее мнению, это отнюдь не стандартная ситуация, ведь ставки по кредиту фактически снижают прибыль инвестора. Впрочем, по данным "Бон Тон", сегодня с учетом субсидирования от девелопера купить квартиру в кредит реально за 5% годовых и не надо вкладывать сразу всю сумму. С другой стороны, повышается надежность вложений: кредитующая организация обычно стремится тщательно проверить риски недостроя.

Пентхаусы ищут хозяев

Стагнация породила еще одно явление на рынке жилья: увеличилась доля нераспроданных квартир в уже построенных и сданных в эксплуатацию домах. По данным "Метриум Групп", сейчас она составляет 18,8% от всего объема первичного рынка эконом- и комфорт-классов, а в бизнес-классе занимает порядка 14%.

Некоторые проекты продаются годами. Как утверждает Софья Лебедева, в ЖК "Айвазовский", сданном в 2010 году, продается 130 квартир из 590. ЖК "Скай Форт", насчитывающий 2118 квартир, сдан в 2011 году, и до сих пор в продаже находится 207 квартир. В микрорайоне "Загорье", сданном в 2012 году, в продаже сейчас 1585 квартир, а всего их в этом жилом комплексе 4324.

По данным аналитиков Welhome, в элитном сегменте первичные продажи от застройщика до сих пор ведутся более чем в 50% введенных в эксплуатацию жилых комплексов. "В жилом комплексе "Литератор", который сдан около года назад, сегодня в продаже от застройщика осталось 27 из 182 лотов в данном объекте",-- замечает Анастасия Могилатова, генеральный директор компании. По сведениям Павла Трейваса, управляющего партнера Point Estate, в клубном доме Turandot Residences на Арбате, сданном в первом квартале текущего года, не продано более 80% площадей. В МФК "Негоциант" на Якиманке, получившем разрешение на ввод в эксплуатацию в марте прошлого года, не было ни одной продажи, говорит эксперт.

Сложнее всего продать пентхаусы, замечает управляющий партнер "Химки групп" Дмитрий Котровский: они по своим ценовым и потребительским характеристикам относятся к премиальному классу и даже на активном рынке могут экспонироваться еще год-полтора после ввода дома в эксплуатацию, замечает эксперт. А несколько московских пентхаусов искали своих покупателей более пяти лет после завершения строительства. В частности, до сих пор продается самая дорогая квартира в столице -- пентхаус The Residence, занимающий верхние этажи "Дома на Мосфильмовской", который был сдан в 2011 году. Площадь лота -- 1865 кв. м, цена -- 3,2 млрд руб. Найдутся ли на стагнирующем рынке желающие купить такой объект -- вопрос спорный. Но вполне возможно, что покупатели из Сирии, которые, по данным управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, в последнее время стали появляться на московском рынке, оценят такое приобретение по достоинству.

http://www.kommersant.ru/doc/2836039#tm4