Сми о нас

Елена Кудымова

Директор по связям с общественностью

+7 (499) 755-20-20 pr@metrium.ru

Продолжают покупать

Коммерсантъ # Дом

Почему спрос на московские квартиры растет, несмотря на то, что рынок близок к затовариванию

Май на столичном рынке первичного жилья продемонстрировал очередной виток конкуренции среди застройщиков: только за этот месяц и только в "старой" Москве в продажу вышли 11 новых объектов. Цены, как и следовало ожидать, снова снизились, причем, как и в прошлом месяце, наиболее заметно это в низкобюджетных сегментах. Эксперты считают, что возникла парадоксальная ситуация: налицо все признаки затоваривания, но при этом активный спрос не снижается, а даже наоборот.

Никто никуда не уехал

Данные московского управления Росреестра за май показывают, что покупатели ничуть не обеспокоены будущим своих приобретений. Традиционно в этом каникулярном месяце, как и в январе, наблюдается снижение числа сделок на 15-20% по сравнению с апрелем на первичном рынке и на рынке ипотечного кредитования. Вся Москва разъезжается по курортам и дачам, и первые две недели большинство офисов продаж нового жилья пустует. Вторичный рынок проседает в мае еще больше - на 35-40%.

Так было и в прошлом, и в позапрошлом годах, но в этот раз все иначе. Во-первых, показатели хотя и снизились, но разница с апрелем далеко не та, что раньше: число сделок с готовыми квартирами упало только на 16%, ипотечных кредитов было выдано меньше на 12%, а на первичном рынке и вовсе почти ничего не изменилось: снижение составило всего 2%. Во-вторых, если сравнивать прошлогодний май и нынешний, то у последнего явное преимущество: количество ипотечных договоров и сделок на вторичном рынке выше в обоих случаях на 46%, а рост числа заключенных договоров долевого участия составил 60%. "По сравнению с маем 2015 года реализованный спрос оказался в 3,1 раза выше, а потенциальный - на 42,8%", - приводит свои цифры Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

Все вышеперечисленное свидетельствует о высокой и фактически растущей активности покупателей, которая, по словам экспертов, обусловлена поисками альтернативных способов сохранения средств: ставки доходности по банковским вкладам снижаются. "По валютным депозитам они практически обнулились, - говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, - а по рублевым депозитам постоянно уходят вниз, причем летом, скорее всего, будет очередное достаточно ощутимое снижение". Поэтому, считает эксперт, пассивно хранить деньги на банковских вкладах становится невыгодно, а поскольку инфляционные ожидания по-прежнему достаточно высоки, то клиенты ищут возможности перевложить часть своего капитала.

И еще 100 миллионов

Другая причина растущего спроса - формирование общего позитивного тренда, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate. "В прессе появились позитивные прогнозы по поводу развития экономики, цен на нефть, курсов валют и так далее", - замечает он и добавляет, что в реальности эти соображения, высказываемые некоторыми экспертами, ничем пока не подкреплены.

Не очень понятно, на чем основываются и комментарии чиновников, предрекающих осеннее повышение цен на недвижимость. Например, заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин 1 июня сообщил журналистам, что на столичном рынке жилья образовался отложенный спрос. А поскольку себестоимость строительства увеличилась, то "по низким ценам застройщики продавать жилье уже не могут", резюмировал он, не забыв упомянуть и об инфляции. Вице-мэр высказал предположение, что в ближайшее время цены падать уже не будут, а, скорее всего, будут подниматься.

Удивительно, но факт: на следующий день пресс-служба столичного стройкомплекса, подведомственного господину Хуснуллину, сообщила, что в Москве в настоящее время действуют разрешения на строительство 35млнкв. м недвижимости, а кроме того, приняты градостроительные решения еще более чем на 100млнкв. м. Учитывая, что примерно треть ежегодно вводимых в эксплуатацию московских квадратных метров приходится на жилой сектор, нетрудно спрогнозировать, какая "прибавка" ожидает столицу в виде новых строек.

Москва против области

Между тем объем предложения, по данным ведущих консалтинговых компаний, в последнее время не только не снижался, но рос взрывными темпами. Особенно поражает происходящее в экономсегменте. По данным компании "Азбука жилья", суммарная площадь квартир, находящихся в продаже, в этой ценовой категории выросла с 27 тыс. до 245 тыс. кв. м, то есть более чем в восемь раз относительно показателя прошлого года. В абсолютных цифрах рекордсменом стал комфорт класс: такого жилья по итогам мая насчитывается 1251,1 тыс. кв. м - это в 1,7 раза больше, чем год назад.

"Таким образом, на фоне падения реальных доходов населения рост объемов предложения в массовых сегментах резко обостряет уровень конкуренции между застройщиками эконом и комфорт-классов, - делает вывод Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании. - Эта борьба, в частности, отражается на уровне цен. В мае они снизились на 9% в экономклассе и на 1,1% - в комфорт-классе".

Получается, с фактическим возвращением экономкласса в "старую" Москву началась война за наиболее массовый сегмент потенциальных покупателей, но именно они сегодня имеют наибольшие проблемы с доходами. А значит, конкуренция на рынке новостроек и дальше будет давить на уровень цен и размер дисконтов, предоставляемых застройщиками, резюмирует Екатерина Артемова.

Москва никогда еще не была столь доступна, как сейчас, замечает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. "Сегодня цены на квартиры в рамках " старой" Москвы сопоставимы с показателями 2005-2006 годов", - отмечает он. По его данным, подавляющее большинство предложений Московского региона представлено в ценовом диапазоне 120-200 тыс. руб. за 1 кв. м.

Такая доступность нового московского жилья приводит к тому, что конкуренция теперь существует не только между московскими застройщиками. "Проектам в ближайшем Подмосковье крайне сложно выиграть ценовую конкуренцию с московскими: они просто не интересны инвестору", - продолжает Алексей Белоусов и приводит в пример новый проект своей компании "Мир Митино", где продажи открылись в марте. Цены стартовали от 87 тыс. руб. за 1 кв. м, что сравнимо с себестоимостью строительства, замечает эксперт. "При относительно близком ценообразовании несовершенство социальной и транспортной инфраструктур, а также необходимость в большинстве случаев ездить на работу в Москву делает подмосковное предложение неконкурентоспособным, - отмечает Алексей Белоусов. - Покупатели и инвесторы в очередной раз поменяли географию интересов".

Садовое еще в цене

Вдобавок к новой географической конкуренции подешевевшая московская первичка создала немало проблем на вторичном рынке жилья. "До недавних пор квартиры в столице дешевле 5 млн руб. существовали у меня только в воспоминаниях, - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка " Инком-недвижимости". - Сегодня я с удивлением смотрю на изобилие таких предложений в новостройках и понимаю: вторичный рынок, особенно в локации Новой Москвы, не может их игнорировать".

По его данным, за последние четыре года в Москве в восемь раз вырос объем предложения вторичных квартир стоимостью до 3,5 млн руб. "Это отдельное жилье, по цене соответствующее среднему ценнику комнаты", - подчеркивает Сергей Шлома. Правда, пока абсолютное большинство этих объектов, 89%, находятся в Новой Москве. Тем не менее и сейчас новую квартиру все же можно найти за эти деньги в черте МКАД. А учитывая темпы снижения цен и фактическое затоваривание столичного рынка, о котором в один голос говорят практически все эксперты, опрошенные "Ъ-Домом", через некоторое время выбор у покупателя в самой низкой ценовой категории может стать куда более широким.

Это предположение может оказаться тем более верным, что, по данным Est-a-Tet, в целом предложение на вторичном рынке сегодня превышает спрос в три-четыре раза, хотя по сравнению с 2014 годом оно и сократилось как минимум на 15-20%. "При этом спрос на вторичку просел дифференцированно", - замечает Алексей Бернадский. В местах массового строительства новостроек, в новых спальных районах, особенно за МКАД, по его словам, падение было в разы больше, чем внутри Третьего транспортного кольца. Эксперт считает, что в районах с большим объемом новостроек квартиры в старом жилом фонде не выдерживают конкуренции с новым предложением, особенно с учетом инвестиционных спецпредложений в новостройках. Больше всего, буквально в разы, спрос просел на вторичку за МКАД и в городах ближнего Подмосковья.

В то же время в районах внутри Садового кольца спрос упал гораздо меньше, так что за рубли в этой зоне покупаются буквально все объекты с адекватной ценой, и срок экспозиции составляет докризисные два три месяца.

Дороже - быстрее

Что касается продаж в новостройках, то они идут, хотя и не во всех проектах - но зато и цены падают не везде, особенно если учесть их неизбежный рост по мере увеличения стадии готовности домов. Такой пример приводит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум". "В нескольких проектах, которые мы продаем, в мае девелоперы повысили цены на 1-5%, - говорит она. - В результате те покупатели, которые тянули с выбором, оказались в ситуации, когда им пришлось выбирать либо жилье меньшей площади, либо привлекать ипотеку. Когда люди увидели, что цены растут, а не падают, вопреки их ожиданиям, они наконец-то приняли решение о покупке".

Казалось бы, парадокс: вместо того чтобы приобрести жилье по акции, его покупают уже после очередного повышения стоимости. Причину эксперты видят в своеобразной покупательской "усталости": люди так привыкли к изобилию всякого рода скидок и акций, что уже не особенно верят в то, что цены могут вырасти даже вместе с этажами. И иногда это может сыграть против них. Кстати, по данным Марии Литинецкой, именно те проекты, где произошло плановое повышение цен, в мае показали лучшие темпы продаж, сравнимые с цифрами марта, в котором рекордный рост числа сделок на рынке жилья опрокинул все предыдущие прогнозы.

Сказанное подтверждает и Ирина Игнатьева, директор департамента маркетинга, рекламы и реализации "Комстрин": "Несмотря на сезонные ожидания, в этом месяце объемы продаж в наших проектах не снизились", - говорит она. По ее мнению, это стало возможным благодаря плановому повышению цен на 1% на квартиры в новых корпусах ЖК "Митино-Дальнее" и ЖК "Центр Плюс".

Довольны результатами мая и в группе ЛСР, но о повышении цен здесь не сообщают. "В мае нам удалось перевыполнить планы продаж квартир", - рассказывает коммерческий директор компании Юрий Ильин. Возможно, одна из причин в том, что в продажу вышел очередной корпус жилого комплекса "Зиларт", где представлены в том числе видовые квартиры по стартовым ценам от 170 тыс. руб. за 1 кв. м.

Кризис? Нет, не слышали

Неплохо чувствует себя и рынок высокобюджетного жилья. Дмитрий Железнов, директор по продажам Kalinka Group, говорит, что спрос активизировался во всех сегментах: количество запросов в его компании увеличилось на 20%. Правда, на первичном рынке элитного жилья в мае произошло снижение спроса на 18% по сравнению с апрелем, но оно было ожидаемым. Зато на вторичном рынке количество сделок возросло на 15%.

Эти данные подтверждают и другие эксперты. "Май для рынка новостроек был великолепным месяцем, - заявляет Дмитрий Халин. - Такое ощущение, что никакого кризиса нет и в помине". По его сведениям, в сегменте новостроек бизнес-класса рост числа сделок составил около 40%. А более стабильный и менее подверженный скачкообразным изменениям спроса премиум-класс вырос по сравнению с прошлогодним маем на 3%, уточняет эксперт.

В клубном доме "Аристократ" и ЖК Bunin в мае уже продано по пять лотов, утверждает Тимур Сайфутдинов. Столько же, но, правда, за два месяца, реализовано в "Современнике", еще шесть квартир - в ЖК "Полянка, 44", десять квартир продано, по данным эксперта, в "Садовых кварталах".

Видимая доступность

Этот темп может сохраниться на протяжении всего года, надеются участники рынка, причем количество сделок продолжит расти и в сегменте готового жилья. "Московский вторичный рынок в массовых сегментах будет жить с опережением прошлогоднего графика примерно на 25- 30%, - считает Сергей Шлома. - Обвала цен не будет, скорее нас ожидает их топтание и очень медленное сползание - около 5% в год".

Вполне возможно, что эти прогнозы сбудутся. Инвесторов, доля которых на рынке в последние месяцы ощутимо выросла, не останавливает неопределенность сроков, на которых возврат их вложений будет экономически оправданным, ведь сейчас в условиях высокой конкуренции и затоваривания на московском рынке жилой недвижимости никто не может сказать, когда и на каких цифрах закончится падение цен.

Ипотечных покупателей, по всей видимости, не пугают ставки, по условиям которых за 15 лет - это средний срок кредитования покупки жилья - они выплачивают за свои квартиры двойную цену. Девелоперы и банкиры, поддержанные госсубсидиями, вовсю стараются если не сделать ипотеку по-настоящему доступной, то хотя бы создать видимость этой доступности, в частности снизить размер первоначального взноса. И хотя на самом деле это ведет к удорожанию кредита - ведь чем меньше собственных денег внес, тем больше тело кредита, на которое начисляются проценты, - все же некоторых покупателей такая возможность привлекает.

Такие меры, призванные стимулировать спрос на кредитные продукты, снижают планку качества заемщика, предупреждает Владимир Липко, директор управления по работе с партнерами объединения "Молодострой". Для банковского учреждения это опасная игра, поскольку государство может просто отказать ему в субсидировании ставки.

Если смотреть с точки зрения рынка, продолжает Владимир Липко, то существенное снижение первоначального взноса может привести к заполнению ипотечного сегмента квартирами неплатежеспособных заемщиков, которые не рассчитали своих сил, взяв кредит. Правда, у некоторых застройщиков есть защитные механизмы на этот случай, в частности программы buy-back, по которым в договоре долевого участия предусмотрен механизм обратного выкупа квартиры по цене покупки.

Автор этой статьи, впрочем, сомневается в том, что на фоне снижения цен, с одной стороны, и роста объемов предложения, с другой, подобные программы будут работать и тем более распространяться на рынке. Что же касается дальнейшего роста рынка жилья, на который уповают участники рынка, в том числе инвесторы, то он, видимо, невозможен без устранения фундаментальных негативных факторов, которые в настоящее время по-прежнему существенно ограничивают спрос. А в будущем нынешнее затоваривание, которое грозит продлиться не одну пятилетку, ограничит его еще больше.

 

Автор: Марта Савенко

Мы используем cookie и собираем метаданные для удобства работы с сайтом. Оставаясь на сайте, вы даете согласие на обработку указанных данных.